Как найти надёжного арендатора для коммерческой недвижимости

Сдавать коммерческую недвижимость — это вам не сдать дачный домик на Авито. Тут ставки выше, денег больше, а проблем может быть целый вагон и маленькая тележка. Казалось бы, нашёл арендатора — и живи спокойно. Но вот он начинает задерживать оплату, в помещении пахнет как в столовой на вокзале, а соседи жалуются, что каждую субботу у него какие-то курсы по кричащей терапии. В общем, если не хотите превращаться в заложника собственного помещения, придётся подойти к выбору арендатора не на авось, а с умом и чувством собственного достоинства.

Кто нам нужен и зачем

Для начала — давайте определим, кого вы вообще хотите видеть у себя. Торговую точку, офис программистов, кофейню с плиткой метро на стенах или склад с ящиками до потолка? Тип арендатора определяет не только атмосферу в здании, но и ваши перспективы: кто-то тихий, как утро понедельника, а кто-то каждый день будет устраивать мини-фестиваль.

Составьте для себя портрет идеального жильца. Не обязательно прям до цвета носков, но понимать, подходит ли вашему помещению йога-студия или автосервис, нужно чётко. Если вы находитесь в центре, рядом с метро, то сдавать под склад — не то чтобы глупо, но мягко говоря, неразумно. А вот офис или салон — почему бы и нет.

Готовим помещение к аренде

Никто не хочет снимать «красивую» площадь с облупленными стенами и запахом из 90-х. Даже если вы уверены, что это «аутентичность», лучше не рисковать. Перед тем как показывать помещение — уберите всё лишнее, наведите порядок, проверьте электрику, свет, сантехнику. Люди платят не только за квадратные метры, но и за комфорт.

Визуальное восприятие работает моментально. Заходит человек, а там чисто, светло и не пахнет чем-то странным — значит, и с владельцем всё в порядке. А если по углам пыльные розетки, стены будто после катастрофы, и на полу что-то подозрительно шевелится — арендатор может и передумать, даже если цена сладкая.

Правильное объявление — полдела

Тут главное — не быть как все. «Сдам помещение 100 кв. м., недорого» — это не работает. Ну работает, но плохо. Будьте конкретными, но по-человечески. Напишите: «Сдаю уютное помещение в шаге от метро. Идеально под офис, шоурум, салон или студию. Светлое, тёплое, с большими окнами и стабильной энергетикой». Поставьте хорошие фото, желательно свежие, а не те, где на заднем плане снег и старый календарь 2014 года.

И не бойтесь немного юмора. «Не сдается под клубы, разведения единорогов и нелегальные казино» — вызывает улыбку и внимание. Люди хотят видеть, что с вами можно иметь дело, что вы не деспот, а вполне себе нормальный человек.

Где искать хорошего арендатора

А вот тут начинается самое интересное. Просто выложить объявление — мало. Надо искать активно.

• Разместите информацию на нескольких площадках.

• Обратитесь к агентствам, если не жалко комиссию.

• Поговорите с соседями по зданию — возможно, у них есть знакомые, ищущие место.

• Зайдите в профильные чаты, группы в соцсетях, каналы, где общаются предприниматели.

Чем больше вы охватите — тем выше шанс наткнуться на адекватного человека. Арендаторы бывают самые разные, и ваша задача — выловить того, с кем потом не придётся бегать по судам.

Интервью с кандидатом

Да-да, звучит странно, но это действительно важно. Не поленитесь поговорить. Спросите:

• Чем занимается.

• Почему съезжает с прошлого места.

• Что ищет в помещении.

• Кто будет работать или находиться на территории.

И обязательно смотрите в глаза. Не в переносном смысле, а буквально. Враньё обычно видно — или хотя бы ощущается на подкорке. Если человек мнётся, мямлит и не может ответить, зачем ему вообще помещение — скорее всего, он не совсем понимает, что делает.

