Что выгоднее — сдавать в аренду или продавать

Допустим, у вас появилась квартира. Неважно, как — досталась от бабушки, купили раньше и теперь не знаете, что с ней делать, или просто оказались в ситуации «лишняя жилплощадь». И вот вы стоите на этом распутье: продать или сдавать? Казалось бы, звучит просто. Но как только начинаешь разбираться, понимаешь — тут как минимум семь кругов размышлений, два ведра сомнений и куча непрошенных советов от знакомых.

Давайте по-честному посмотрим, что стоит за каждым из этих решений. Без заумных терминов и с приправой здравого смысла.

Что значит сдать — не только о деньгах

Сдача квартиры в аренду многим кажется лёгким способом зарабатывать. Ну правда, что может быть проще? Повесил объявление, выбрал жильца, каждый месяц получаешь денежку, и всё хорошо. Только это в теории. На практике вы оказываетесь не просто собственником, а, по сути, арендодателем. А это — почти профессия.

Сдача — это не только деньги, это ещё и:

Разговоры с жильцами, которые не всегда знают, как обращаться с чужим имуществом.
Переписки по ночам в стиле: «У нас лампочка мигает, сделайте что-нибудь».
Периодический ремонт, замена техники, уборка после выезда арендаторов.
Риски — от испорченного имущества до неуплаты.

Ну и налоги тоже никто не отменял. Да, многие сдают без договора и надеются, что никто не узнает. Но времена меняются. Камеры, ИИ, налоговая — не те, что раньше. Поэтому рано или поздно с этим тоже придётся разобраться.

Сколько можно заработать на аренде

Допустим, вы решили сдавать. Хорошо. Сколько это принесёт?

Тут всё зависит от:

Города и района. Квартира в центре Москвы и в спальном районе Таганрога — это, как говорится, две большие разницы.
Метража и состояния квартиры. Свежий ремонт и посудомойка — это плюс к цене.
Формата аренды — посуточно или долгосрочно.

На примере. Допустим, вы сдаёте в Питере однушку за 35 000 рублей в месяц. В год это 420 000. Минус налог — 13% (если вы честный гражданин) — остаётся около 365 000. Минус коммуналка, мелкий ремонт — пусть будет чистыми 330–340 тысяч в год. Приятно? Вполне. Но это при условии, что жильцы хорошие, не съехали через три месяца и не разнесли сантехнику.

Теперь представьте, что вы сдаёте не одну, а три квартиры. Вот уже и маленький пассивный доход. А если квартиру вы не покупали, а получили, и она простаивает, то аренда — вообще отличный способ превратить «ничего» в «ежемесячную прибавку».

Когда выгодно сдавать, а не продавать

Вот тут включаем житейскую логику. Сдавать выгодно, когда:

Вы не нуждаетесь срочно в деньгах.
Недвижимость не теряет в цене и даже растёт.
Квартира ликвидная — её легко сдавать, она пользуется спросом.
Есть желание и возможность заниматься этим делом: искать жильцов, чинить смесители, следить за порядком.
Вы думаете о долгосрочной финансовой подушке — например, сдаёте сейчас, а позже оставите детям или продадите на пенсии.

Плюс аренда — это своеобразная страховка. Ведь квартира, по сути, остаётся за вами. В случае чего, вы всегда можете туда вернуться или продать позже, когда цена подрастёт.

А теперь к продаже

Продажа — это моментальный выстрел. Получили крупную сумму на руки и дальше сами решаете, куда её пристроить. Это хорошее решение, когда:

Срочно нужны деньги — на покупку другого жилья, лечение, бизнес, путешествие всей жизни.
Рынок на пике, и цены радуют глаз.
Квартира проблемная: плохое место, старый фонд, капремонт 1975 года и трещины по стенам — проще продать, пока ещё кто-то готов купить.
Вы не хотите возиться с арендой вообще — нервы дороже.

Продав — вы освобождаете себя от обязательств. Нет квартиры — нет забот. Но есть и нюанс: деньги быстро тают, если их не вложить. Разлетятся по чуть-чуть — ремонт на даче, покупка машины, отпуск — и вот уже вместо квартиры остались только воспоминания и пара новых кресел.

