Что такое доходность и как её реально посчитать

Доходность — это не просто модное слово из финансовых блогов, где всё красиво, гладко и без пыли. Это понятие, с которым вы будете сталкиваться каждый раз, когда захотите вложить куда-то свои кровные — будь то квартира в аренду, акции, стартап друга Васи или даже швейный цех в подвале бизнес-центра. Все вокруг говорят: «Доходность 12%! Доходность 7%! Пассивный доход, халва каждый день!» — но когда доходит до дела, вы такие: «А чё это вообще такое, эта доходность? И как её, простите, считать, если я не математик с калькулятором в голове?»

Так вот, давайте спокойно и без паники разберёмся. Что оно такое, эта доходность, с чем её едят и как не облажаться при расчётах. Всё по-человечески, без занудства, с примерами из жизни и с дозой здорового скепсиса.

Доходность — это про то, насколько хорошо работают ваши деньги

Проще говоря, доходность — это ваш персональный KPI. Только не про количество лайков, а про то, как эффективно деньги, которые вы вложили, делают вам новые деньги. Купили вы, допустим, кофейню за миллион, и она приносит вам сто тысяч в год — значит, доходность 10% в год. Вот и весь базовый принцип. Чем выше доходность — тем быстрее деньги растут. Чем ниже — тем ближе вы к сберкнижке образца 1997 года.

Но не всё так гладко, как хочется. Потому что считать доходность на бумажке — одно, а в реальности — совсем другая песня. Доходность, как и хороший борщ, должна быть приготовлена с учётом всех ингредиентов. А не просто на воде и картошке.

Бывают разные доходности

Вот тут начинается путаница. Потому что один говорит про «доходность объекта», другой — «чистую доходность», третий — «брутто», четвёртый — «нетто», пятый — «эффективную», и все киваются головой, как будто понимают, о чём речь. Давайте разложим.

Грязная доходность (брутто) — это когда вы считаете доход, не учитывая вообще никакие расходы. Купили помещение за 10 миллионов, сдаёте за 100 тысяч в месяц (1,2 миллиона в год) — доходность 12%. Красота? Ну как сказать. Это как сказать, что у вас зарплата 100 тысяч, не упомянув, что 30 из них вы отдаёте за ипотеку, 20 — за садик, а ещё 10 — за кофе и пирожки.

Чистая доходность (нетто) — это когда вы уже вычли из дохода все постоянные расходы: налоги, коммуналку, ремонты, страховку, уборку, непредвиденные штуки и всякое такое. Вот это уже ближе к реальности. Иногда после вычета остаётся не 12%, а дай бог 6. А если не повезёт — и вовсе минус.

Эффективная доходность — ещё тоньше. Это когда вы учитываете не только расходы, но и время, на которое вы вложили деньги, инфляцию, риски и т.д. То есть смотрите: реально ли это работает, или кажется.

Теперь давайте смотреть, как это всё считается на пальцах.

Простая формула, которую любят новички

Все начинают с неё:

Доходность (%) = (Годовой доход / Сумма вложений) × 100

Допустим, вы купили гараж за 500 000 рублей и сдаёте его за 7 000 в месяц. Это 84 000 в год.

(84 000 / 500 000) × 100 = 16,8%

И вы такие: «Ничего себе, почти 17%! Да я гений инвестиций!» Но погодите радоваться. Где налог? Где простой между арендаторами? Где плата за рекламу, за обслуживание ворот, за вывоз мусора, в конце концов?

Без учёта всех этих прелестей вы смотрите на мир сквозь розовые очки. Красиво, но опасно.

Как считать по-настоящему

Теперь представим, что вы взрослый человек и решили посчитать всё, как есть. Берём тот же гараж. Сдаёте вы его всё так же за 84 000 в год. Теперь считаем расходы:

Налог (например, 6% от дохода по УСН): 5 040 руб.
Услуги бухгалтера (если вы ИП и не сами этим занимаетесь): допустим, 12 000 руб. в год.
Текущий ремонт, страховка, всякая мелочь: допустим, 8 000 руб. в год.
Простой в 1 месяц (если арендатор съехал или вы меняли ворота): минус 7 000 руб.

Итого расходов: 5 040 + 12 000 + 8 000 + 7 000 = 32 040 руб.

Чистый доход: 84 000 – 32 040 = 51 960 руб.

Теперь считаем:

(51 960 / 500 000) × 100 = 10,39%

Вот это уже честнее. Не 17, а 10. Но зато без самообмана.

Доходность с учётом ипотеки — игра для продвинутых

А вот тут начинается высшая лига. Потому что если вы купили объект в ипотеку — забудьте про простую формулу. Здесь надо считать, сколько вы реально вложили своих денег (а не банка), и какова отдача именно на них.

