Что лучше: сдавать одному или делить на мелких арендаторов

Вы нашли, унаследовали, выкупили или случайно стали обладателем коммерческого помещения. Казалось бы — праздник, бери и сдавай. Но не тут-то было. Перед вами встаёт один из самых коварных вопросов: пустить туда одного арендатора и забыть про всё, или разделить помещение на части и завести мелких, но в ассортименте? И тут начинается вечный спор — как «кошки против собак», «чай против кофе» и «настоящая пицца с ананасами или без». У каждого варианта есть свои плюсы, минусы и подводные булыжники. И чтобы понять, что подойдёт именно вам, нужно честно пройтись по деталям.

Один арендатор: легко, но на нервах

На бумаге это выглядит идеально. Один человек или компания. Один договор. Один контакт. Одна платёжка. Вроде всё просто: подписали бумаги, пожали руки, получили ключи, и каждый занимается своим делом. Арендатор работает, вы получаете деньги. Прекрасно? Почти.

Главное преимущество тут — минимальная головная боль. Всё сосредоточено в одном месте. Вам не нужно строить сложные графики уборки, делить счетчики и слушать жалобы одного арендатора на другого. Условно: договорились — и живёте спокойно. Это особенно приятно, если у вас, скажем, 200 метров, которые арендует добротный офис или салон с устоявшимся потоком клиентов.

Но есть и минус, и он жирный. Всё зависит от одного источника дохода. И если арендатор вдруг уезжает, закрывается, банкротится или просто исчезает, вы оказываетесь в положении капитана корабля без команды. Доход обнуляется, и пока ищете нового арендатора — расходы никто не отменял. Коммуналка капает, налоги бегут, а вы сидите с ключами и тишиной в помещении.

Мелкие арендаторы: движуха, но с управлением

А вот тут уже веселее. Когда вы делите помещение на блоки и заселяете туда разных арендаторов, вы как будто становитесь директором маленького ТЦ или офисного центра. Это уже не просто «сдал — забыл», а настоящая управленческая работа. Каждый уголок приносит деньги, и даже если кто-то съезжает, остальные остаются, а значит — доход не обрывается резко.

Плюс в том, что вы можете варьировать ставки. Кому-то чуть дороже, кому-то со скидкой за долгосрочность, кому-то по бартеру на массаж или кофе — шучу, но вы поняли. Более гибкая модель, в которой можно подстраиваться под рынок и под арендаторов.

Но не обошлось без нюансов. Управлять таким пространством — это работа. Вам нужно:

• Следить за оплатами от каждого.

• Решать, кто что моет, кто убирает коридор, кто слил воду и не признался.

• Делить счета: свет, вода, отопление — у каждого арендатора свой график.

• Решать конфликты. Да-да, даже взрослые дяди с юрлицами могут ругаться из-за кондиционера или громкого звонка соседей.

И главное — нужно чётко понимать, как делить помещение. Иногда планировка вообще не позволяет дробление. А иногда — наоборот, подталкивает. Если у вас, например, бывший магазин на первом этаже с несколькими входами — грех не попробовать зонировать.

По деньгам: один против многих

Теперь давайте про финансы. Часто кажется, что с одного арендатора проще: меньше заморочек, чуть ниже ставка, но зато надёжно. А с несколькими — морока, зато ставка за метр может быть выше. Потому что арендаторы маленьких помещений чаще готовы платить больше за комфорт, видимость, доступ.

Но в реальности всё зависит от:

• Локации. Центр, проходимое место, первая линия — вам проще найти мелких арендаторов. А вот где-нибудь в офисной зоне — выгоднее посадить одного.

• Состояния помещения. Если у вас готовое пространство с перегородками, подсобкой, санузлом — делить проще. Если нет — надо вкладываться.

• Формата арендаторов. Не каждый малый бизнес потянет аренду без поддержки, не каждый крупный — будет платить вовремя.

Бывает, что один арендатор платит 150 тысяч в месяц. А пятеро мелких приносят по 40 тысяч каждый — вроде как 200. Но с ними вы проводите больше времени, общаясь, решая вопросы, выписывая счета и собирая подписи.

Юридические нюансы

С одним арендатором договор один. Всё просто. Он же и отвечает за всё, включая уборку, охрану, мелкий ремонт, вывеску, и если что — вы знаете, с кого спросить. Да и расторгать договор проще — по известной схеме.

