Какие локации в Москве сейчас интересны для инвестиций

Москва — город, который не спит, не дремлет, и всегда что-то строит, продаёт, сдает и покупает. И в этом вечном движении особенно интересно наблюдать за коммерческой недвижимостью: офисы, торговые помещения, стрит-ретейл, склады — всё это не просто квадратные метры, а реальные деньги. Кто-то вложился в помещение под кофейню в нужном месте и теперь не знает бед, а кто-то купил офис в странной локации и до сих пор сдаёт его по цене обеда в «Прайме». Вопрос: куда же сейчас в Москве можно вложиться так, чтобы потом не кусать локти, а лучше кусать тост с авокадо на берегу океана?

Поговорим про самые интересные локации столицы, которые прямо сейчас привлекают внимание инвесторов — не только потому что там красиво, а потому что там деньги. А где деньги — там и мы с вами, не так ли?

ЮАО: Чертаново и Нагатино — больше, чем просто «юг»

Если раньше при слове «Чертаново» у инвесторов по спине пробегал лёгкий холодок, то сегодня ситуация изменилась. Всё благодаря мощной реконструкции транспортной инфраструктуры, развитию МЦК и появлению современных жилых комплексов, которые привлекли новую аудиторию.

Что это даёт коммерческой недвижимости? Во-первых, спрос. Люди заселились, жить им где-то надо, есть — тоже, а значит, магазины, кофейни и клиники начали расти как грибы после летнего ливня.

Во-вторых, аренда. Сейчас в Чертаново и особенно в районе Нагатинского затона (где рядом и «Остров Мечты», и хорошие выезды на ТТК) коммерция показывает рост арендных ставок. Причём не в духе «на пару копеек», а реально ощутимый. Особенно если помещение в шаговой доступности от метро или возле крупных жилых комплексов.

Что стоит рассмотреть:

• Помещения под мини-маркеты и аптеки на первых этажах новостроек.
• Формат стрит-ретейла с кофейнями и пекарнями.
• Простые офисные пространства в жилых кварталах — под салоны красоты, агентства, шоурумы.

Нюанс: пока ещё можно найти объекты по адекватной цене, но спрос уже начал перегревать рынок.

Восток столицы: Гольяново и Измайлово — новые игроки

Восток долгое время оставался в тени. Люди ехали работать в центр, а жить — на юго-запад. Но сейчас всё изменилось. Гольяново, несмотря на репутацию «старого спального района», активно развивается, а с ним и вся коммерческая жизнь.

Район получает вторую жизнь — новые ЖК, реконструкция магистралей, улучшение экологии (да, даже до этого добрались), и, что важно, малый и средний бизнес туда активно тянется.

В Измайлово активно перезапускаются торговые зоны и появляются интересные проекты с редевелопментом старых объектов. Один только бывший рынок у метро чего стоит — теперь это кластеры с фудкортами, коворкингами и офисами.

Что может быть интересно:

• Помещения под общепит, особенно в районах с молодыми ЖК.
• Пространства под коворкинги, особенно вблизи МЦК и МЦД.
• Маленькие офисы с отдельными входами. Это тренд, не шутка.

Локации растут не бешеными темпами, а уверенно и стабильно. А это для инвестора лучше, чем хайп, который сдулся через год.

Москва-Сити — устали, но не сдались

Да, да, да, Москва-Сити. Вы подумаете: всё дорого, уже поздно, всё уже куплено и продано сто раз. Но на самом деле тут всё не так просто.

Москва-Сити остаётся одной из самых привлекательных локаций для офисной недвижимости. Почему? Потому что несмотря на удорожание и конкуренцию, у бизнесов (особенно ИТ и финансовых) всё равно есть запрос на статусное, технологичное и крутое пространство.

Тут играют два фактора: желание быть «в теме» и нехватка качественных помещений в других районах. Да, цена входа высока, но зато и арендная плата стабильна, и вакантность — на удивление низкая.

Что имеет смысл:

• Инвестиции в небольшие офисы с хорошей отделкой — под сдачу в долгую.
• Покупка площадей в коворкингах (да, даже таких вариантов хватает), если есть стратегия на стабильный пассивный доход.

Плюс: вторичный рынок тут сейчас более гибкий, чем кажется. Можно поторговаться, особенно если у продавца срочная продажа.

Северо-Запад: Строгино и Щукино — когда рядом и Москва, и природа

Районы у воды — это отдельный разговор. Строгино с его набережной и хорошими дорогами становится всё более притягательным. Щукино рядом, а значит, всё, что происходит в одном, сказывается и на другом.