Проверка документов

Вот здесь нужно быть щепетильным, как инспектор на санитарной проверке. Попросите ИНН, ОГРН, данные учредителя, выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП. Если это юрлицо — посмотрите бухгалтерскую отчётность за пару лет. Если ИП — посмотрите судебные дела, есть ли долги, аресты, банкротства. Всё это можно найти онлайн, не выходя из дома.

Да, звучит как много возни. Но поверьте, лучше один вечер потратить на копание в бумажках, чем потом полгода вытаскивать аренду через юристов.

Договор аренды: не формальность, а бронежилет

Вот здесь начинается магия юриспруденции. Договор должен быть составлен так, чтобы ни у вас, ни у арендатора не возникло желания его трактовать по-своему.

Обязательно включите:

• Срок аренды и возможность продления.

• Условия оплаты, штрафы за просрочку.

• Кто платит за коммуналку и обслуживание.

• Порядок ремонта и переделок.

• Что делать в случае чрезвычайной ситуации.

Да, длинно, да, скучно, но лучше потратить пару часов на грамотный документ, чем потом объяснять в суде, почему арендатора нельзя было выдворить после третьей неуплаты.

Деньги любят ясность

Старайтесь, чтобы оплата происходила по графику, без сюрпризов. Лучше всего — через банк, с актами и документами. Нал — это романтично, но опасно. Если аренду задерживают — не ждите полгода, начинайте разговор сразу. Напоминание, вежливое письмо, потом официальное уведомление. Всё фиксируйте. Потом пригодится.

Депозит (залог) — хорошая практика. Он показывает серьёзность арендатора и даёт вам финансовую подушку, если вдруг съедет ночью, прихватив половину розеток. Размер — от одного до трёх месяцев аренды, в зависимости от ситуации.

Условия использования и регулярный контроль

Ваше помещение — это ваше имущество. А значит, вы имеете право знать, что там происходит. Пропишите в договоре, что вы имеете право осматривать объект раз в месяц или квартал. Делайте это спокойно, без сюрпризов. Создайте нормальные отношения, не как «я хозяин, ты гость», а как партнёры. Тогда и контроль будет восприниматься адекватно.

Если арендатор начал делать ремонт — согласовывайте заранее. Никаких «ой, мы тут стену снесли». А если что-то ломается — решайте быстро. Чем дольше будет капать кран или мигать свет, тем хуже будет мнение о вас как о владельце.

Уход арендатора: красиво расстаёмся

Всё хорошее когда-нибудь заканчивается. Арендатор может уехать. Главное — сделать это цивилизованно. По договору — уведомление, акт передачи, проверка состояния помещения. Если остался залог — либо возвращаете, либо вычитаете за ущерб.

Кстати, бывает, что арендаторы съезжают тихо, не сказав ни слова. Поэтому держите руку на пульсе, особенно если оплата внезапно прекратилась, а телефон молчит.

Поддержка арендодателя — и арендатора тоже

Идеальный арендатор — это не только платёжеспособный, но и довольный. Прислушивайтесь, если он говорит, что неудобно заходить, что не работает кондиционер или что соседи каждый вечер жарят шашлыки в коридоре. Хорошие условия = желание остаться надолго. А значит — стабильный доход без новых поисков.

Когда всё складывается

Когда вы нашли нормального арендатора, всё как-то становится легче. Платежи вовремя, внутри порядок, люди здороваются, никто не шумит. И вы себя чувствуете не как арендодатель с тревогой в глазах, а как уважаемый человек с объектом, приносящим доход. Приятно ведь? Ещё бы.

Что в итоге

Поиск надёжного арендатора — это как собеседование на работу. Только вы — босс, а помещение — ваш бизнес-ассистент. Оно должно работать, приносить прибыль и не выносить мозг. Поэтому не торопитесь, проверяйте, задавайте вопросы, будьте доброжелательны, но твёрды.

Удачи вам с арендой. Пусть в вашем помещении всегда будет светло, тепло и с деньгами без задержек.