Как проверить, нет ли ограничений на продажу

Купля-продажа недвижимости — это как брак. Вроде бы всё просто: нашёл объект, понравился, проверил, купил. Но иногда за красивыми окнами и свежим ремонтом могут прятаться сюрпризы. Причём не те, от которых хочется вскрикнуть “вот это да!”, а такие, что потом несколько месяцев вы проводите в разговорах с юристами, в очередях в МФЦ и в бесконечных объяснениях “ну мы не знали, что там арест”.

Ограничения на продажу — это те самые грабли, на которые наступают не только новички. Можно попасть в историю даже при покупке у, казалось бы, уважаемой тёти с кошкой и видом интеллигента. Поэтому сегодня разбираем, как заранее выяснить, есть ли ограничения на объект. Потому что когда выясняется уже “потом” — это уже не проверка, а спасательная операция.

Что вообще такое “ограничения”

Простым языком: ограничения — это когда владелец вроде бы собственник, но распоряжаться объектом (то есть продавать, дарить, закладывать) он не может без согласия кого-то, или вообще никак не может. Как будто вам дали ключи от машины, но сказали “только на задний двор и не чаще раза в неделю”.

Ограничения могут быть временные, постоянные, частичные или полные. Например, кто-то наложил арест, суд запретил отчуждение, квартира куплена в ипотеку или участвует в споре между наследниками. Список большой, и чем больше вы знаете — тем меньше у вас шансов купить “красивую проблему”.

С чего начинать проверку

Первое, что вы должны сделать, прежде чем давать деньги, подписывать договоры и вообще радоваться жизни — это запросить выписку из ЕГРН. Без неё — вы как турист без карты в незнакомом городе.

Выписка показывает:

Кто собственник.
Когда получил право собственности.
Основание права (договор, дарение, приватизация и так далее).
Есть ли обременения, аресты, залоги, запреты.

Сейчас можно получить выписку за 10–15 минут онлайн через сайт Росреестра или Госуслуги. Стоит это недорого, а пользы — как от целого юриста. Только берите расширенную, актуальную версию, а не скриншот из объявления “смотрите, вот собственник”.

Ищите слова-триггеры: что должно насторожить

Когда смотрите выписку, не просто читайте “вроде всё чисто”. Есть конкретные слова, при которых нужно останавливаться и проверять дальше.

Обременение в силу закона. Это может быть ипотека. Если объект в кредите — просто так продать его нельзя. Нужны согласия банка, нотариуса и ещё бог знает кого.
Арест, запрет на регистрационные действия. Тут всё просто: объект под запретом, ничего вы с ним не сделаете. Пока не снимут — сделки невозможны.
Сервитут. Значит, кто-то имеет право пользоваться частью земли или помещения (например, соседи проходят через ваш двор).
Доверительное управление. Иногда имущество передаётся в управление третьим лицам. И они тоже могут иметь право блокировать сделки.
Указание на несовершеннолетних собственников. Это не запрет, но очень тонкий лёд. Продавать можно только с разрешения органов опеки, а это тот ещё квест.

Если что-то из этого увидели — не паникуйте, но уточняйте у владельца, откуда это, зачем и как планируется убирать.

Проверьте документы у собственника

Один из этапов, который почему-то часто игнорируют: попросите у владельца показать документы на собственность. Это не “недоверие”, это — норма. Настоящий хозяин никогда не будет возмущаться: “А зачем вам это?”

Смотрите:

Договор основания (купли-продажи, дарения, приватизации).
Свидетельство о праве (если выдано до 2016 года).
Акт приёма-передачи (если новостройка).
Свежая выписка из ЕГРН — по-хорошему, продавец и сам её может показать.

Важно, чтобы всё совпадало: ФИО, даты, площади, объекты. Если где-то расхождения — задавайте вопросы. Лучше потратить время сейчас, чем потом искать юриста.

Не забудьте про залоги и ипотеки

Самый популярный обременённый объект — это недвижимость, купленная в ипотеку. Ипотека — это не только договор с банком. Это автоматическое обременение, записанное в ЕГРН. Пока не будет полного погашения или согласия банка — никакой свободной продажи.

Если продавец говорит, что “всё уже почти выплачено” — не верьте на слово. Требуйте справку из банка об остатке задолженности и о согласии на сделку. Обычно банки идут навстречу, если всё прозрачно, но всё равно всё должно быть официально.

Ещё один важный момент — если ипотека оформлена под материнский капитал, там участвуют дети, и без их учета вообще нельзя продать. Тут снова надо идти в органы опеки и получать согласие. Без него Росреестр просто откажет в регистрации.

