Что важно в техническом паспорте при покупке

Допустим, вы нашли помещение мечты. Всё красиво: витрина сверкает, вход аккуратный, соседи вроде приличные, не шумные. Казалось бы, бери и плати. Но тут появляется та самая бумажка, которую многие либо игнорируют, либо просматривают мельком — технический паспорт. Да, он выглядит скучно. Да, там схемы, цифры и чертежи. Но не дайте этому себя обмануть: в этой бумаге прячется вся правда о помещении. Как в медицинской карте — внешне человек бодрячком, а в карточке давление, аллергия и “больше не прыгать с парашютом”. Так и тут: техпаспорт — это тот самый документ, который может спасти от больших ошибок или вовремя показать, что у помещения, как минимум, “темное прошлое”.

Разберёмся, зачем он нужен, на что в нём смотреть, что там может быть не так и как себя обезопасить. Всё объясним понятным языком. Без занудства, но по делу.

Что такое технический паспорт и зачем он вообще

Технический паспорт — это не просто бумажка. Это официальный документ, который описывает объект недвижимости с точки зрения его конструкции и характеристик. Грубо говоря, это техдосье на помещение: что из себя представляет, из чего состоит, сколько квадратов, где стены, где трубы и сколько окон. Как бы “рентген” здания.

Его выдают БТИ — бюро технической инвентаризации. Да-да, та самая организация, куда раньше ходили все бабушки, чтобы “узаконить перепланировку”. Сейчас не всегда он обязателен при сделках, но если вы не хотите потом кусать локти — лучше посмотреть.

Техпаспорт особенно важен, если вы покупаете:

Коммерческое помещение.
Квартиру в старом фонде.
Нежилое помещение с возможной перепланировкой.
Объект, где “что-то строили, но никто не в курсе что именно”.

Что вы найдёте в техпаспорте

Если вы откроете этот документ, не пугайтесь: сначала будет много цифр, таблиц, потом начнутся планы и схемы. Сухо, скучно, но очень важно. Вот что в нём содержится:

Адрес, кадастровый номер, площадь.
Год постройки и материал стен.
Этажность здания, этаж помещения.
Планировка: где какие комнаты, где окна, где двери.
Информация о коммуникациях — вода, отопление, канализация, газ, электрика.
Сведения о капитальном и текущем ремонте, если были.
Данные о перепланировках (если они официально зарегистрированы).
Износ здания (да, там указывают процент износа — и это не просто так).

И всё это может напрямую повлиять на вашу покупку. Потому что если где-то написано, что здание изношено на 70% — ну, сами понимаете, покупать его всё равно что вложиться в плавучую дачу из картона.

Что важно проверить в первую очередь

Вы, конечно, можете сказать: “Мне бы просто купить, а не вчитываться в документы”. Но потом будет поздно. Поэтому вот на что стоит обратить внимание:

Соответствует ли площадь той, что указана в объявлении. Иногда продавцы “немножко округляют” в свою пользу.
Есть ли в техпаспорте все стены и комнаты, что вы видите вживую. Если чего-то нет — значит, сделали перепланировку, и она не узаконена.
Отмечены ли окна, входы и перегородки так, как на деле. Потому что бывает, что по документам вход с одной стороны, а по факту — уже с другой, через веранду соседа.
Что с коммуникациями. Если в техпаспорте значится “печное отопление”, а продавец клянётся, что есть газ — возникает логичный вопрос: а как и кто это подключал?

Почему технический паспорт — это защита от сюрпризов

Представьте: вы покупаете помещение, а потом узнаёте, что половина площади — это самовольно пристроенная веранда. Или что проводка — старая, на 220 вольт времён Леонида Ильича. Или что вода подаётся из колодца, а не из центрального водопровода. Техпаспорт может показать всё это до покупки. И вот чем он хорош:

Помогает избежать объектов с “тёмным прошлым” — самострои, нелегальные пристройки, незаконные перепланировки.
Даёт понять, сколько на самом деле метров — а не по словам риелтора.
Указывает степень износа здания. Потому что покупать помещение в доме, который скоро пойдёт под снос, — удовольствие сомнительное.
Позволяет сравнить с фактом. Если видите, что что-то “не бьётся” — повод насторожиться.

