Как рассчитать окупаемость коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость — это как старый грузовик: если возить на нём яблоки — будешь в прибыли, если забыть залить масло — встанешь на обочине с выражением «куда я влез». И вроде бы идея проста: купил помещение, сдал в аренду — денежки капают. Но в реальности расчёт окупаемости — это не пара цифр на салфетке. Это прям отдельный вид спорта. И если подойти к нему с позицией «да там всё понятно», то очень скоро будет «непонятно, почему деньги не возвращаются».

Так что давайте по-человечески. Как посчитать, за сколько окупится помещение, не попав впросак, не переоценив себя и не повесив ключи от объекта на гвоздь со словами «ну, не моё это».

Что вообще такое окупаемость и зачем её считать

Вот тут надо немного теории, но без скуки. Окупаемость — это срок, за который вложенные в объект деньги вернутся обратно. Всё, точка. То есть вы потратили условные 10 миллионов — и теперь считаете, сколько лет потребуется, чтобы обратно в карман положить те же 10 миллионов чистыми, без инфарктов, кредитных дефолтов и нервных тиков.

Важно понимать: мы считаем не мечты, не надежды, не «если арендаторы будут платить вовремя и коммуналка останется на уровне прошлого года». Мы считаем реальные деньги, которые вы тратите и получаете.

Потому что коммерческая недвижимость — это инвестиция. А любая инвестиция без расчёта — это не бизнес, а лотерея.

Где начинается подвох

Первое, что делают новички — делят стоимость объекта на годовую аренду и получают какой-то красивый срок окупаемости. Типа: купил за 10 миллионов, сдаю за 100 тысяч в месяц — «ну за 8 лет отобьётся, нормально». Вот только забывают про кучу нюансов:

Налоги, господа. Земельный, на имущество, на доход — всё это вычитается из прибыли.
Простой. Помещение может стоять пустым месяц, два, а то и полгода.
Коммуналка, ремонт, содержание. Даже если всё это на арендаторе — не всегда оно так и остаётся.
Первоначальные вложения. Ремонт, документы, оформление, юридические услуги — всё это тоже деньги.
Риски. Арендаторы могут съехать внезапно. Или начать платить через раз. Или вообще развалить вам стены и исчезнуть.

Так что реальная окупаемость обычно дольше, чем наивный расчёт. Года на два, а то и три.

С чего начать: собираем все цифры

Прежде чем щёлкать на калькуляторе, вам нужно собрать все вводные. И это не «посмотрел цену в объявлении и всё понятно».

Вот что вам точно нужно знать:

Цена покупки объекта. Это не только сама сумма сделки, но и налоги, госпошлины, услуги риелтора, нотариуса, юриста. Всё складываем.
Стоимость приведения помещения в порядок. Это и ремонт, и коммуникации, и мебель, если она включается в аренду.
Потенциальная арендная ставка. И не та, которую вы бы хотели, а та, по которой реально сдаются такие объекты в этом районе.
Расходы на содержание. Сюда входят коммуналка, налоги, страхование, охрана, уборка, возможные платежи УК.
Ставка налога на доход. А это может быть УСН, ОСН, патент — смотрим по схеме работы.
Ожидаемый период простоя. Будет ли объект сдан 12 месяцев в году или 9? Это важно.

Вот без этих данных вы не считаете окупаемость — вы гадаете на кофейной гуще. А оно вам надо?

Самый базовый способ: простая формула

Самая простая формула, которую любят показывать на форумах:

Окупаемость (в годах) = Стоимость покупки / Годовой арендный доход

Пример: купили помещение за 12 миллионов, сдаёте за 100 тысяч в месяц. Доход — 1,2 миллиона в год. Значит:

12 000 000 / 1 200 000 = 10 лет окупаемость.

Выглядит просто. Но это формула для людей, у которых нет никаких расходов. А таких, как вы понимаете, не существует.

Добавим реальности: считаем по уму

Теперь добавим расходы и подойдём к делу по-человечески. Возьмём тот же пример.

Вы купили помещение за 12 миллионов. Сделали ремонт — ещё 1 миллион. Заплатили нотариусу, налог, комиссию агенту — допустим, 300 тысяч. Итого: 13,3 миллиона вложено.

Сдаёте в аренду за 100 тысяч в месяц. Это 1,2 миллиона в год. Из них:

Налог на доход: предположим, УСН 6% — 72 000.
Коммуналка, которую вы частично тянете сами (ну, охрана, уборка общих зон) — допустим, 60 000 в год.
Риски простоев — закладываем 1 месяц в году: минус 100 000.
Обслуживание (небольшие ремонты, вывеска, обслуживание систем) — ещё 50 000.

Итого расходов в год: 282 000. Остаётся чистыми 918 000 рублей.

Теперь делим вложения на чистую прибыль:

13 300 000 / 918 000 ≈ 14,5 лет.

