Что нужно проверить перед подписанием договора аренды

Аренда — дело житейское. Кто-то арендует, потому что не может купить, кто-то — потому что не хочет. Одни берут жильё на пару месяцев между «разводом и ипотекой», другие — помещение под бизнес на годы вперёд. Но независимо от ситуации, все хотят одного: чтобы потом не было мучительно больно. И вот тут всё начинается с договора. Да-да, той самой бумажки, которую все любят пролистать на бегу и подписать со словами «да нормально, вроде всё ок».

А потом «вроде ок» превращается в звонки от собственника с фразой «а я передумал», требования съехать за сутки или счета за отопление, от которых начинают икать даже соседи. Поэтому, прежде чем вжикнуть подпись на последней странице и получить ключи — лучше разок напрячь внимание. Это несложно, просто нужно знать, куда смотреть и что спрашивать.

Первое, что проверяем — кто вам сдаёт

Самое базовое, но часто забываемое: убедитесь, что человек, сидящий напротив, вообще имеет право сдавать это помещение. У него может быть харизма, каталог с фотографиями, печеньки и фирменная ручка, но всё это не аргумент, если в реестре числится совсем другой собственник.

Запрашивайте:

• Паспорт арендодателя (смотрите, чтобы фамилия совпадала с именем в договоре и в документах на квартиру).

• Документ на право собственности — свидетельство или выписку из ЕГРН (можно свежую, с портала госуслуг или у нотариуса).

• Если сдаёт доверенное лицо — просите доверенность и проверяйте сроки, подписи, право сдачи.

Не бойтесь казаться занудой. Вас потом никто не пожалеет, если окажется, что сдавал вообще брат троюродной бабушки бывшего владельца.

Уточняем, жилое это помещение или нет

Звучит странно, но бывают случаи, когда люди арендуют офис, а через месяц к ним приходит проверка и штрафует за то, что это… жилое помещение. Особенно любят попадать в такие истории начинающие бизнесмены, которым сдают квартиры под салон красоты или коворкинг. А ещё хуже, когда наоборот — арендуют помещение под жильё, а потом узнают, что это по документам нежилое, и там нельзя прописаться или подключить что-то нужное.

Проверяйте:

• Тип помещения (жилое или нежилое).

• Целевое назначение в документах (если открываете бизнес — не должно быть ограничений).

• Если жилое — спрашивайте, кто ещё прописан. Бывает, арендодатель сдаёт, а ещё пять родственников числятся и могут появиться «на время».

В общем, выясните, на что подписываетесь. Потому что снаружи всё может выглядеть прилично, но бумажки скажут другое.

Читаем договор. Внимательно. Не как условия в приложении

Большая ошибка — подписывать, не вникая. «Ой, ну это стандартный шаблон, что там читать». Вот там-то как раз может быть всё, что угодно. Особенно если шаблон делал юрист арендодателя, и всё написано так, что в случае чего виноваты будете вы.

На что смотреть особенно пристально:

• Срок аренды. Фиксированный или с автоматическим продлением. И что будет по его окончании.

• Условия расторжения. Сколько нужно времени на предупреждение? Есть ли штрафы? Кто и как может прекратить договор раньше?

• Арендная плата. Указана ли она в месяц, квартал? Включены ли коммунальные? Возможна ли индексация? Когда она наступает?

• Коммуналка и допрасходы. Кто платит за свет, газ, воду, интернет, вывоз мусора, лифт, охрану, снег у входа и духовых кошек?

• Обязанности сторон. Кто чинит кран, кто красит стены, кто убирает сосульки с крыши (если крыша ваша).

• Ответственность за имущество. Если сломалась стиралка — это вы виноваты или так и было?

• Порядок передачи объекта. С актом или без? Акт — вещь неформальная, но нужная. Там фиксируется, в каком состоянии всё сдаётся.

Попросите отправить договор заранее — почитать дома с чаем, без давления и спешки. Если есть юрист — покажите. Если нет — хотя бы перечитайте дважды. Иногда одна строчка в середине меняет всё.

Проверка самого объекта — не ленимся, ходим и щупаем

Перед подписанием у вас есть шанс осмотреть помещение вдоль и поперёк. Воспользуйтесь им, пока ключи ещё не у вас. Потому что потом вам могут сказать: «Ну вы ж сами видели, никого не заставляли».