С несколькими — больше бумаг. У каждого свой договор. У каждого — свой срок. И ещё надо подумать, как делить общее имущество. Кто пользуется кухней? Кто имеет право на вывеску на фасаде? Кто вызывает сантехника, если в туалете течёт кран? Всё это желательно прописывать, иначе конфликты неминуемы.

Плюс — ответственность за общее. Если потолок потёк — кто чинит? Или, если случилось ЧП — кто виноват? Разборки могут затянуться. Поэтому важно иметь регламент, правила совместного использования, чёткое разделение обязанностей.

Психология арендатора

С одним — всё как в браке. Или повезло, или терпишь. С несколькими — как в коммуналке: весело, но бывают соседи, от которых хочется сбежать. Арендаторы между собой могут быть разными. Кто-то спокойный, платит вовремя, вообще не видно и не слышно. А кто-то постоянно требует что-то: дайте розетку, дайте светильник, можно я пробью отверстие в стене, поставлю вывеску и заведу кофемашину, которая немного дымит.

Мелкие арендаторы, особенно если их больше трёх, требуют терпения. Арендодатель становится не просто собственником, а менеджером. Нужно вежливо объяснять, напоминать, урегулировать.

Зато иногда среди них находятся золотые жильцы: сидят годами, приводят клиентов, уважают пространство. А один крупный может быть скандалистом, и вы будете вспоминать старые добрые времена, когда у вас было 5 арендаторов и ни одного нервного срыва.

Риски и страхи

Что пугает в одном арендаторе — это зависимость. Он платит — вы живёте. Он съехал — всё, тишина. С мелкими — риски распределяются. Но и управлять ими сложнее. Один просрочил — ладно. Второй — уже неприятно. Третий — и вы начинаете задумываться о прошлом.

С другой стороны, если с крупным случилось ЧП, а ремонт за его счёт, то пусть делает. А вот с мелкими всё чаще на ваших плечах. Потёк унитаз — ваш. Заело дверь — ваш. Заклинило замок — снова вы.

Для кого что подходит

Один арендатор — хорошо для тех, кто хочет минимум участия, ценит стабильность и готов пойти на небольшую зависимость ради спокойствия. Лучше всего подходит для помещений от 100 квадратов, с хорошей инфраструктурой, в деловых районах.

Мелкие арендаторы — это выбор активных, включённых собственников, готовых заниматься пространством, решать вопросы, вести учёт. Зато гибкость, выше доход, распределённые риски. Отличный вариант для помещений на первой линии, небольших объектов, с отдельными входами.

Можно ли объединить?

Конечно. Многие идут по гибридной модели. Делят помещение на два крупных блока: один — под арендатора на долгосрок, второй — под мелких, или используют один как «якорный» (кофейня, салон), а остальные — на субаренду под разный формат.

Такой подход помогает комбинировать доходы, не зависеть от одного арендатора, но и не превращать помещение в базар. Главное — всё правильно зонировать и юридически оформить.

От чего отталкиваться

Перед тем как принять решение, задайте себе пару простых вопросов:

• Хотите ли вы участвовать в управлении?

• Насколько для вас важна стабильность?

• Готовы ли вы к переговорам, торгу, постоянной коммуникации?

• Есть ли ресурсы на переоборудование помещения?

• Какова средняя заполняемость в вашем районе?

• Насколько быстро уходят помещения, если кто-то съезжает?

Ответы помогут понять, какой путь ближе именно вам. Один путь — про спокойствие. Другой — про живость, деньги и активное участие.

Что по итогу

Один арендатор — это как монолит. Если хороший — надолго. Если не задалось — больно. Много арендаторов — это как цветник: красиво, живо, но требует ухода. Выбор зависит от ваших целей, возможностей и отношения к бизнесу.

Нельзя сказать, что один путь лучше другого. У каждого свои «если» и свои плюсы. Главное — осознанно подойти к выбору и не бояться пробовать. Начали с одного — потом переделали. Делили по частям — потом соединили.

Помещение — это живой инструмент. Меняйте, адаптируйте, пробуйте. И тогда аренда станет не проблемой, а источником дохода, развития и, кто знает, даже удовольствия.