Как увеличить стоимость объекта за счёт мелких улучшений

Когда приходит в голову мысль продать квартиру, дом или даже дачу с сорняками по пояс, первым делом начинаешь гадать — за сколько можно выручить. Потом заглядываешь в объявления, сравниваешь, и тут возникает классический синдром владельца: «Моя-то точно дороже, я ж туда душу вложил!» А реальность — суровая и скептичная. Покупателю всё равно, как вы любили этот балкон или что ваша тётя в этой квартире лепила самые вкусные вареники. Он смотрит на обои, пол, сантехнику, сколько света и куда выходят окна.

Но знаете, в чём фишка? Даже если у вас далеко не дворец, можно довольно просто и малой кровью подтянуть вид жилья, чтобы оно смотрелось на пару сотен тысяч дороже. Не надо ломать стены, делать евроремонт или приглашать дизайнера с дипломом из Швейцарии. Хитрость в мелочах. Прямо как с одеждой — та же куртка может выглядеть как дорогое удовольствие, если к ней добавить правильные ботинки и убрать пятна кетчупа с рукава.

Так что давайте разберёмся, какие мелкие улучшения реально могут поднять стоимость объекта недвижимости. Говорим про квартиры, но многие советы подходят и к частным домам, и даже к коммерческим помещениям.

Начинаем с того, что бросается в глаза

Первое впечатление — это вообще святое. Покупатель заходит в квартиру и за пять секунд решает, хочет ли он здесь жить. Причём не на уровне логики, а инстинктивно. Поэтому встречаем его красиво. Что в этом помогает?

Чистота. Да-да, банально, но это работает. Отмытые окна, блестящие краны и отсутствие пыли под батареей — уже +5 к уважению и ощущению ухоженности.
Запах. Не надо наливать ведро освежителя, от которого мутит. Лучше — лёгкий аромат кофе или выпечки. Или хотя бы отсутствие запахов носков и кошки.
Свет. Максимум света! Откройте шторы, помойте окна, включите лампы. Светлое помещение всегда воспринимается как большее и свежее. Если лампочки тёмные — поменяйте на тёплый белый свет.

Иногда достаточно просто вымыть квартиру так, как будто туда приедет президент, и она уже начнёт смотреться на порядок привлекательнее.

Легкий косметический тюнинг — дёшево, сердито и эффективно

Делать полноценный ремонт — это, конечно, дорого, да и смысла нет, если жильё продаётся. Но вот лёгкий освежающий фейс-лифтинг — самое то. Вот где можно разгуляться без ущерба для бюджета.

Покрасьте стены. Особенно если сейчас там обои времён динозавров. Светлые, нейтральные цвета делают помещение просторнее. Серый, бежевый, молочный — классика жанра. Малярный валик, банка краски — и комната преображается за вечер.
Обновите плинтусы. Это мелочь, на которую никто не смотрит специально, но которая задаёт тон. Новый плинтус — это как хороший ремень к костюму.
Замените дверные ручки. Старые и шатающиеся — это сигнал, что всё остальное тоже как бы не фонтан. Новые — дешёвые, но смотрятся современно.
Поменяйте выключатели и розетки. Особенно если они жёлтые от времени или облупленные. Современные белые панели стоят копейки, а эффект — как будто тут всё новое.

Поверьте, для потенциального покупателя такие «порядочные» мелочи создают образ квартиры, где всё под контролем и за всем следили.

Кухня и ванная — две зоны особого внимания

Если честно, именно кухня и ванная решают всё. Люди могут простить старый ламинат в комнате, но если в санузле уныло и пахнет грибком — продажа будет долгой и мучительной. К счастью, не обязательно делать капитальную реконструкцию с заменой труб. Вот какие мини-подходы работают:

Поменяйте шторку в ванной. Серьёзно, просто шторку. Старая, с разводами — она визуально убивает всё помещение. Новая — чистая, белая или с геометрическим принтом — уже другое дело.
Обновите затирку между плиткой. Белая затирка — вид опрятности. Чёрная или ржавая — фу.
Поставьте новую крышку унитаза. Сразу уровень презентабельности поднимается.
На кухне — протрите всё до блеска, замените старые ручки на шкафчиках, спрячьте всё лишнее с поверхности. Пусть будет чувство простора.

