Как выбрать коммерческую недвижимость для инвестиций

Инвестировать в коммерческую недвижимость — это не как в лотерею играть. Тут удача, конечно, играет роль, но главное — голова на плечах. Звучит немного банально, но мы ведь с вами не миллион выиграть собрались, а доходное дело построить, чтобы денежка капала стабильно, без потрясений и беготни по юристам. Короче, если вы хотите войти в мир коммерческой недвижимости, то добро пожаловать. Сейчас расскажу, как не наступить на грабли, на которые уже многие наступили, и при этом сделать всё по уму.

Что такое вообще эта ваша коммерческая недвижимость

Если вы только начинаете разбираться в теме, то, возможно, путаетесь: вроде бы здание есть — значит, недвижимость. А вот и нет. Коммерческая недвижимость — это не квартира, где живёт тёща или арендаторы. Это помещения, которые предназначены для бизнеса. Магазинчики, офисы, склады, цеха, кофейни и даже автосервисы — всё это коммерция.

Почему она интересна? Потому что приносит стабильный доход. Люди бизнес делают — им нужно где-то работать, продавать, хранить и встречать клиентов. Вот и арендуют у вас помещение, а вы, довольные, считаете прибыль.

Определяемся с целями — зачем вам это всё

Прежде чем бежать смотреть объявления на Авито или через знакомых договариваться, стоит с собой поговорить начистоту. А точнее — ответить на пару простых вопросов.

Хотите получать пассивный доход? Окей, значит, вас интересует аренда. Желаете купить, подержать пару лет и продать дороже? Тогда речь идёт уже о спекулятивной стратегии. Есть ещё вариант — открыть там свой бизнес. Тут вы и арендодатель, и арендатор в одном лице.

Выбор цели — это как маршрут в навигаторе: без него можно и до Саратова добраться, когда ехали в Самару. Ну и зачем?

Локация, локация и ещё раз… да, вы угадали — локация

Местоположение — это как у человека характер. Можно, конечно, найти золотой слиток в сарае, но кто туда пойдёт? Коммерческая недвижимость работает, только если она удобна для клиентов. А значит, мы смотрим на:

Высокую проходимость. Чем больше людей проходит мимо, тем выше шанс, что кто-то зайдёт.
Удобную транспортную доступность. Лучше, если рядом метро, остановка или хотя бы парковка, где не придётся крутиться, как на шведском столе с тарелкой.
Окружение. Рядом супермаркет, салон красоты, кофейня? Отлично. А если вокруг только бетонные заборы — ну, вы поняли.

Тип недвижимости — не всё, что с дверью, одинаково полезно

Коммерция бывает разной. Прямо как люди: кто-то подходит для одного, кто-то — для другого. И вот тут стоит присмотреться:

Торговые помещения. Для магазинов, кафе, шоурумов. Нужно, чтобы были витрины, проходные места, нормальная планировка.
Офисы. Их любят айтишники, бухгалтера и прочий народ с ноутбуками. Лучше, если есть интернет, кондиционер и не нужно прыгать по ступенькам на третий этаж без лифта.
Складские комплексы. Не самый гламурный вариант, зато стабильный. Главное — подъездные пути, высота потолков и чтобы крыша не текла.
Производственные помещения. Тут уже серьёзнее — требуется мощность, вентиляция, логистика. А ещё проверяйте, что в этом районе вообще можно шуметь и работать круглосуточно.

Состояние объекта — или как не купить «коробку с тараканами»

Скажем честно: многие объявления приукрашивают. То, что в описании «после косметического ремонта», в реальности может быть «после побега строителей с объектом». Поэтому:

Проверьте техническое состояние. Полы, стены, коммуникации — всё должно быть не просто «на месте», а функционировать.
Вентиляция и отопление. Арендаторы не хотят мёрзнуть или дышать плесенью.
Электроснабжение. Не удивляйтесь, если кофейня не заработает от одной розетки. Тут надо знать мощность и возможности расширения.

Юридическая чистота — не скучно, но важно

Знаю, этот пункт всегда вызывает зевоту. Но вот вам история: один парень купил помещение, сдал под кальянную, начал зарабатывать… а потом оказалось, что земля под зданием вообще в аренде у какого-то дяди из 90-х. Всё — минус арендаторы, минус деньги, плюс головная боль.

