Что делать, если арендатор перестал платить

Всё вроде бы начиналось хорошо: вежливые слова, чистая обувь, аванс на карту, подписанный договор, уверенный взгляд и даже благодарность за «такое уютное помещение». А потом вдруг — тишина. День оплаты пришёл, а денег нет. Через день — тоже. Неделя — гробовое молчание. Пишете в мессенджер, звоните, а там или игнор, или невнятное «щас-щас, скоро всё будет». И вы стоите такой человек с вопросом: «А что теперь делать-то вообще?».

Да, ситуация не самая приятная. Но не вы первый, не вы последний. И главное — не паниковать и не превращать это в войну. Потому что с арендатором, как с соседями: можно поругаться, а можно решить вопрос цивилизованно. Сейчас всё разложим по полочкам: почему так бывает, что с этим делать, как действовать грамотно и не выйти из этого конфликта седым.

Почему арендатор перестаёт платить

Прежде чем доставать копьё и идти в атаку, неплохо бы понять, что вообще произошло. Иногда неплатёж — это не наглость, а банальная человеческая ситуация. Не всегда, конечно, но всё-таки:

• Потерял работу. Бывает. Особенно сейчас, когда всё нестабильно.

• Задержали зарплату, и он реально ждёт.

• Запутался в платежах, особенно если у него ещё кредит, мама, собака и микрозаймы.

• Заболел или попал в трудную ситуацию.

• Просто уехал и решил «а ну его» — тоже вариант.

• А может, он изначально не собирался платить, и вы попались на крючок «хитрого».

Понять суть — уже полдела. Потому что с разными причинами — разный подход. Но одно общее правило есть: действовать надо спокойно, хладнокровно, но чётко. Как хирург. Или судебный пристав.

Сначала — поговорите

Да-да, звучит банально. Но очень многие в этот момент сразу впадают в ярость, начинают писать грозные сообщения в стиле «я тебя посажу, гнида», угрожают милицией, выносом мебели, проклятием рода. Не надо. Первое, что стоит сделать — выйти на связь по-человечески.

Напишите или позвоните. Спокойно, без нервов:

«Добрый день. Оплаты не поступило. Подскажите, в чём дело? Когда можно ожидать перевод?»

Если человек адекватный — объяснит. Может, и правда что-то случилось, и готов рассчитаться через пару дней. Тогда вы уже решаете, идёте ли на уступку или нет.

Но если на связи туман и молчание — тогда включаем другой режим.

Посмотрите, что у вас в договоре

О, договор! Вот он, ваш главный защитник. Если вы его подписали и в нём есть нормальные условия расторжения, штрафы, сроки и прочее — вы уже почти победили. Смотрим:

• Есть ли конкретная дата оплаты (не «в течение месяца», а чётко — до 10-го числа, например).

• Есть ли пункт о неустойке за просрочку.

• Есть ли условия, при которых договор расторгается в одностороннем порядке.

• Указан ли порядок выселения и оповещения.

• Прописано ли, что арендатор должен освободить помещение при невыплате.

Если договор составлен грамотно — отлично. Если скачан из интернета наспех — ну, будем выкручиваться по ситуации.

Напомните официально

Если после человеческого контакта вы не получили ни денег, ни внятного ответа — пора действовать документально. Пишите претензию. Не надо пока идти в суд — просто официальное письмо (можно в электронной форме, можно в бумажной). В нём указываете:

• ФИО арендатора.

• Суть проблемы — дата неоплаты, сумма долга.

• Срок, в который вы просите погасить задолженность (обычно 5–10 дней).

• Последствия при невыплате — расторжение договора, выселение, передача в суд.

И да, отправляйте его с подтверждением. Чтобы потом не было «я ничего не получал». Лучше всего заказным письмом с уведомлением. Или в мессенджере, если это оговорено как допустимый способ связи.

Можно ли просто взять и выгнать?

Ох, как хочется. Но нельзя. То есть, чисто физически — можно. Но это уже нарушение закона. Даже если человек вам должен полгода аренды, вы не имеете права выкинуть его вещи, поменять замки или отключить свет. Это уголовка, между прочим. Прямое нарушение права пользования. Арендатор может потом на вас подать жалобу, и вы окажетесь в неприятной ситуации.

Что делать? Только по закону. Только через расторжение договора и, если не реагирует, через суд.

Если договор без расторжения — что тогда?