Сколько можно выручить с продажи

Это уже зависит от рынка. Если вы продаёте квартиру за 6 миллионов, вы получаете… нет, не все 6. Сначала минус комиссия агенту (если через него), минус налоги (если продаёте раньше установленного срока владения), минус расходы на подготовку (хотя бы покрасить стены и прибраться, чтобы показать приличный вид).

В результате вы получаете где-то 5,7 млн. А дальше уже всё зависит от вас — вложите ли вы эти деньги в другую недвижимость, положите на депозит, откроете бизнес или просто «проедите».

Что выгоднее в долгосрочной перспективе

А вот это главный вопрос. Если смотреть в будущее, сдача — это стабильный источник дохода. Пусть и не мгновенный. Грубо говоря, за 10 лет вы можете получить с аренды 3,5–4 миллиона, и при этом квартира останется у вас. А за те же 10 лет цена на недвижимость, скорее всего, вырастет — пусть не сильно, но инфляцию она перекроет.

А если вы продадите сейчас, вложите деньги во что-то неудачное — можете всё потерять. Или, наоборот, вложите грамотно — и заработаете больше, чем с аренды.

Так что тут всё упирается в то, умеете ли вы распоряжаться деньгами. Квартира — это как копилка: она не даёт сразу много, но гарантированно остаётся.

Что говорят цифры, если их посчитать

Для тех, кто любит математику (не волнуйтесь, будет по-простому):

Аренда даёт в среднем от 4 до 7% годовых от стоимости квартиры.
Депозит в банке — сейчас около 10% (но это временно и не всегда безопасно, с учётом инфляции).
Инвестиции в фондовый рынок могут дать больше, но и риски выше.
Продажа — даёт максимум здесь и сейчас, но без повторяемости.

Пример: квартира стоит 5 млн. Сдавая её по 30 тысяч в месяц, вы получаете 360 000 в год. Это около 7% годовых. Вполне достойно, особенно если вы не ищете приключений.

Психологический момент — кому что ближе

Некоторые люди любят стабильность — знать, что каждый месяц капает сумма. Они терпеливые, готовы разбираться с арендой, улаживать конфликты с жильцами и менять бачок в унитазе. Для них аренда — лучший вариант.

А кто-то — за свободу. Получил деньги — и уехал в Азию на год. Или вложился в стартап. Или просто не хочет быть «при квартире». Тогда продажа — ваш выбор.

Ну и, конечно, есть те, кто хочет и то, и другое. Например, продают одну квартиру, чтобы купить две поменьше и одну сдавать. Или сдают пока, а потом решают продать с прибылью. Такие гибридные варианты тоже работают.

Какие подводные камни могут быть у обоих решений

И у аренды, и у продажи есть свои засады.

Сдача:

Квартира может стоять пустой.
Могут попасться «весёлые» жильцы.
Постоянные мелкие затраты — замена крана, вызов мастера, химчистка после выезда жильцов.
Ваша недвижимость может подешеветь, особенно в кризис.

Продажа:

Потеряли объект — больше не вернёте.
Потратили деньги нерационально — остались и без квартиры, и без дохода.
Может быть жалко — особенно если квартира семейная или «бабушкин уют».

Жизнь диктует свои сценарии

Не существует универсального ответа на вопрос, что выгоднее — сдавать или продавать. Всё зависит от вашего положения, целей, характера и даже города. В Москве сдача — почти всегда выгодна. В маленьком городе с низким спросом — не факт.

Иногда стоит пожить с этим вопросом. Не спешите продавать — сдайте на год-два. Поймите, насколько вам комфортно быть арендодателем. А может, наоборот — не хотите тратить нервы, и лучше сразу продать.

Кто-то, имея деньги с продажи, купит дачу и станет счастливейшим человеком в мире. А кто-то, получая аренду каждый месяц, чувствует себя финансово защищённым.

А если вы всё ещё сомневаетесь…

Подумайте вот о чём:

Насколько важна для вас стабильность?
Умеете ли вы управлять крупной суммой?
Хотите ли вы иметь дело с жильцами?
Нужны ли вам деньги сейчас или можно подождать?
Будет ли эта квартира расти в цене?

Если честно себе ответить, решение, скорее всего, станет яснее. И неважно, решите вы сдавать или продать — главное, чтобы потом не жалели. И да, даже если ошибётесь — не конец света. Недвижимость — дело живое, гибкое, всегда можно скорректировать курс.

Иногда просто нужно сделать шаг. А уж какой — сдающий или продающий — решать вам.