Арендные каникулы: когда это выгодно

Аренда — дело вроде бы простое. Один сдает, другой снимает, деньги пошли — все счастливы. Но на практике не всё так прямолинейно. Особенно если речь идёт о коммерческой недвижимости. Тут каждый договор — как маленький договорённый брак, где всё важно: и срок, и условия, и обязательства, и особенно — деньги. А вот когда их платить не надо, хотя бы временно, — это уже что-то из разряда арендных чудес. И называется это «арендные каникулы». Кто-то о них слышал краем уха, кто-то думает, что это только в фильмах или при катастрофах, а кто-то уже даёт каникулы направо и налево, как конфеты.

Но давайте разберёмся спокойно и по пунктам — что это такое, кому это надо, когда это действительно выгодно (да, и арендатору, и арендодателю!), а когда превращается в просто отложенную головную боль.

Что такое арендные каникулы на человеческом языке

Если говорить проще, арендные каникулы — это период, когда арендатор не платит арендную плату. Вообще. Или платит по сильно заниженной ставке. И при этом договор действует, помещение передано, ключи у арендатора, а деньги… ну, деньги пока ждут.

Обычно это делают на старте аренды, когда арендатор только заехал и ему нужно обжиться, отремонтировать, привести всё в порядок. Или когда случается форс-мажор, и бизнес арендатора висит на волоске, а расторгнуть договор вроде как жаль. Иногда каникулы — это часть торга. Типа: «Вы нам скидку первые два месяца, а мы к вам на три года».

По сути, это инвестиция. Арендодатель временно отказывается от части дохода, чтобы получить больше в перспективе. Но! Это не благотворительность и не «ой, ладно, не платите пока». Всё должно быть прописано, обговорено и выгодно обеим сторонам.

В каких случаях арендные каникулы — это нормальная практика

Каникулы — это не что-то экстраординарное. Это давно уже часть арендной культуры, особенно в бизнес-сегменте. Вот когда они применяются чаще всего:

• При въезде нового арендатора. Чтобы сделать ремонт, закупить оборудование, собрать команду. Ну невозможно платить аренду, когда в помещении только перфораторы и голые стены.

• Если помещение требует серьёзного приведения в порядок. Допустим, вы сдаёте помещение, где последний раз был ремонт при царе Горохе. Арендатор говорит: «Я сделаю, но дайте месяц без аренды».

• Когда идёт пандемия/кризис/катастрофа/зомби-апокалипсис. Помните ковид? Все резко вспомнили про слово «каникулы». Потому что платить было нечем.

• При заключении долгосрочного договора. Типа «мы у вас на пять лет, но первые два месяца хотим без аренды — зато дальше без капризов».

• Если арендаторов мало, конкуренция большая, и нужно заманить. Да, маркетинговый ход. Работает.

• В случае с якорными арендаторами. Это такие крупные компании, которых выгодно иметь у себя, потому что они притягивают остальных. Ради них можно и каникулы дать.

Всё это — вполне рабочие случаи. Главное — считать, а не просто «ну ладно, пусть живут бесплатно».

Арендные каникулы и арендодатель: выгода есть?

Многие владельцы помещений слышат «каникулы» и морщатся. Мол, а с чего бы это я должен отдавать квадратные метры за просто так? Но давайте посмотрим на это иначе.

Представьте, у вас помещение стоит пустым уже третий месяц. Спрос средний, звонков немного, а заехал бы кто-то — хоть какие-то деньги пошли бы. Тут приходит арендатор и говорит: «Дайте мне два месяца без аренды — я вложусь, откроюсь, и дальше буду платить стабильно год». Что лучше — ещё три месяца пустоты или два месяца каникул и потом стабильный доход?

Вот вам выгода:

• Снижение простоя. Даже если вы не получаете деньги сразу, вы ускоряете момент начала стабильных поступлений.

• Улучшение состояния помещения. Арендатор сам делает ремонт. Вы, по сути, обновляете помещение за чужой счёт.

• Привлечение надёжных арендаторов. Особенно если речь о сетях, бизнесах с именем, солидных фирмах. Для них такие условия — почти обязательны.

• Повышение лояльности. Каникулы — это проявление гибкости. А лояльные арендаторы — те, кто дольше остаются.

• Возможность подписать долгосрочный договор. А это значит — уверенность и предсказуемость.

Конечно, важно не увлекаться. Если вы даёте каникулы каждому, кто заходит с порога, — можно и без дохода остаться. Но если вы умеете выбирать — это рабочий инструмент.