Проходите как проверяющий из кино:

• Проверьте все краны — работают ли, нет ли течи.

• Включите и выключите свет во всех комнатах.

• Подергайте окна и двери — закрываются ли плотно, не скрипят ли.

• Спросите про отопление, особенно если за окном ноябрь.

• Понюхайте — запах плесени, кошек, кухни, канализации. Если есть — выветрится не скоро.

• Проверьте мебель и технику — если они остаются, в каком они состоянии? Сфотографируйте на всякий случай.

• Посмотрите в подвал (если частный дом) или на чердак (если бизнес-помещение) — всякое бывает.

И обязательно убедитесь, что всё, что есть на момент подписания — описано в акте приёма-передачи. Даже шторы и чайник. Потому что «ой, мы их забрали потом, они были наши» — популярная песня арендодателей.

Обратите внимание на соседей и окружение

Звучит по-деревенски, но если вы снимаете квартиру — соседи могут сыграть в вашей жизни важную роль. Например, бабушка, которая звонит участковому, если вы включили чайник позже 22:00. Или бизнес-партнёр, который под офисом сдает зал для батута, и у вас над головой будет «оп-оп» до ночи.

Если есть возможность — пройдитесь по подъезду, послушайте, как звучат стены, кто кричит в коридоре, где собака, а где кальян. Для коммерческой аренды — смотрим на:

• Конкурентов поблизости.

• Поток людей — есть ли они вообще?

• Парковку.

• Доступность для поставок, клиентов, доставки.

И ещё один совет — придите к помещению в разное время суток. Днём может быть тихо, а вечером тут клуб или стройка.

Платежи и форма оплаты — где тонко, там рвётся

Один из самых скользких моментов — деньги. Все улыбаются, говорят: «Да всё по-честному», а потом начинаются истории с конвертами, странными расчетами и «переведи на карту, но не пиши, что за аренду».

Спрашивайте прямо:

• Сколько стоит аренда? Включает ли коммуналку?

• Как платить — на карту, наличными, по счёту?

• Есть ли квитанции, акты, подтверждение?

• Какой залог нужен и когда вернётся? По факту выезда или через месяц?

Запомните: если вы платите без следов, вы не защищены. Потом никто не признает, что вы вообще что-то сдавали. И арендодатель может поменяться в настроении, особенно если «вдруг понадобилось жильё племяннику».

Что делать, если договор кажется кривым

Если что-то не устраивает — не бойтесь говорить. Договор — это переговоры, а не «читай и подчиняйся». Любой пункт можно обсудить. Хотите продление автоматически? Добавьте. Боитесь штрафа за досрочный выход? Пропишите условие выхода без штрафов. Хотите каникулы на ремонт? Укажите. Не хотите платить за текущий ремонт труб? Чётко пропишите, за что вы отвечаете, а за что — собственник.

А если арендодатель против любых правок — ну, значит, не такой уж он гибкий. Может, и к остальным вопросам будет относиться так же.

А если арендуете на юрлицо или ИП

Тогда всё немного серьёзнее. Уточняйте:

• С кем подписываете — с физлицом, ИП или ООО?

• Как будет идти бухгалтерия — вам выставляют счёт? Есть ли НДС?

• Что будет в назначении платежа? Нужно ли регистрировать договор в Росреестре?

Если аренда длинная и на большие суммы — лучше, чтобы юрист всё проверил. Особенно важно, чтобы у вас был документ, который позволит списывать расходы и не вызывал вопросов у налоговой.

Запоминаем главное перед финалом

Проверка договора аренды — это не скучная формальность, а инвестиция в ваше спокойствие. Чем внимательнее вы на старте — тем меньше разочарований потом. Не стесняйтесь задавать вопросы, требовать документы, читать мелкий шрифт и переспрашивать. Это не признак недоверия, это — признак адекватности.

Подписывайте договор только тогда, когда вы поняли каждую строчку. Не бойтесь выглядеть нудным — гораздо хуже выглядеть обманутым.

Хороший договор — как страховка: если всё будет хорошо — забудете о нём. А если начнётся трэш — он станет вашей самой любимой бумажкой. Так что пусть это будет та бумажка, которая защитит, а не закопает.