Вот это уже ближе к жизни.

Доходность: смотрим на цифры с другой стороны

Многие не считают окупаемость в годах, а наоборот — смотрят на доходность.

Формула простая:

Доходность (%) = (Чистый годовой доход / Общая сумма вложений) * 100

В нашем случае:

(918 000 / 13 300 000) * 100 ≈ 6,9%

Теперь вы можете сравнивать: выгоднее ли вам положить деньги на депозит, купить акции, запустить бизнес или купить два ларька с шаурмой. Доходность — универсальный язык инвестора.

Если доходность ниже 5% — объект вряд ли стоит брать. Если 7–9% — уже интересно. А если 10% и выше — стоит копаться глубже, может, нашли золото.

А что если в ипотеку?

Тут всё веселее. Потому что вы начинаете не с вложений, а с кредита. Допустим:

Стоимость помещения — 10 миллионов.
Первоначальный взнос — 3 миллиона.
Кредит — 7 миллионов под 14% на 10 лет.
Платёж по кредиту — около 110 тысяч в месяц.

Вы сдаёте объект за 120 тысяч. Казалось бы, всё хорошо: +10 тысяч. Но не забывайте про налоги, коммуналку, содержание. В реальности вы каждый месяц будете в минусе — особенно первые годы.

А если арендатор съехал — платите ипотеку из своего кармана.

Так что окупаемость при ипотеке — отдельная наука. Тут надо считать не просто срок возврата денег, а ещё учитывать стоимость обслуживания долга, инфляцию и рост рынка. Без Excel и умного калькулятора не обойтись.

О чём часто забывают (а зря)

Есть такие вещи, которые нигде не пишут, но они потом вылезают и бьют по кошельку. Вот парочка из них:

Индексация арендной ставки. Если вы не прописали ежегодное повышение — через пять лет будете сдавать по старой цене.
Амортизация. Оборудование, системы вентиляции, полы, фасады — всё стареет. И всё это потом требует вложений.
Юридические риски. Споры с арендаторами, с соседями, с налоговой — всё это стоит денег и времени.
Маркетинг. Чтобы сдать объект, его нужно рекламировать. А это — тоже статья расходов.

Всё это не входит в стандартную формулу. Но входит в вашу реальную жизнь как собственника. Лучше сразу учитывать.

Как понять, стоит ли вообще связываться

Рассчитали окупаемость — получили 16 лет. Сразу задайте себе вопрос: вы готовы ждать 16 лет, чтобы просто вернуть деньги? Если да — отлично. Если нет — ищите другие варианты.

Коммерческая недвижимость — это не способ разбогатеть за год. Это долгосрочная история. Она надёжна, если всё продумано. Но убивает, если идти наобум.

Вот вам небольшой «тест-драйв» перед покупкой:

Вам комфортно ждать 10+ лет, прежде чем увидеть возврат?
У вас есть финансовая подушка на простой?
Вы готовы общаться с арендаторами, ремонтниками, коммунальщиками?
Вас не пугает, что через 5 лет рынок может измениться?

Если ответ на все вопросы — «да», смело считайте и покупайте. Если есть сомнения — подумайте ещё раз. А лучше два.

Что делать после расчёта

Итак, вы всё посчитали, поняли, что объект даёт 9% годовых, окупается за 11 лет. Дальше:

Проверьте всё ещё раз. Прям по пунктам.
Поищите альтернативы. Может, рядом есть объект с меньшими вложениями и той же арендой.
Обсудите условия аренды заранее. Кто платит за что, как оформляется, какие штрафы и права.
Не влюбляйтесь в объект. Да, красивый фасад и панорамные окна — это классно, но пусть цифры говорят громче эмоций.
И если всё-таки решили — оформляйте аккуратно. Лучше через юриста.

А если не хочется считать — что тогда?

Если вам лень или страшно считать — возможно, это сигнал, что вы не до конца готовы к вложению. Потому что деньги любят счёт. Особенно большие деньги.

Не рассчитывая окупаемость, вы не инвестируете — вы надеетесь. А с надеждой в коммерческой недвижимости далеко не уедешь. Там либо цифры работают — либо вы.

Так что берите калькулятор, Excel, друга с головой или хотя бы лист бумаги. И не верьте на слово ни риелтору, ни собственнику, ни себе в приподнятом настроении. Верить можно только цифрам.

По-честному

Коммерческая недвижимость — это штука серьёзная. И окупаемость — не просто циферка в объявлении, а целая история: про анализ, расчёты, реальность, рынок, риски и здравый смысл.

Не торопитесь. Не слушайте обещания о «окупаемости за 5 лет». Не забывайте про расходы. И помните: лучший инвестор — не тот, кто купил первым. А тот, кто посчитал всё до копейки, понял, где слабые места — и только потом вложился.

Считайте не быстрее — считайте глубже. Тогда недвижимость начнёт работать на вас. А не наоборот.