Предположим:

Объект стоит 5 миллионов.
Вы внесли первый взнос 1,5 миллиона.
Остальное — ипотека под 14%.
Платёж по ипотеке — 60 000 в месяц.
Доход от аренды — 75 000 в месяц.
Ежемесячные расходы — 5 000.

Считаем:

Доход: 75 000 – 60 000 – 5 000 = 10 000 руб. в месяц × 12 = 120 000 руб. в год.

А вложили вы 1,5 миллиона. Значит:

(120 000 / 1 500 000) × 100 = 8%

Доходность на вложенные средства — 8%. При этом у вас в залоге недвижимость, а ещё вы постепенно её выкупаете. Через 10 лет она будет ваша полностью. И если аренда вырастет — доходность станет выше. Но не забывайте: если арендатор съехал — платёж по ипотеке остаётся на вас.

Зачем вообще всё это считать

Инвестирование — не про интуицию. Это про выбор. А выбор можно делать только тогда, когда всё сравнимо. Вот вам наглядно:

Вариант А: кладёте 2 миллиона в банк под 11% годовых. Получаете 220 000.
Вариант Б: покупаете ларёк, который даёт 15% грязными, но после всех расходов — 9%.
Вариант В: вкладываетесь в запуск кофейни, где потенциально может быть 25%, а может быть — 0.

Когда у вас есть расчёт, вы не гадаете, вы выбираете. Это как ехать с навигатором, а не по памяти.

Ошибки, которые делают почти все

Ну не будем лукавить. Все мы когда-то считали доходность по-своему, на глаз, «ну примерно». Вот самые типичные ошибки:

Считать без учёта налогов. А налоговая, между прочим, всегда считает с учётом.
Игнорировать простой. Люди почему-то уверены, что арендатор будет вечным. Не будет.
Не учитывать рост расходов. Коммуналка дорожает. Услуги — тоже.
Брать доходность за один месяц и умножать на 12. А потом удивляться, что денег нет.
Не учитывать, что вложения были не только в покупку, но и в ремонт, оформление, рекламу.

Всё это превращает «доходность 12%» в реальную «доходность 4,5%». И настроение такое, что хочется пойти работать охранником в ТЦ.

Что вообще считается хорошей доходностью

А вот это интересный вопрос. Всё зависит от вашего подхода к рискам и вложениям.

До 5% — это доходность банковского депозита. Надёжно, но скучно.
6–9% — это коммерческая недвижимость в спокойных районах. Работает, но не фонтан.
10–13% — уже интереснее. Это про риски, про поиск хороших объектов, про вложения.
15% и выше — либо фантастика, либо лотерея. Проверяйте семь раз, прежде чем лезть.

В целом, если вы находите инвестицию, где реальная (подчёркиваю: реальная) доходность выше 10% — это уже повод внимательно разбираться, а не слепо соглашаться.

Цифры — это друг, но только если их не бояться

Многие избегают расчётов, потому что страшно. Вдруг выяснится, что идея с «гениальной перепродажей участков» — пшик? Или что сдача в аренду квартиры в ЖК «Сказка» даёт доходность, как у банки со сдачей мелочи?

Но если не считать — ещё хуже. Потому что вы будете жить в иллюзии. А потом оглянетесь, а у соседа уже три объекта, и он каждый год в отпуске, а вы всё ещё вытираете пыль со своего «инвестиционного актива».

Цифры — это не страшно. Это честно. И когда вы однажды увидите на бумаге, что один проект даёт 11%, а другой — 6%, вы будете принимать решение не сердцем, а мозгом. А он, как правило, ошибается реже.

Доверяй, но перепроверяй

Риелторы, брокеры, продавцы — все будут вам говорить про доходность. И чаще всего — брутто. В формате «сейчас сдают за 100, значит, 1,2 миллиона в год, а объект стоит 10 — это 12%». Отлично. Только вы спросите:

А кто платит налоги?
Сколько лет арендатор?
Были ли простои?
Какие расходы у собственника?
Учитывались ли ремонты и обслуживание?

И если вам говорят: «Ой, да всё хорошо, чё вы», — бегите. Или хотя бы не забывайте взять калькулятор.

Подведём черту с умом

Доходность — это не абстрактное слово из словаря финансиста. Это инструмент, который помогает вам понять: а стоит ли вообще лезть в эту историю? Или это просто красиво звучит, но внутри — каша и сквозняк?

Научитесь считать доходность с учётом всего — налогов, расходов, простоев, рисков — и тогда вы начнёте видеть картину как она есть. И даже если объект приносит не 15%, а 8, вы будете знать: это честные 8. А не нарисованные на салфетке цифры под кофе.

Так что не бойтесь цифр. Бояться нужно как раз их отсутствия.

Пусть доходность будет не просто высокой — пусть она будет реальной. Тогда и деньги будут возвращаться, и нервы останутся при вас.