Как не сдать помещение «на обнал» и не вляпаться

Аренда — дело хорошее. Казалось бы, нашёл арендатора, подписал бумажки, получил деньги, поставил галочку: «работает». Но тут наступает момент, когда в дверь стучит не курьер с букетом благодарности, а дядя из налоговой. Или, не дай бог, оперативники. И спрашивают они не про обои или ставку аренды. Им интересно, почему по адресу вашего помещения зарегистрирована фирма, которая, цитата, «в сутки гоняет по счёту такие обороты, что у Сбербанка уши вянут», а по факту там тишина и мухи. Да, друзья, это про обнал. Про тот самый мутный бизнес, который любит чужие адреса, где можно прописаться, не отсвечивать, и делать свои тёмные делишки. А вы — вроде ни при чём, но как бы и в теме.

Вот чтобы не стать невольным участником этой катавасии, давайте разберёмся: что за зверь этот обнал, почему он так опасен для собственника помещения, и главное — как распознать подозрительных арендаторов, пока вы не отдали им ключи от своей недвижимости и не подписались под потенциальной уголовкой.

Что вообще такое «обнал», по-людски

Говоря простым языком, «обнал» — это когда некая фирма гоняет по документам деньги, чтобы «отмыть» их и превратить в наличку, уходя от налогов, проверок, ответственности. То есть — деньги есть, налоги платить не хочется, давайте сделаем вид, что мы «что-то купили», «кому-то заплатили», а на самом деле просто вывели средства на нужный карман.

И чтобы это провернуть, нужен адрес. Адрес, где фирма будет официально зарегистрирована. И не просто где-нибудь, а в реальном помещении, которое можно показать проверяющим. Вот тут и начинается охота на арендодателей.

Почему это может быть вашей проблемой

Многие собственники думают: «Ну и что? Я-то при чём? Я просто сдал в аренду, договор подписан, деньги получаю. Что они там мутят — не моё дело». А вот и не так. Потому что, если в вашем помещении крутится фирма-обнальщик, то вопросы потом будут не только к ним, но и к вам.

• Вам могут заблокировать расчётный счёт, если сдаёте как юрлицо или ИП, особенно если деньги поступают от подозрительных организаций.

• Вас могут вызвать на допрос как свидетеля, а потом — как фигуранта.

• Ваш адрес могут засветить в судебных документах и черных списках.

• Могут начать досмотры, проверки, опросы соседей, визиты контролёров, которые даже кофе не предложат.

• Ну и «на сладкое»: возможны проблемы с банками, налоговой, страховыми. Поставите вы потом новый кондиционер, а банк не даст перевести оплату, потому что «ваш адрес — в серой зоне».

В общем, попасть «в тему» можно вообще не по своей воле. И потом будет очень трудно доказать, что вы не верблюд.

Как обнальщики выбирают помещения

Они не бегают по объявлениям в стиле «ищу уютное гнёздышко для ИП». У них всё просто: нужен адрес, договор, минимум внимания. А значит, выбирают:

• Помещения с минимальным контролем со стороны собственника. То есть вы сдаёте — и на год забыли.

• Собственников, которые не задают лишних вопросов. Чем меньше вы интересуетесь, тем лучше для них.

• Адреса, по которым можно прописать несколько фирм, и никто не будет возмущаться.

• Желательно — без реальной деятельности. Чтобы никто не мешал «тихо мутить».

Так что если вы редко заходите в своё помещение, вообще не знаете, кто там сидит, а арендаторы платят исправно — не факт, что всё ок. Может быть, как раз наоборот.

Как понять, что вам «втирают дичь»

Даже у самых вежливых обнальщиков есть характерные приметы. Если вы с ними сталкиваетесь, включайте режим подозрительности и не стесняйтесь задавать вопросы. Вот на что стоит обратить внимание:

• Необычная спешка. Арендатор хочет заехать «сегодня же», «прямо сейчас», «нам нужен только адрес, всё равно никто не будет приходить».

• Упор на юридический адрес. Не аренда как таковая, а именно прописка юрлица.

• Отказ показать документы. Говорят, что юрлицо «ещё на регистрации», но уже готовы платить. И сразу. И много.

• Платёж идёт от ИП, а договор заключает ООО. Или наоборот. Или вообще непонятно от кого.

• Странные условия. Соглашаются на высокую цену без торга, просят не оформлять официально, «мы вам наличкой привезём».

• Не хотят заключать договор на длительный срок, но зато готовы сразу заплатить за 3 месяца вперёд.