В этих районах набирает обороты офисная и торговая коммерция в составе новых ЖК. И если раньше туда шли в основном подешевле, то сейчас туда идут, потому что там — современно, красиво, и клиентура с хорошим достатком.

Обратите внимание:

• Помещения с панорамными окнами и видом на воду — очень ликвидны.
• Коммерция в первых этажах бизнес-класса пользуется спросом даже в кризис.
• Арендаторы: медцентры, фитнес, салоны, магазины премиум сегмента.

Не самый бюджетный вход, но зато высокая лояльность арендаторов.

Юго-Запад: Коммунарка и Бутово — из пригорода в деловой район

Вы ещё не смотрите в сторону Коммунарки? А зря. МЦД, метро, огромные жилые массивы и практически отсутствие нормальной коммерции — всё это делает район крайне интересным для инвестора.

Бутово — вообще загадка: там живут сотни тысяч людей, а хороших офисов и мест для бизнеса — дефицит. И это при том, что уровень жизни у жителей района выше среднего, а платить за удобство они готовы.

Тут важен не столько респектабельный фасад, сколько удобство и шаговая доступность.

Что может «выстрелить»:

• Помещения под частные клиники — спрос огромный.
• Объекты для детских студий, секций, курсов — население молодое.
• Компактные офисы под юристов, бухгалтеров, ИТ-студии.

Если выбирать между «недалеко, но дорого» и «чуть дальше, но дешево и перспективно» — многие арендаторы выбирают второе. Так что есть шанс поймать волну раньше остальных.

Центр: он жив, и он снова в игре

Казалось бы, кому сейчас нужен центр — пробки, цены, всё уже занято. Но нет. Центр снова набирает популярность — только не в формате гигантских офисов, а в формате маленьких, камерных, стильных помещений.

Востребованы переоборудованные исторические здания, лофты, особняки. Особенно в районах типа Чистых Прудов, Якиманки, Замоскворечья. Там хорошо идут креативные студии, шоурумы, винные бары, арт-пространства.

Инвесторы любят такие проекты за то, что они дают не только доход, но и удовольствие. Согласитесь, сдавать помещение в кирпичном здании XIX века под галерею — приятно. И доходно.

Примеры хороших вложений:

• Помещения в реконструированных особняках.
• Объекты в арках и дворах, если рядом проходимая улица.
• Коммерция в клубных домах.

Минус — цена. Плюс — ликвидность и статус.

Север: Дегунино и Дмитровка — новые «градообразующие»

Север Москвы всегда был более промышленным, но теперь там активно развивают жилую инфраструктуру. А где новостройки — там и коммерция.

Дегунино, Лианозово, Дмитровский район — районы, в которые многие не верили, но которые начали обрастать новой архитектурой, школами, садиками, дорогами и, конечно, арендным бизнесом.

Особенно хорошо идёт:

• Аптечный бизнес.
• Магазины «у дома» и экспресс-форматы.
• Пункты выдачи заказов (да, Ozon и Wildberries по-прежнему растут).

Кому подходит: тем, кто ищет недорогой вход и стабильный спрос.

Где быть осторожным

Инвестор — это не романтик, а прагматик. Поэтому важно понимать, где риски превышают выгоды. Вот несколько локаций, где стоит быть внимательным:

• Старые ТЦ в спальных районах. Часто пустуют, тяжело конкурировать с онлайн-торговлей.
• Объекты без парковки или подъездов. Даже если помещение супер, арендаторы туда не пойдут.
• Помещения в районе со спорным статусом (промка, шум, экология). Даже с низкой ценой это может быть мина замедленного действия.

Лучше один раз вложиться надёжно, чем потом искать, как бы избавиться от проблемного актива.

И всё же — куда смотреть?

Если резюмировать (хотя вы не просили, но всё же), то на 2025 год в коммерческой недвижимости Москвы есть несколько действительно интересных направлений:

• Новые районы с дефицитом коммерции (Коммунарка, Бутово, Дегунино).
• Переформатированные промзоны (Гольяново, Нагатинская пойма).
• Центр с историей и атмосферой (особняки, лофты).
• Районы с плотной застройкой и оживлённым трафиком (Чертаново, Строгино).

Подходите к выбору холодно, но инвестируйте с душой. Потому что, как ни крути, хороший объект — это не только аренда и деньги, но и ощущение, что ты попал в точку. А такие вложения — самые вкусные.

Если у вас в голове уже крутится пара адресов — не тяните. А если не крутится — пересмотрите статью, она явно вам что-то подсказывает.