Если хотите совсем заморочиться, купите недорогой светильник и поставьте его вместо убогой «тарелки» на потолке. Новая лампа — и ванна становится «спа-зоной», а не «советской душевой».

Балкон и коридор — два недооценённых героя

Часто балкон воспринимается как склад для лыж, банок и обуви «на потом». Но для покупателя балкон — это бонусная площадь, которой можно пользоваться. Так что наведите там порядок.

Уберите весь хлам.
Подстелите коврик.
Поставьте пару горшков с цветами.
Если пол на балконе — ужас, бросьте на него ковролин или палас. Дёшево, но работает.

Коридор — первое, что видит человек при входе. Если он мрачный, узкий и пахнет старой курткой, настроение падает. Просто повесьте туда зеркало и светильник. Всё, уже «вау».

Мебель и текстиль — украшения интерьера

Не обязательно менять мебель. Но если она старая, пыльная и облезлая — лучше убрать. Минимализм в объявлении работает лучше, чем загромождённость. Людям проще представить себя в квартире, когда там не стоит чужой диван, похожий на корабль из 90-х.

Новые подушки и пледы — это дешево и красиво. Особенно если всё в одной гамме.
Чистые шторы — обязательны. Грязные шторы могут испортить всю картину.
Ковер в комнате? Только если он не вызывает воспоминания о бабушкиной даче.

Вообще, с текстилем можно поиграть — он задаёт атмосферу. Купите пару недорогих элементов в IKEA или подобном магазине, и вы удивитесь, как преобразится квартира.

Мелочи, которые не мелочи

Вот тут вообще магия. Есть вещи, которые вроде бы не важны, но в сумме дают ощущение порядка, уюта и ухоженности. А это — то, что покупатель хочет чувствовать.

Чистые зеркала. Особенно в ванной и прихожей. Они отражают свет и добавляют пространства.
Стиральная машина и плита — протереть до блеска. Пусть человек почувствует, что они не пройдены войной.
Порядок в шкафах. Да, покупатели туда заглядывают. Уберите всё, кроме аккуратно сложенных вещей.
Обувь — в коробку или тумбу. Ботинки посреди прихожей — это минус к образу.
Домашние животные — мило, но на время показа лучше переселить. Не все их любят, и запах может смутить.

Подача — как оформить объект грамотно

Теперь, когда квартира преобразилась, её надо правильно показать. Прямо как на свидании — важна не только суть, но и упаковка.

Фотографии — не на тапок. Лучше взять телефон с нормальной камерой, дождаться светлого дня и сделать 10–15 снимков. Главное — чтобы всё было чисто, светло и видно детали.
Описание — без фраз «срочно» и «всё рядом». Напишите, что квартира светлая, уютная, хорошо подойдёт семье, есть балкон, свежий косметический ремонт.
Подготовка к просмотру — заранее проветрите, уберите лишнее, приглушите свет, включите музыку. Да, это мелочи, но атмосфера делает дело.

Сколько можно на этом поднять

Тут всё зависит от состояния объекта, района и рынка. Но если подойти с умом, то:

Простая уборка, мелкие замены и пара декоративных решений могут поднять стоимость объекта на 3–7%.
На фоне конкурентов вы будете выглядеть лучше, а значит — быстрее найдёте покупателя.
Иногда после косметического обновления квартира, стоящая 5,2 млн, легко уходит за 5,5.

То есть вы тратите 20–30 тысяч — и зарабатываете на 150–200 больше. При этом и покупатель доволен — он видит, что объект ухожен и не требует срочных вложений.

И напоследок

Поднимать стоимость недвижимости — это не всегда про стройку, пыль и снос стен. Иногда достаточно просто отнестись к объекту как к товару: вы же не будете продавать помятый костюм, не погладив? Вот и тут — чуть-чуть старания, чуть-чуть вкуса и немного вложений — и ваша квартира уже выглядит на порядок солиднее.

Покупатели не маги, они оценивают по глазу. И если ваш объект приятен на вид, уютен, не воняет и не пугает облезлым унитазом — вы в дамках. Так что вооружайтесь тряпкой, отверткой, кисточкой и включайте в себе маркетолога. Недвижимость — она, как пирожок: вкусно выглядит — быстрее купят.