• В помещении никто не появляется. Месяцами. Ни звонков, ни писем, ни клиентов. Тишина.

Если таких признаков два-три — уже стоит насторожиться. Если больше — бегите. Или хотя бы начните задавать вопросы.

Что спрашивать у арендатора

Вы — собственник. У вас есть полное право интересоваться, кто будет сидеть в вашем помещении. Вот вопросы, которые стоит задать:

• Кто арендатор: физлицо, ИП, ООО? Есть ли документы?

• Какой вид деятельности будет вестись в помещении?

• Сколько сотрудников будет?

• Планируется ли регистрация юрлица по адресу?

• Можно ли заключить договор с прописанными обязанностями, доступом к помещению, возможностью проверок?

Если человек начинает юлить, отвечать уклончиво или откровенно «скользко» — скорее всего, не всё чисто.

Договор — это не просто бумажка

Договор аренды — ваш щит и меч. Но только если вы его составили грамотно. Вот что обязательно должно быть:

• Чёткое указание, кто арендатор и какие документы он предоставил.

• Целевое использование помещения. Не «под любые нужды», а конкретно — офис, торговля, мастерская.

• Право собственника периодически проверять помещение. Да-да, пусть знают, что вы не забудете про них.

• Указание: помещение не предназначено для фиктивной деятельности и незаконных операций.

• Отдельный пункт про использование адреса как юридического — и при каких условиях это возможно.

• Возможность расторжения договора в одностороннем порядке при нарушении условий.

Чем чётче прописано — тем меньше лазеек.

Не стесняйтесь проверять

В XXI веке всё гуглится. Если арендаторы называют имя фирмы, ИП или директора — проверьте. Прямо руками. За 10 минут можно узнать больше, чем за час разговора.

• Пробейте юрлицо на сайте ФНС.

• Посмотрите, где уже зарегистрированы.

• Проверьте по судебной базе — не участвуют ли в делах о банкротстве, обнале, фиктивных поставках.

• Зайдите в базу арбитражных дел — есть ли претензии к фирме.

• Поищите в интернете: иногда и отзывы, и публикации, и просто странные связи всплывают.

Если компания «с нуля», только создана, без сайтов, телефонов и явной деятельности — будьте особенно осторожны.

Что делать, если уже сдали, но начали подозревать неладное

Ну бывает. Вроде люди были нормальные, а потом чувствуете — что-то не так. Тянет чем-то мутным.

• Посетите помещение. Посмотрите, есть ли там реальная деятельность.

• Попросите предоставить документы — выписку из ЕГРЮЛ, контактные данные, информацию о сотрудниках.

• Проверьте, кто реально зарегистрирован по адресу — можно сделать запрос в налоговую или через юристов.

• Если что-то подозрительное — пишите претензию, расторгайте договор.

Главное — не тянуть. Чем быстрее вы от них избавитесь, тем лучше.

А если вдруг «погорели»?

Допустим, проверка всё же пришла. Или письмо из банка. Или вызов в налоговую. Паниковать не надо. Но и голову в песок прятать не стоит.

• Не скрывайте информацию. Объясняйте: сдали помещение, договор прилагается, вот платежи.

• Показывайте, что вы как собственник не имели злого умысла и не участвовали в «схеме».

• Доказывайте, что контролировали — проверяли арендатора, знали, кто сидит, реагировали на странности.

• Если надо — обращайтесь к юристам. Не бойтесь защищать себя.

Чем больше у вас доказательств добросовестности, тем меньше вероятность, что вас будут всерьёз трясти.

Можно ли вообще сдать и спать спокойно

Можно. Просто надо чуть внимательнее подходить к выбору арендатора. Не сдавать первым встречным. Не соглашаться на «быстро, без бумажек и без вопросов». Не думать, что «деньги есть — остальное не важно». Потому что потом может быть очень важно. И дорого.

Если вы:

• Попросили документы.

• Подписали нормальный договор.

• Проверили арендатора.

• Сохраняете доступ к помещению.

• Понимаете, чем он там занимается.

то вероятность вляпаться в обнал резко снижается. Почти до нуля.

Вся соль — в внимательности

На первый взгляд — всё просто: сдавай и получай. Но мы-то с вами понимаем, что между этим «сдавай» и «получай» может быть яма размером с уголовный срок. Или как минимум с визит от налоговой. Поэтому не ленитесь, проверяйте, будьте строги к себе и другим — и тогда аренда будет только радовать, а не пугать своими последствиями.

Лучше перестраховаться сто раз, чем один раз вляпаться по уши.