Как проверять объект перед покупкой

Покупка недвижимости — это, конечно, вам не поход за кефиром. Даже не покупка телевизора или машины. Здесь ставки выше, нервы крепче, а ошибок допускать категорически нельзя. Потому что если в телевизоре пиксель сгорел — ну ладно, можно потерпеть. А вот если вы купили помещение, а потом выяснилось, что к нему нет нормального входа, оно под обременением и стены из пенопласта — то это уже не телевизор, а полный жизненный сериал с элементами триллера.

Так вот, чтобы не оказаться в главной роли этого сериала, объект перед покупкой надо проверять. Причём не просто «посмотреть и понюхать», а прям всесторонне. Без иллюзий, без «да вроде всё нормально» и особенно без фраз «ну риелтор же сказал, что всё чисто». Риелтору хорошо — у него комиссионные, а у вас потом арендаторы в подвале с плесенью.

Сейчас разберём, что и как проверять, чтобы потом не было мучительно стыдно, больно и дорого.

Начните с головы, а не с кошелька

Перед тем как пихать деньги куда-то, нужно задать себе один простой вопрос: зачем вы вообще хотите этот объект? Что вы с ним собираетесь делать? Сдавать? Работать сами? Перепродать? Хранить консервы в случае зомби-апокалипсиса?

Потому что от этого зависит многое: локация, планировка, статус, окружение, даже подъезд к объекту. Бывает, что помещение классное, но оно вообще не подходит под ваши цели. И вы либо переплачиваете, либо вписываетесь в приключение, к которому не готовы.

Если чётко понимаете, зачем — уже 30% успеха.

Осмотр глазами и ботинками

Вот вы приехали смотреть объект. Что делает средний покупатель? Заходит, смотрит вокруг, кивает, спрашивает «а сколько квадратов?» и через пять минут говорит «окей, подумаю». И потом покупает.

Не надо так. Вам не на экскурсию. Вам тут деньги оставлять.

Что нужно делать:

• Осмотрите фасад. Облупившаяся штукатурка, торчащие провода, ржавые трубы — это либо минус к аренде, либо допрасходы.

• Зайдите внутрь. Пройдитесь медленно, не спеша. Потрогайте стены, потолки, пол. Понюхайте. Серьёзно. Запах плесени, сырости, затхлости — тревожный звоночек.

• Откройте окна, если есть. Послушайте шум с улицы. Иногда он как из аэропорта.

• Проверьте свет, воду, розетки. Иногда они есть, но не работают.

• Спросите, где находится санузел. Если вам показывают двор или соседний подъезд — это не санузел, это квест.

• Посмотрите на соседей. Вы ничего не узнаете из их лиц, но общий вид скажет многое. Если рядом заброшка или нелегальный шиномонтаж — это не в вашу пользу.

Если есть возможность, приедьте второй раз в другое время — утром, вечером или в выходной. Иногда район днём милый, а вечером напоминает фильмы о выживании.

Технические параметры — не для галочки

Спросите про всё:

• Электричество. Сколько кВт заведено? Если вы хотите делать салон или кафе — вам нужно хотя бы 15–20 кВт. А не 5, как у бабушки в хрущёвке.

• Вода и канализация. Есть ли, заведены ли, какой диаметр трубы, где расположен стояк. Без воды — только курсы английского и то с натяжкой.

• Отопление. Центральное или автономное? Сколько платят? Работает ли?

• Вентиляция. Особенно важно для общепита, салонов и всего, где дышат.

• Интернет. Не смейтесь. Бывает, что объект шикарный, а связи нет вообще. И вы в 2025 году с бумажной почтой.

Если что-то не ясно — не стесняйтесь спросить. Лучше выглядеть дотошным, чем потом сидеть в помещении без света, тепла и логики.

Документы — ваш юридический бронежилет

Вот здесь начинается самое интересное. Документы — это не формальность. Это поле для трёх сценариев: всё чисто, есть нюансы, полный ад.

Что смотреть:

• Выписка из ЕГРН. Кто собственник, есть ли обременения, аресты, ипотеки. Вы должны быть уверены, что объект не принадлежит троюродной бабушке, которая уехала в Израиль, а потом вернётся с претензиями.

• Назначение помещения. Это жилое или нежилое? Не верьте на слово — проверьте.

