Как выбрать помещение под офис / салон / магазин

Сказать, что выбор коммерческого помещения — это важный шаг, всё равно что назвать айсберг «куском льда». Тут ошибок допускать нельзя, потому что от одного квадратного метра может зависеть судьба вашего бизнеса, нервная система и вообще ощущение смысла жизни. Помещение — это не просто стены и крыша. Это сцена, на которой будет разворачиваться спектакль под названием «работа». А иногда — «работа всей жизни».

Будь у вас салон красоты, магазин велосипедов или офис для онлайн-стартапа, суть одна: вам нужно найти такое место, чтобы заходили люди, работало вдохновение и не хотелось каждый день громко стонать от коммуналки и недовольных соседей. Давайте разберём всё по порядку — без занудства, но с уважением к реальности.

Сначала — понять, что именно вам нужно

Самая частая ошибка — искать помещение без чёткого понимания, зачем оно. Мол, «найдём что-нибудь симпатичное, а потом разберёмся». Не разберётесь. Сначала нужно сесть и поразмышлять: «А как вообще будет выглядеть моя деятельность внутри этих стен?»

Если вы открываете салон красоты — вам нужны окна, вода, электричество, зона ресепшн, место для ожидания, много розеток и желательно вентиляция, чтобы после покраски волос клиенты не теряли сознание. Если магазин — то логистика, витрина, склад, хороший вход и парковка. Офис? Тогда вам важны свет, тишина, удобство для сотрудников, хотя бы условный кофе-уголок и интернет, который не отключается при сильном ветре.

Пока не определитесь с этими вещами — не идите на просмотры. Иначе рискуете очароваться кирпичной стеной и забыть, что у вас вообще-то грузчики не смогут пройти в дверь.

Местоположение — или как не оказаться в офисе на болоте

Местоположение — это, без преувеличения, половина успеха. Помещение может быть идеальным, но если к нему добираться три маршрута и один паром — всё, забыли. Особенно это важно для салонов и магазинов, куда приходят клиенты. Люди ленивые, уставшие и часто без настроения. Увидели, что ехать неудобно — выберут другого.

Поэтому учитываем:

• Удалённость от метро и остановок. Пешком 5–7 минут — это максимум, что ещё считается «нормально».

• Парковку. Особенно если вы в городе, где за бесплатное место дерутся как за золото.

• Проходимость. Если вы рассчитываете на поток, а мимо помещения гуляют только собаки с поводырями — не стоит.

• Видимость. Помещение должно быть видно с дороги или с тротуара. Вывеска за углом никому не интересна.

Кстати, не верьте на слово арендодателю, когда он говорит: «Тут всегда людно». Приезжайте сами в разное время дня и недели. Смотрите, кто ходит, сколько ходит и куда идёт.

Площадь — не больше, не меньше, а в самый раз

Есть искушение взять побольше: «А вдруг пригодится». А потом полгода платить аренду за метров двадцать, на которых только паук в углу живёт. Или наоборот — взять «что подешевле», а потом пытаться втиснуть туда троих сотрудников, две вешалки, зону примерки и кофемашину.

Ориентируйтесь на реальную потребность. Вот примерный ориентир, чтобы прикинуть:

• Для офиса: 5–7 кв.м на одного сотрудника — норм.

• Для салона: 8–10 кв.м на мастера + зоны ожидания и санузел.

• Для магазина: чем больше витрина и проход, тем лучше, но без фанатизма. Лучше логичная планировка, чем площадь ради площади.

И главное — не только метры, но и их расположение. Бывает, вроде 50 кв.м, а по факту половина — это кривой коридор и странная ниша, в которую разве что стул можно поставить.

Состояние помещения — экономия или мина замедленного действия

Многие думают: «Ну, сделаем ремонт под себя». А потом — три месяца без открытия, плюс 200 000 в никуда, плюс психотерапевт.

Если вы арендуете — лучше искать помещение с уже готовым нормальным состоянием. Пусть даже не супер, но хотя бы:

• Ровные полы.

• Рабочая электрика.

• Чистые стены (или под покраску).

• Без запахов (особенно грибка и кухни из подвала).

• Окна, которые открываются, и двери, которые не падают.

Да, аренда за такое помещение будет чуть выше, но зато вы не потратите время и деньги на то, чтобы довести всё до ума. А если всё же берёте в состоянии «руины», то не забудьте выбить арендные каникулы на ремонт — хотя бы на месяц. Это вполне нормальная практика, и её нужно обсуждать.

