Договор аренды: что обязательно должно быть прописано

Вы нашли крутой офис или помещение под бизнес, договорились с арендодателем, и дело дошло до договора. Кажется, осталось только подписать и заехать, но не тут-то было! Договор аренды — это не просто бумажка, а ваш щит и меч в мире коммерческой недвижимости. Если что-то упустить, можно влететь на деньги, нервы или даже остаться без помещения. В этой статье разберем, что обязательно должно быть в договоре аренды, чтобы вы не попали в ловушку. Пишу просто, с примерами, местами с юмором, и без лишней воды. Погнали разбираться, как не подписать себе приговор!

Зачем вообще заморачиваться с договором

Договор аренды — это как брачный контракт: без него вроде можно, но если что-то пойдет не так, будете кусать локти. Он защищает и вас, и арендодателя, чтобы никто не остался с пустым кошельком или испорченным настроением. Если в договоре что-то не прописано, жди сюрпризов: от внезапного повышения платы до выселения с вещами на улицу. Так что читать и проверять договор — это не блажь, а способ спать спокойно. А теперь давайте по пунктам, что там должно быть.

Стороны договора: кто с кем договаривается

Первое, что должно быть в договоре, — это четкое указание, кто арендует, а кто сдает. Кажется, ерунда, но без этого договор могут признать недействительным. Укажите:

Если арендодатель — физлицо, его ФИО, паспортные данные, ИНН. Если юрлицо — название, ИНН, ОГРН и кто подписывает (директор или доверенное лицо).
Если вы — арендатор, то то же самое: ФИО и паспорт для физлица или данные компании для юрлица.

Проверьте, чтобы данные совпадали с документами. Был случай, когда парень подписал договор, а потом выяснилось, что арендодатель — не собственник, а какой-то левый чел с поддельной доверенностью. Деньги ушли, помещение — пока!

Описание помещения: что вы арендуете

Договор должен четко описывать, что вы берете в аренду. Не просто «офис на Ленина, 5», а с деталями, чтобы потом не оказалось, что вы сняли кладовку вместо кабинета. Укажите:

Точный адрес: город, улица, дом, этаж, номер помещения.
Кадастровый номер — это как ДНК недвижимости, по нему можно пробить помещение в Росреестре.
Площадь в квадратных метрах.
Назначение: офис, склад, торговая точка и т.д.
Состояние: с ремонтом, без, с мебелью или пустое.

Лучше приложить план помещения или выписку из ЕГРН. Один мой знакомый снял «просторный офис», а в договоре не указали площадь. В итоге ему сдали комнатушку 10 квадратов, и доказать ничего не удалось.

Срок аренды: на сколько вы въезжаете

Срок аренды — это сердце договора. Без него договор считается бессрочным, и арендодатель может выгнать вас, предупредив за месяц. Укажите:

Точный срок: например, с 1 июля 2025 года по 30 июня 2026 года.
Условия продления: автоматически или нужно договариваться заново.
Возможность досрочного расторжения: за сколько дней предупреждать и какие штрафы.

Если аренда больше года, договор нужно регистрировать в Росреестре. Это морока, но без регистрации он не имеет силы, если дело дойдет до суда. Короткие договоры (до года) регистрировать не надо, поэтому многие делают срок 11 месяцев с автопродлением.

Арендная плата: сколько и как платить

Деньги — это то, из-за чего чаще всего ссорятся. В договоре должно быть черным по белому:

Размер платы: например, 50 тысяч рублей в месяц.
Что входит: только аренда или плюс коммуналка, интернет, уборка.
Порядок оплаты: до какого числа, на какой счет, наличкой или безналом.
Повышение платы: можно ли и как часто (например, раз в год по уровню инфляции).

Пропишите, что считается просрочкой и какие штрафы за нее. Один предприниматель не уточнил про коммуналку, а потом ему выставили счет за отопление на 100 тысяч. Оказалось, в договоре мелким шрифтом было написано, что он платит за все.

Коммунальные и дополнительные расходы

Коммуналка, охрана, уборка — это отдельная песня. Укажите, кто за что платит. Варианты:

Вы платите только аренду, а коммуналку — арендодатель.
Вы платите коммуналку по счетчикам или фиксированную сумму.
Дополнительные услуги (интернет, парковка) включены или идут отдельно.

Попросите примерные суммы за коммуналку за прошлые месяцы. Если арендодатель мямлит, это повод насторожиться. И пропишите, кто отвечает за счетчики: их установку, поверку, ремонт.

Ремонт и улучшения: кто чинит и красит

Ремонт — это вечный спор. Укажите, в каком состоянии вы принимаете помещение и кто отвечает за поломки. Например:

Если помещение с ремонтом, опишите его: «ламинат, покрашенные стены, потолок с точечным светом».
Если без ремонта, кто его делает? Вы за свой счет или арендодатель компенсирует?
Кто чинит, если что-то сломается? Прорвет трубу — вы вызываете сантехника или арендодатель?

Если вы хотите покрасить стены или поставить перегородки, пропишите, нужно ли согласие арендодателя и что делать с улучшениями при выезде. Бывает, что арендатор делает крутой ремонт, а потом арендодатель говорит: «Оставляй все, это теперь мое». Чтобы не дарить свои кровные, указывайте, что улучшения — ваши, или договаривайтесь о компенсации.