Так что:

Проверяйте документы на право собственности. Не справку из «Мои документы», а настоящую выписку из ЕГРН.
Смотрите, нет ли обременений, арестов, ипотеки.
Узнайте, соответствует ли назначение помещения тому, для чего вы его берёте. Магазин в подвале жилого дома может стать проблемой, если жильцы против.

Арендный потенциал — сколько можно выжать из объекта

Чтобы понять, насколько выгодна покупка, надо прикинуть: а сколько вообще можно будет брать с арендаторов? Тут работают простые формулы, но, как говорится, чёрт в деталях. Надо учитывать:

Ставки аренды в районе.
Загруженность похожих объектов.
Сезонность спроса.
Условия конкуренции.

Один и тот же офис может приносить 100 тысяч в месяц или стоять пустой год, если вы загнете цену. Так что думайте, считайте, разговаривайте с риелторами и коллегами по цеху.

Доходность и окупаемость — волшебные цифры

Простыми словами, это ваш личный калькулятор здравого смысла. Если вы покупаете объект за 10 миллионов, а он приносит 500 тысяч в год — значит, окупится лет за 20. А это, честно говоря, так себе перспектива.

Обычно нормой считается:

Для торговой недвижимости — 8-12% годовых.
Для офисов — 6-10%.
Для складов — 9-13%.

Если выходит меньше — подумайте, не выгоднее ли положить деньги в банк и спокойно пить чай?

Риски, которые могут испортить вам настроение

Коммерческая недвижимость не всегда приносит только радость и шоколадки. Бывают и проблемы. Вот некоторые из них:

Арендатор съехал, и вы остались с пустым помещением.
Экономика пошатнулась, арендаторы начали торговаться.
В районе построили гигантский торговый центр, и все ушли туда.
Власти решили поменять зонирование, и теперь вы не можете использовать объект по назначению.

Да, звучит нерадостно, но это жизнь. Чтобы не было сюрпризов, старайтесь диверсифицировать риски — например, сдавайте не одно большое помещение, а несколько маленьких. Или инвестируйте в разные районы.

Кто может помочь, кроме гугла

Иногда кажется, что проще всё сделать самому. Но в коммерческой недвижимости помощь профессионалов — это не роскошь, а необходимость. Вам могут пригодиться:

Юрист, чтобы не подписать себе приговор.
Оценщик, чтобы понять реальную стоимость.
Риелтор, который знает, где прячется хороший объект.
Управляющая компания, если вы не хотите каждый день слышать «у нас лампочка перегорела».

Моменты, которые чаще всего забывают

Пока вы в поисках идеального помещения, легко увлечься витринами и кафешками рядом, но не забывайте про:

Коммунальные платежи. Иногда они сжирают добрую часть дохода.
Налоги. Налог на имущество, налог на доход — всё это надо учитывать.
Ремонт и содержание. Даже если арендаторы съедают конфеты и тихо работают, что-то всё равно изнашивается.
Арендные каникулы. Не каждый арендатор готов платить с первого дня. Иногда нужно дать месяц-два бесплатно, чтобы они обустроились.

Что выбрать — готовый бизнес или с нуля?

Есть два подхода: купить уже с арендатором, который платит и никого не трогает, или взять пустое помещение и искать клиента.

Первый вариант — спокойно, стабильно, но дороже. Второй — дешевле, но с риском. Выбор зависит от вашей терпеливости и готовности немного поиграть в бизнесмена.

И последнее — не спешите

Коммерческая недвижимость — это не про эмоции. Тут важно не «понравилось помещение», а «приносит доход». Поэтому не торопитесь, сравнивайте, проверяйте. Даже если вам кажется, что вы упускаете суперпредложение — скорее всего, это не последний шанс в жизни.

Берите паузу, советуйтесь, спрашивайте. Поверьте, спокойный анализ работает куда лучше, чем горячее сердце и реклама в духе «только сегодня!».

Ну вот, теперь вы почти эксперт

Если дочитали до этого места — уважаю. Серьёзно. Потому что тема сложная, но нужная. И теперь у вас в голове хотя бы есть скелет, на который можно нарастить мясо знаний, опыта и, кто знает, может, даже успеха.

Ваша задача — не стать гуру за один вечер, а сделать первый шаг. Купите вы или нет — уже не так важно. Главное, что вы начали разбираться, думать, анализировать. А это, между нами, уже половина успеха.

Удачи вам с вашими инвестициями. Пусть объекты попадаются крепкие, арендаторы — добросовестные, а доход — стабильный и приятно греющий душу!