Как снизить налоговую нагрузку при владении

Недвижимость — дело солидное. Особенно если это коммерческий объект. Казалось бы, купили, сдали, деньги идут, арендаторы довольны, вы — тем более. Но на горизонте всегда маячит фигура в строгом пиджаке с невидимой табличкой «налоговая». Она не просит, не предлагает, она просто приходит и говорит: «А теперь поделитесь».

И это нормально. Налоги платить надо. Но вот платить больше, чем нужно — это уже лишнее. И чаще всего люди платят именно так — из-за незнания, лени разобраться или веры в «оно как-то само». Не само. Нужно немного внимания, смекалки и понимания, где можно сэкономить без риска попасть под горячую руку.

Если вы владеете недвижимостью и не хотите каждый год чувствовать, что часть вашей прибыли уходит туда, где вы даже не были — эта статья для вас.

Сначала поймём, откуда вообще берутся налоги

Вот вы владеете объектом — офис, магазин, склад, неважно. Что за налоги у вас появляются?

Налог на имущество. Это прямой налог за то, что вы — счастливый обладатель квадратных метров.
НДФЛ или налог с дохода, если сдаёте физлицу как физлицо.
Налог на прибыль, если сдаёте как ИП или через юрлицо.
НДС — если вы применяете общую систему налогообложения.
Земельный налог — если участок под объектом в собственности.
Транспортный, если вдруг в комплекте с офисом достался самосвал (ну а вдруг).

Кажется, что не так уж и много. А потом начинается арифметика, и оказывается, что вы теряете от 15 до 35% дохода просто на налоги. При этом половину можно было бы снизить, если чуть-чуть пошевелить умом. Давайте разберёмся, как это делать грамотно.

Кто вы вообще по статусу?

Один из главных факторов налоговой нагрузки — ваша роль в этой истории. Вы физлицо, индивидуальный предприниматель или у вас есть ООО?

Если вы физлицо и сдаёте помещение — платите НДФЛ 13%. Если вы ИП — можно работать по упрощённой системе и платить 6% с дохода или 15% с прибыли. А если вы ООО на упрощёнке — примерно то же, но чуть больше бумажной возни. Главное — не прыгать с формы на форму просто так. Каждая имеет свои плюсы.

Вот мини-обзор:

Физлицо — минимум отчётности, максимум налога.
ИП на УСН 6% — минимум головной боли, выгодно при высокой доходности.
ИП на УСН 15% — если у вас много расходов (ремонт, обслуживание, реклама).
ООО — если хотите обособить ответственность, но требует бухгалтера.

То есть уже на старте можно сэкономить, просто выбрав нужную форму. А не как у некоторых: купил помещение, сдал, налоги платит как физлицо, и думает, что «так и надо».

А что у нас с налогом на имущество?

Налог на имущество — штука неприятная, потому что платить его нужно просто за то, что у вас есть объект. Никакой логики в стиле «арендатор не платит — и я не плачу» тут нет. Владеешь? Плати. Но и здесь можно уменьшить нагрузку.

Во-первых, налог рассчитывается по кадастровой стоимости. А кадастр — это тот самый зверь, который иногда улетает в космос. Объект стоит 10 млн, а кадастровая стоимость — 18. И вы платите налог с 18 млн. Весело? Не очень.

Что можно сделать:

Проверить кадастровую стоимость на сайте Росреестра.
Если она сильно выше рыночной — можно её оспорить.

Оспаривание — это не фантастика. Вы подаёте заявление, заказываете оценку рыночной стоимости, и если экспертиза показывает разницу, кадастр могут пересчитать. Это реальная практика. Многим пересчитывают, особенно если есть явный перегиб.

Что ещё:

Если объект не используется — можно попробовать снизить ставку или получить льготу (зависит от региона).
Если помещение в собственности ИП — можно уйти с налога на имущество на УСН (под определёнными условиями).
В некоторых случаях налог рассчитывается не от кадастра, а от балансовой стоимости — там свои фишки.

Словом, налог на имущество — не приговор. Его можно и нужно проверять.

Аренда и налоги — разный подход для каждого

Вы сдаёте помещение. Арендатор платит вам деньги. Вроде бы всё просто. Но как вы оформляете это — влияет на то, сколько налогов отдадите.

Если вы физлицо:

Платите 13% НДФЛ с дохода.
Можете воспользоваться вычетом — 1 млн в год, если сдаёте жильё (с коммерцией не всегда прокатывает).
Но учтите: налоговая теперь легко видит, кто кому что сдаёт. Особенно, если деньги идут на карту.