Права и обязанности: что можно, а что нельзя

Договор должен четко говорить, что можно делать в помещении, а что нет. Например:

Использовать помещение только по назначению (офис — не склад, а склад — не кафе).
Пускать субарендаторов или нет (если да, то с согласия арендодателя).
Вешать вывески, клеить рекламу на окна — нужно ли разрешение?
Курить, держать животных, устраивать вечеринки — что запрещено?

Укажите обязанности арендодателя: давать вам доступ в помещение, не мешать бизнесу, вовремя чинить общедомовые системы. Если арендодатель любит приходить с проверками, пропишите, как часто и с каким предупреждением.

Ответственность: кто платит, если что-то пошло не так

Если в офисе пожар, потоп или вор украдет ваш ноутбук, кто за это отвечает? Пропишите:

Кто платит за ущерб от пожара или потопа, если виноват арендодатель (например, не чинил крышу).
Что делать, если вы залили соседей снизу (страховка или ваш кошелек).
Кто отвечает за кражу, если в здании нет охраны.

Один парень снял офис, а через месяц его обокрали. В договоре не было ничего про безопасность, и арендодатель только пожал плечами: «Ставь сигнализацию сам». Пропишите, кто отвечает за охрану, или берите это на себя.

Штрафы и неустойки: за что могут наказать

Нарушил договор — плати штраф. Укажите, за что и сколько. Например:

Просрочка аренды: 0,1% от суммы за каждый день.
Повреждение помещения: возмещение ущерба по смете.
Использование не по назначению: штраф или расторжение договора.

Но штрафы должны быть обоюдными. Если арендодатель не дает вам доступ или не чинит поломки, он тоже платит. Например, если отопление не работает, а он тянет с ремонтом, требуйте скидку на аренду.

Расторжение договора: как разойтись по-хорошему

Рано или поздно аренда заканчивается. Пропишите, как это происходит:

За сколько дней предупреждать о расторжении (обычно 30–60 дней).
Какие штрафы за досрочный разрыв (например, потеря депозита).
Как сдавать помещение: с ремонтом, без, с уборкой.
Кто подписывает акт возврата (чтобы потом не сказали, что вы оставили бардак).

Был случай, когда арендатор съехал, а арендодатель не вернул депозит, потому что «вы сломали дверь». В договоре не было про акт возврата, и доказать ничего не удалось. Всегда подписывайте акт, где указано, что помещение в порядке.

Форс-мажор: что, если все рухнет

Форс-мажор — это пожар, наводнение, война или другие обстоятельства, которые никто не мог предвидеть. Пропишите, что будет, если помещение станет непригодным. Например:

Аренда приостанавливается, пока все не починят.
Вы не платите, если не можете работать.
Договор расторгается, если восстановление невозможно.

Без этого пункта вы можете остаться и без офиса, и с долгом за аренду. В 2020 году многие бизнесы пострадали из-за локдаунов, а арендодатели требовали плату, потому что форс-мажор не был прописан.

Список: что не забыть в договоре

Чтобы вы не запутались, вот чек-лист обязательных пунктов. Сохраните и проверяйте договор по нему.

Стороны: ФИО, паспорт, ИНН или данные юрлица.
Помещение: адрес, кадастровый номер, площадь, назначение.
Срок аренды: начало, конец, продление, расторжение.
Арендная плата: сумма, порядок оплаты, повышение.
Коммуналка: кто платит и за что.
Ремонт: кто делает, кто чинит, что с улучшениями.
Права и обязанности: что можно, что нельзя.
Ответственность: за ущерб, кражу, поломки.
Штрафы: за просрочку, нарушения.
Расторжение: сроки, штрафы, акт возврата.
Форс-мажор: что делать в экстренных случаях.

Как проверять договор

Не подписывайте договор, пока не прочитали каждый пункт. Лучше дважды. Вот план:

Прочитайте сами, выделите непонятное.
Сравните с чек-листом выше.
Покажите юристу. Это стоит 3–5 тысяч, но спасет от миллионов проблем.
Задайте арендодателю вопросы: что значит этот пункт, почему так, можно ли изменить?
Если что-то не нравится, предлагайте свои правки. Нормальный арендодатель готов обсуждать.

Если арендодатель давит: «Подписывай, а то уведут!» — это звоночек. Хорошее помещение никуда не денется за день-два.

Примеры из жизни

Чтобы было понятнее, вот пара историй. Маша сняла помещение под студию йоги, но в договоре не указали, кто платит за ремонт труб. Когда канализация потекла, арендодатель сказал: «Твоя проблема». Маша влетела на 50 тысяч, потому что не уточнила этот пункт.

А вот Дима, владелец барбершопа, молодец. Он настоял, чтобы в договоре прописали, что арендодатель чинит проводку. Когда свет начал мигать, хозяин за свой счет поменял кабели. Дима сэкономил время и деньги, потому что подумал наперед.

Последний совет: не бойтесь быть дотошным

Договор аренды — это не просто формальность, а ваш билет в спокойный бизнес. Не стесняйтесь задавать вопросы, требовать правки и проверять каждый пункт. Лучше выглядеть занудой, чем потом судиться или платить за чужие косяки. И всегда держите под рукой юриста — это как иметь друга, который знает, как не вляпаться.

Берите этот гайд, открывайте договор и проверяйте, чтобы все было по уму. Ваш бизнес заслуживает надежного старта, а не головной боли. Удачи вам и крепких договоров!