Что получить взамен, если даёте каникулы

Если уж пошли на уступки, то не просто так. А с выгодой. Вот что можно (и нужно!) просить взамен:

• Более долгий срок аренды. Типа: «Каникулы даю, но тогда подписываемся на два года минимум».

• Обязательство сделать ремонт. Причём прописать, какой именно. Не просто «сами там что-нибудь», а конкретно.

• Повышение ставки после окончания каникул. Да, первые два месяца бесплатно, но дальше ставка чуть выше.

• Депозит или обеспечительный платёж. Чтобы не получилось так: каникулы дали, а он через три месяца съехал.

• Ограничения на досрочный выезд. Например, штраф, если уйдёт раньше года.

Это честный обмен. Вы — время, он — гарантии. Так работают взрослые сделки.

Как всё оформить, чтобы потом не пожалеть

Самое важное: всё должно быть на бумаге. В договоре или дополнительном соглашении. Без «на словах договорились». Иначе через два месяца он забудет, что вы ему дали каникулы, а вы забудете, что он обещал ремонт.

Что прописывать:

• Период каникул с точными датами.

• Уточнение, платятся ли коммунальные платежи в этот период (чаще — да).

• Привязка к дате начала аренды или передачи помещения.

• Обязательства сторон (например, что арендатор делает ремонт, запускает бизнес и т.д.).

• Условия прекращения каникул досрочно (например, если арендатор начал деятельность — с этого дня начинает платить).

• Всё, что касается возврата помещения, если арендатор «слился» в период каникул.

И конечно — подписать обеими сторонами, поставить печати, если нужно. Потому что всё, что не на бумаге — просто разговор.

Когда каникулы — это плохая идея

Иногда лучше не давать. Да, бывают и такие случаи. Например:

• Арендатор мутный. Документы толком не показывает, планов не озвучивает, но каникулы просит. Не верьте.

• Помещение и так пользуется спросом. Зачем уступать, если завтра будут новые желающие?

• Если бизнес арендатора нестабилен или сезонный. Он может просто использовать каникулы, а потом съехать.

• Когда это затягивает сроки запуска. Если арендатор просит три месяца каникул, а потом «может, ещё месяц», — это тревожно.

• Если арендаторов уже не раз обманывали. Один пожил, ушёл. Второй сделал ремонт и пропал. Третий забыл про коммуналку. Каникулы не для всех.

Важно уметь говорить «нет». Иногда это тоже инвестиция — в свою же стабильность.

Как считать: простая арифметика

Давайте без формул. Просто пример.

Допустим, ставка — 100 000 рублей в месяц. Арендатор просит 2 месяца каникул. Но подписывается на 12 месяцев аренды. То есть:

• За год вы получите 10 × 100 000 = 1 000 000 рублей.

• Среднемесячный доход — 83 333 рубля.

• Если бы не дали каникулы, но сдали только через 2 месяца, вы бы получили те же деньги, но позже.

А если вы дали каникулы и начали получать деньги с 3-го месяца, но арендатор остался на 3 года? Тогда каникулы вообще не проблема. Вы выигрываете в стабильности.

Короче, считайте всегда в разрезе времени. Иногда лучше «меньше, но сразу», чем «больше, но никогда».

Арендатору на заметку

Если вы — арендатор и хотите каникулы, не надо просто говорить: «Дайте бесплатно пожить». Так никто не даст. Подходите с аргументами:

• План работ.

• Срок запуска.

• Инвестиции, которые вы вкладываете.

• Гарантии, что вы — не временщик.

И главное — покажите, что вы пришли надолго. Тогда каникулы будут не подачкой, а логичным шагом к сотрудничеству.

Не каникулы, а инструмент

Всё просто: арендные каникулы — это не халява. Это не «временно сдал, а потом будь что будет». Это точка входа. Инструмент, который нужно использовать грамотно. Когда вы знаете, зачем это делаете, кому и на каких условиях, — это работает. Это может стать вашим козырем в переговорах, способом быстро заселить помещение и заложить прочный фундамент для стабильной аренды.

Но если каникулы становятся привычкой, если они для всех подряд, если они никак не оформлены — ждите проблем. Это как давать ключи от машины тому, кто не знает, где педаль газа. Может доедет, а может — нет.

Так что думайте, обсуждайте, оформляйте. И тогда даже каникулы будут работать на вас.