Если вы ИП:

Можете платить 6% с дохода — уже гораздо лучше, чем 13.
Или 15% с разницы доходы–расходы — если у вас много вложений.
Можете учитывать расходы на ремонт, охрану, бухгалтерию, рекламу.

А если вы сдаёте помещение юридическому лицу и у вас нет статуса ИП, будьте готовы к вопросам от налоговой. Потому что юрлицо укажет вас как получателя, и налоговая к вам придёт. Поэтому лучше делать всё официально.

Кстати, многие не учитывают:

Что можно сделать ИП на УСН специально под аренду.
Что при ИП можно платить меньше и легче вести учёт.

Выгодно? Однозначно. Главное — не забыть, что даже у ИП есть отчётность. Пусть и простая.

НДС — тот самый сюрприз

Если вы работаете по общей системе налогообложения, поздравляю — вы счастливый обладатель НДС. Особенно весело, если вы даже не планировали.

Когда он появляется:

Если вы сдаёте коммерческое помещение и у вас ООО на ОСНО.
Или если аренда физлицу, но помещение нежилое, и вы добровольно стали плательщиком НДС.

НДС — 20%. Его можно переложить на арендатора, но не всегда это срабатывает. Малый бизнес не хочет заморачиваться. Частники — тем более.

А если вы сдаёте помещение без НДС, но не указали это в договоре — потом могут возникнуть проблемы.

Поэтому важно:

Проверить свою систему налогообложения.
Уточнить, кто платит НДС (вы или арендатор).
Прописывать это в договоре.
Не путать — если вы ИП на УСН, то НДС у вас нет (и это плюс).

Расходы — ваши союзники

Всё, что вы вкладываете в содержание объекта, может (и должно) уменьшать налогооблагаемую базу. Особенно если вы на УСН «доходы минус расходы» или на ОСНО.

Какие расходы можно учитывать:

Ремонтные работы.
Коммунальные платежи (если вы их несёте).
Реклама и маркетинг (даже баннер на фасаде).
Уборка, охрана, обслуживание инженерных систем.
Интернет, бухгалтерия, управление.
Проценты по кредиту, если объект в ипотеке.

Важно: собирайте все чеки, договоры, платёжки. Без документов расходы — это просто история для друзей, а не для налоговой.

Если вы работаете с умом, налоговая база может снизиться серьёзно. А значит — и сумма налога.

Юрлицо или физик — как оптимизировать владение

Иногда выгоднее оформить объект на юрлицо. Иногда — на физлицо. Всё зависит от задач.

Когда лучше юрлицо:

Если планируете владеть не одним объектом, а сетью.
Если нужно ограничить личную ответственность.
Если планируется продажа объекта с НДС — лучше через ООО.
Если у вас корпоративные арендаторы.

Когда лучше физлицо:

Если сдаёте одному арендатору.
Если доход не очень большой.
Если не хотите заморачиваться с бухучётом.
Если не платите НДС.

А иногда — лучше сделать ИП. Потому что это золотая середина.

Вывод: если доходов немного — ИП на УСН. Если доходов много и арендаторы крупные — ООО. Если вообще в тестовом режиме — физлицо. Но долго физлицом быть не стоит. Лучше всё-таки чуть-чуть официальности.

Региональные фишки — не забывайте

Во многих регионах есть свои льготы. Например:

Пониженные ставки налога на имущество.
Каникулы по налогу для новых ИП.
Субсидии на развитие коммерческой аренды.
Поддержка арендаторов, которая может косвенно выгодна и вам.

Надо ли за этим следить? Конечно. Особенно если у вас объект в субъекте, где бизнес поддерживают. В Сочи, например, или в Казани могут быть интересные схемы.

Что не надо делать (даже если хочется)

Есть схемы, которые выглядят «умно», но потом становятся проблемой:

Не стоит сдавать «в чёрную», особенно юрлицам. Вас быстро найдут.
Не подделывайте договоры. Если договор аренды за 50 000, а реально платят 150 000 — вас могут попросить объясниться.
Не покупайте липовые расходы. Налоговая умеет проверять.
Не прячьте помещение «на друга». Это работает только до первого конфликта.

Лучше немного заплатить, чем потом объясняться на допросах с пристрастием.

Итого: платим меньше — живём спокойнее

Снизить налоговую нагрузку — не значит «увильнуть». Это значит: знать свои права, понимать инструменты, использовать формы владения с умом, оптимизировать расходы, вовремя считать и оформлять документы.

Это как в жизни: можно есть всё подряд и потом жаловаться на здоровье, а можно чуть-чуть следить — и жить спокойно.

Пусть ваши инвестиции будут не только доходными, но и разумно управляемыми. А налоги — честными, но минимально возможными. Вы же не банкомат. Вы — собственник. И это совсем другая роль.