Документы, юридическая часть — всё, от чего хочется зевать, но надо

Вот тут скучно, но важно. Без нормального договора вы можете однажды прийти утром, а ваше помещение уже сдано другому. Или вас выселят за «незаконную деятельность», хотя вы просто ногти красите.

Проверяйте:

• Кому реально принадлежит помещение. Просите выписку из ЕГРН или хотя бы старую добрую копию свидетельства.

• Целевое назначение. Если это жилой фонд, а вы открыли кафе — готовьтесь к войне с жителями.

• Возможность использовать под ваш вид деятельности. Иногда нельзя размещать медуслуги или торговлю.

• Арендные условия. Что входит в плату, какой срок, кто платит за коммуналку, какие штрафы, что делать при досрочном расторжении.

И главное — не соглашайтесь на устные обещания. Всё, что важно, должно быть на бумаге. Вплоть до пунктов: можно ли размещать вывеску, кто ремонтирует трубу, если она потекла, и можно ли туда зайти в выходные.

Не забываем про удобство — для вас, сотрудников и клиентов

Круто, когда помещение красивое. Но если туда неудобно заходить, всё остальное теряет смысл.

Проверьте:

• Есть ли пандус или лифт (особенно если вы на 2 этаже, а к вам ходят пожилые люди).

• Насколько хорошо утеплены окна и двери — если вы зимой будете сидеть в шубе, радость от аренды быстро пройдёт.

• Работает ли вентиляция. В жару — это вопрос жизни.

• Сколько туалетов и где они. Да, звучит мелко, но потом это может стать основным предметом ненависти сотрудников.

• Интернет. Без нормальной связи сейчас никуда — не поленитесь проверить скорость прямо на месте.

Дизайн и атмосфера — это тоже имеет значение

Даже если вы арендуете, постарайтесь выбрать такое помещение, которое не придётся полностью перестраивать под нужную атмосферу. Белые стены, много света, высокие потолки — универсальные козыри. А вот коричневые панели времён начала века и линолеум с рисунком паркетной доски — сразу наводят тоску.

Атмосфера влияет на клиента, даже если он сам этого не осознаёт. И на вас тоже. Работать в пространстве, которое радует глаз, проще и приятнее. А в месте, где всё угрюмо и пахнет краской — хоть ставь ароматизатор, хоть молись, всё равно ощущение «подвальчика».

Деньги: аренда, коммуналка, залог, ремонты

Цены — это отдельная песня. Иногда дешёвое помещение выходит дороже дорогого. Почему? Потому что в нём холодно, нет света, надо всё переделывать, плюс оно стоит в месте, где аренда ниже просто потому, что никто туда не ходит.

Смотрите на:

• Ставку аренды — в пересчёте на квадратный метр.

• Коммунальные расходы — включены или нет.

• Налоги — некоторые ставки скрыто подают без НДС, а потом сюрприз.

• Залог — обычно это 1–2 месяца. Просите разбить на части, если трудно сразу.

• Возможные доплаты за охрану, уборку, вывоз мусора и прочие радости.

И рассчитывайте всё не в стиле «может, потяну», а «что будет, если три месяца не будет прибыли».

Общайтесь с соседями и бывшими арендаторами

Если удалось — узнайте, кто тут сидел до вас. Почему ушли? Какие проблемы были? Иногда это спасает от ошибки. Может, у вас будет кафе, а под вами — стоматология, и звуки бормашины отпугнут всех. Или наоборот — хорошее соседство, и к вам будут заходить после визита к ним.

Также можно просто постоять рядом и понаблюдать: кто заходит, кто выходит, что за контингент. Магазин комиксов рядом с пунктом приёма металлолома — может, и сработает, но вы хотя бы должны это понимать заранее.

Всё решает мелочь

В конечном итоге выбор помещения — это баланс: между мечтой и реальностью, красотой и практикой, ценой и удобством. Главное — не торопиться, не влюбляться в обои и подходить к выбору как к инвестиции. Потому что, если всё сделать правильно, помещение начнёт работать на вас. А если ошибётесь — работать будете только вы, и на оплату аренды.

Поэтому в выборе помещения важна не только интуиция, но и хладнокровие. Поищите, сравните, поспрашивайте, а уж потом подписывайте. Пусть это будет не просто место — а ваша точка роста, ваш дом для бизнеса, ваше маленькое царство. Ну или хотя бы место, где приятно выпить кофе на обеде и не падать в обморок от счета за отопление.