Чем опасны несостыковки

Допустим, вы нашли помещение, а потом выясняется, что техпаспорт отстаёт лет на десять: пристройка есть, но не указана, санузел перенесён, а вход теперь с другой стороны. И что тогда?

Сделка может затянуться. Покупатель, продавец и нотариус начнут бегать по БТИ, пытаться “актуализировать данные”.
Банк может отказать в ипотеке. Да-да, им такие расхождения не нравятся. И они правы.
Будут проблемы при регистрации права собственности. Росреестр может вернуть документы, и всё пойдёт по второму кругу.
Придётся узаконивать перепланировку. А это не просто и не бесплатно.

И самое обидное — всё это можно было предугадать, просто внимательно изучив техпаспорт заранее.

Что бывает в техпаспорте странного (и почему это важно)

Иногда в техническом паспорте встречаются такие странности, что диву даёшься. Например:

Комната без входа. По плану — есть, по факту — попасть туда невозможно. Волшебная комната?
Дверь, ведущая в никуда. Может быть признак того, что вход в помещение “переехал”, а документы не обновили.
Окна, выходящие… внутрь здания. Архитектурная загадка? Нет — просто ошибка в плане.
Санузел в коридоре. Причём коридор — это общее пространство дома. Перепланировка? Возможно. Легальная? Вряд ли.

Вот почему важно: всё, что указано в техпаспорте, влияет не только на законность, но и на вашу безопасность, удобство и перспективы.

Как получить технический паспорт

Если его нет у продавца — не беда. Получить можно через МФЦ или напрямую в БТИ. Запрос делается несложно, но занимает время — до 10 рабочих дней. Главное — чтобы это сделал собственник или его представитель.

Если продавец отказывается показать техпаспорт, говорит “не надо, он утерян”, “там ничего важного” — будьте бдительны. Чаще всего это повод насторожиться. Как если бы человек продавал машину и не показывал ПТС, потому что “там всё равно цифры”.

Стоит ли делать новый техпаспорт перед покупкой

Иногда стоит. Особенно если:

Документу больше 5 лет.
В объекте явно была перепланировка.
Вы хотите брать помещение в ипотеку.
Продавец говорит, что ничего не менял, но вы видите, что изменилось всё.

Новый техпаспорт — это расходы (в среднем от 3000 до 10000 рублей, в зависимости от региона и объекта), но он может спасти от куда больших потерь.

Несколько человеческих советов

Тут не будет длинных списков, просто честные рекомендации от тех, кто уже через это прошёл:

Сравнивайте план помещения в техпаспорте с тем, что видите глазами. Любая несостыковка — причина задать вопросы.
Не ленитесь спрашивать: “А где проход? А это узаконено? А проводка здесь давно?”.
Проверяйте степень износа здания. 20% — это нормально. 70% — повод задуматься.
Смотрите, как оформлены коммуникации. Не на глаз, а по документам.
Если всё в порядке — покупайте смело. Если что-то не так — лучше не рисковать, а уточнить или выбрать другой вариант.

Что запомнить навсегда

Технический паспорт — это не архаизм и не “пережиток СССР”. Это реальный инструмент, который помогает вам понять, что именно вы покупаете. А не просто смотреть на обои и красивую вывеску.

Не игнорируйте его. Не бойтесь вчитываться. Не стесняйтесь задавать вопросы продавцу. Потому что именно в техпаспорте чаще всего кроются “неудобные тайны”, о которых потом жалеют.

Вы не обязаны становиться экспертом в инвентаризации зданий. Но вы вправе знать, что покупаете — и техпаспорт в этом вам самый честный помощник.