• Право собственности. Сколько лет во владении? Если меньше 5 — уточняйте основания. Наследство, дарение, купля-продажа — всё это важно.

• План БТИ. Совпадает ли с фактом? А то бывает: на бумаге один вход, а по факту два. Или наоборот.

• Есть ли перепланировка. Если сделали без согласования — проблемы будут у вас, а не у продавца.

• Готовы ли продавцы к сделке. Иногда начинается «а давайте через месяц» или «нам нужно согласование с третьим дядей». Это нехороший звоночек.

Если вы не уверены — подключите юриста. Он вам обойдётся дешевле, чем возможные сюрпризы.

Анализ трафика и окружения

Проходимость — это важно, если вы хотите сдавать или использовать помещение под бизнес. Сколько людей проходит мимо? Кто они? Куда идут? Во сколько?

Не ленитесь:

• Посчитайте пешеходов. Сами. Постойте 15 минут в час-пик.

• Проверьте, есть ли остановки, парковка, школы, магазины.

• Посмотрите, есть ли конкуренты. Иногда вы покупаете «будущую кофейню», а в доме уже четыре.

Если вы не понимаете, откуда там будет клиент — подумайте дважды. Даже низкая цена не спасает мёртвую локацию.

Проверьте арендатора, если он есть

Если объект сдан в аренду — не спешите радоваться. Иногда это минус, а не плюс. Арендатор может:

• Платить копейки.

• Быть временным.

• Иметь договор, по которому невозможно поднять ставку.

• Быть в конфликте с собственником.

Попросите:

• Договор аренды.

• Платёжки.

• Уточните, кто платит за коммуналку.

• Когда заканчивается срок.

Если аренды нет — узнайте, сколько стоила до этого, сколько искали последнего арендатора, почему съехал. Всё это даст вам понимание, реальный ли это доходный объект или просто вывеска «аренда 100 000», а по факту никому не надо.

Не верьте на слово — проверяйте всё

Вот тут главное правило: никакие слова, даже самые добрые, не заменят фактов. «У нас тут всё проведено», «арендаторы в очереди», «тут будет метро через год» — всё это нужно проверять.

Если кто-то говорит, что «вот тут будет развязка» — лезьте на сайты администрации. Если говорят, что аренда 10% годовых — требуйте документы. Если обещают золотые горы — считайте сами, с калькулятором, а не сердцем.

Сравните с другими объектами

Даже если вам нравится конкретный вариант — посмотрите аналоги. За те же деньги. В этом же районе. Возможно, вы найдёте что-то лучше. Или наоборот — поймёте, что ваш вариант действительно стоящий.

Сравнивайте по:

• Цене за метр.

• Состоянию.

• Удобству.

• Потенциалу роста.

• Арендопригодности.

Не бойтесь менять мнение. Недвижимость — это надолго. Ошибиться здесь — не то же самое, что купить не ту футболку.

Спрашивайте всё, даже если кажется глупым

Иногда самый глупый вопрос спасает от самой большой ошибки. Поэтому спрашивайте:

• А почему продаёте?

• Сколько реально платят за аренду?

• Были ли проблемы с УК?

• Кто ваши соседи?

• Можно ли сделать вход с другой стороны?

• А что это за комната без окон и двери?

Если продавец теряется, мнётся или злится — ещё один звоночек. Хороший объект не боится вопросов.

И не забудьте про налоги и расходы

Покупка — это не только «раз и всё». Это ещё:

• Госпошлина.

• Расходы на юриста.

• Комиссия, если с риелтором.

• Уплата налога при продаже, если решите выйти.

• Коммуналка, ремонт, содержание — они никуда не денутся.

Считайте заранее, чтобы потом не было сюрпризов, что налог на имущество — 80 тысяч в год, а вы это не закладывали.

И последнее: не торопитесь

Даже если объект хороший, цена классная, продавец давит — не спешите. Любая спешка в недвижимости работает не в вашу пользу. Вы ничего не потеряете, если потратите ещё день на проверку. А вот если не проверите — можете потерять очень многое.

Не верьте в «бери сейчас или никогда». Хорошие объекты не исчезают за один день. А если исчезают — значит, они не для вас. Ваш найдётся. Только с умом. И с проверкой.

Пусть каждый объект, который вы покупаете, будет не сюрпризом, а грамотным решением. Тогда и инвестиции будут работать, и нервы останутся целыми. А это, согласитесь, уже успех.