Проверьте, не участвует ли объект в судебных спорах

Даже если по выписке всё чисто, это не значит, что на объект никто не претендует. Иногда суды длятся годами, и пока спор идёт — сделки можно оспорить. Особенно если есть признаки того, что объект пытаются “быстренько спихнуть” до решения суда.

Как проверить:

Загляните в картотеку арбитражных и мировых судов (сайты kad.arbitr.ru и sudrf.ru).
Введите ФИО собственника.
Посмотрите, есть ли дела, связанные с имуществом.

Если фигурирует объект, особенно по делу о разделе, наследстве, банкротстве — красный флаг. Не связывайтесь без консультации с юристом.

Посмотрите историю объекта — кто и как им владел

Иногда ограничения “приходят” не в момент, а по прошлым сделкам. Например, если пять лет назад кто-то купил квартиру у мошенника, а теперь предыдущий владелец подал в суд — новая сделка может быть признана недействительной.

Запросите архивную выписку. Там будет видно, сколько раз менялся собственник, с каким основанием. Если объект переходил от одного к другому за пару месяцев несколько раз подряд — это подозрительно. Особенно если фигурируют одни и те же нотариусы, фамилии, суммы типа “1 рубль за всю квартиру”.

Да, звучит параноидально. Но именно по таким схемам иногда отмывают имущество или скрывают подставные сделки.

Проверьте, нет ли задолженностей и коммунальных сюрпризов

Формально долги по ЖКХ, капремонту, электричеству не являются “ограничениями” на продажу. То есть Росреестр их не видит и не откажет в регистрации. Но вот вы покупаете, заезжаете — и вам приходит квитанция на сто тысяч “за отопление с 2014 года”.

Перед сделкой требуйте справки:

Об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
Об оплате капремонта.
Из налоговой — об отсутствии задолженности по налогу на имущество.

Если долг есть — договаривайтесь, что продавец всё гасит до сделки, и это отражается в договоре. Иначе потом доказывайте, что “я только заехал” — это никого не волнует.

Смотрите, нет ли особых прав у третьих лиц

Есть объекты, где участвуют несовершеннолетние, недееспособные, подопечные. Такие квартиры и дома нельзя просто так продать — только с разрешения органов опеки и при соблюдении ряда условий.

Например:

Должна быть куплена новая недвижимость взамен, не хуже по условиям.
Доля ребёнка сохраняется.
Всё согласовывается официально.

Если продавец говорит “да, там у ребёнка 1/5, но всё нормально, мы всё уладим” — не верьте на слово. Без официальных документов сделка просто не пройдёт. А если и пройдёт — потом может быть отменена через суд.

Убедитесь, что объект не в залоге у государства

Ещё один неочевидный риск — покупка объекта, который был куплен по каким-то субсидиям, программам, с использованием бюджетных средств. Например, квартира по программе “молодая семья” или “жильё для сирот”.

Такие объекты часто нельзя продавать в течение определённого срока — 3 года, 5 лет. Нарушите — сделку отменят. Причём иногда такие условия не отображаются в ЕГРН, их нужно узнавать через местные органы власти.

Попросите продавца рассказать, как он купил объект. Если говорит “по социальной программе” — копайте глубже.

И последнее — поговорите с соседями

Звучит банально, но работает. Поговорите с соседями. Узнайте, кто жил раньше, были ли конфликты, не бегают ли коллекторы, не наведываются ли сотрудники полиции. Иногда такие разговоры дают больше, чем выписка.

Плюс можно выяснить, не сидит ли кто в квартире на правах “гостя с пропиской”. Потому что даже если вы купите “чистую” квартиру, а в ней живёт человек с постоянной регистрацией — вы не сможете просто так его выселить. Придётся судиться.

Без спешки и без розовых очков

Проверка ограничений — не то, что стоит делать “по остаточному принципу”. Это не бюрократия ради галочки, а защита ваших денег и нервов. Если вы покупаете недвижимость, даже недорогую — это всё равно серьёзный шаг. И лучше вложить день-два в проверку, чем потом годами расхлёбывать последствия.

Да, иногда хочется поверить на слово. Особенно если продавец добрый, улыбается, угощает чаем и говорит “у меня всё честно”. Но, уважаемые читатели, в недвижимости работает не доброта, а документы. И они должны быть без пятен.

Так что не ленитесь, проверяйте. И пусть ваша покупка будет радостью, а не приключением.