Да, бывают такие договоры: вроде с арендой, но без указания, как именно его можно разорвать при проблемах. Не беда. В этом случае вы всё равно имеете право разорвать его в одностороннем порядке, если арендатор систематически не платит. Только тогда придётся идти через суд.

Собираете все документы: договор, переписку, квитанции (или их отсутствие), претензии, и подаёте иск. Да, это не быстро. Но это юридически грамотно. И, что важно, вы потом сможете не только выселить арендатора, но и взыскать долг, если он есть.

Как забрать долг, если арендатор съехал

Иногда человек просто сбегает. Ночью, по-тихому, без прощаний. А вы утром приходите — а там пусто. И долги. В таком случае вы всё равно имеете право обратиться в суд и требовать оплату за тот срок, что он жил и не платил.

Главное — доказательства. Акт приёма-передачи, договор, переписка, выписка из счёта. Всё, что подтвердит: человек пользовался помещением и не платил.

Да, вернуть деньги будет сложнее, если он уже растворился как дым. Но судебный приказ, исполнительный лист, приставы — инструменты есть. Иногда даже через годы кто-то из них «всплывает» с арестованным счётом.

Как действовать, если помещение жилое

Если вы сдаёте квартиру — тут ещё тоньше. Потому что выселение жильцов — вопрос деликатный. Особенно если прописаны дети, пенсионеры, коты. Опять же: никаких самовольных выселений.

Пишите уведомление, даёте срок, подаёте в суд. Только через суд можно добиться официального расторжения договора и выселения. Да, долго. Но по-другому — никак.

А ещё лучше: сразу указывать в договоре, что он срочный, и прописка не осуществляется. Тогда всё проще.

Что делать, если вы сдаёте коммерческое помещение

С нежилым проще. Никто не имеет там права жить и устраивать ночлежку. А значит, и выселение происходит быстрее. Если арендатор не платит — уведомляете, расторгаете договор, получаете судебное решение. А если он и помещение не освобождает — идёте к приставам.

Но тут важно: если в помещении осталась чужая мебель, техника, документы — не трогайте. Сначала зафиксируйте. Потом вызывайте полицию или оформляйте хранение через нотариуса. Иначе будет считаться, что вы уничтожили чужое имущество. А это уже уголовочка.

Если был залог — используйте его правильно

Залог — это ваша страховка. Если он был, и арендатор сбежал или не платит, вы имеете полное право использовать его на погашение долга. Только заранее это должно быть прописано в договоре. И всё фиксируйте документально: например, акт, в котором указано, что долг составил столько-то, и из залога вы удержали определённую сумму.

А если залог меньше долга — можно взыскать остаток через суд.

Главное — не затягивайте

Чем дольше вы тянете с реакцией, тем больше потерь. Не ждите месяцами, что человек «вот-вот заплатит». Да, бывает, что и платят потом. Но чаще всего — долги копятся, потом арендатора уже не найти, и вы остаетесь с носом.

• Не платит неделю — напоминаем.

• Не отвечает — отправляем претензию.

• Через 10 дней — расторгаем договор или готовим документы в суд.

Быстрое реагирование — ключ к минимальным потерям.

Как избежать таких ситуаций в будущем

Вот тут важно, особенно если вы сдаёте не первый раз.

• Проверяйте арендаторов. Попросите паспорт, узнайте, где работают, нет ли долгов по кредитам.

• Берите предоплату и залог.

• Подписывайте договор с чёткими условиями и сроками.

• Включайте в договор неустойку за просрочку.

• Не бойтесь отказать человеку, который вызывает сомнения. Лучше пустая неделя, чем три месяца долга.

Хороший арендатор — это не только деньги вовремя, но и нервы в порядке. Поэтому лучше перестраховаться.

И напоследок — сохраняйте достоинство

Даже если вы столкнулись с неплательщиком, хамом и беглецом — не переходите границу. Вы не мститель, не ниндзя, не супергерой из боевика. Вы — арендодатель, и у вас есть свои рычаги. Закон, документы, суд, приставы — всё это в вашем распоряжении.

Не кричите, не ломайте замки, не отключайте воду. Это не помогает. Это только делает хуже. А если всё делаете по уму — правда встанет на вашу сторону. Пусть и не сразу.

Знайте себе цену, знайте свои права, и пусть ваша аренда всегда будет прибыльной, а арендаторы — пунктуальными.