Какие объекты точно не стоит покупать — даже дешево

Пожалуй, нет на свете ничего более заманчивого, чем надпись «Продается! Дешево!» Особенно если вы в поиске коммерческой недвижимости. Она манит, как распродажа в магазине: «Вот это поворот!», «Сейчас урву, а потом разберусь». И многие ведутся. А потом начинается: то воды нет, то арендаторов нет, то здание вообще под снос, а вы сидите с «выгодным вложением», которое приносит разве что головную боль. И не то что денег нет — они ещё и утекли, как песок сквозь пальцы.

Давайте разберёмся, какие объекты точно не стоит покупать, даже если продавец уговаривает, машет руками и обещает, что «ещё спасибо скажете».

Всё, что «только после суда»

Когда объект с историей — это нормально. Но когда история такая, что любой юрист хватается за голову — беги, инвестор, беги.

Часто бывает, что помещение в залоге, был арест, суды с арендаторами, проблемы с наследством. Вам обещают: «да это просто формальность, через месяц всё снимут». На деле может тянуться годами.

Иногда объект находится в реестре судебных тяжб. Там десятки участников, и даже если вам удалось купить — дальше начнутся обжалования, попытки вернуть имущество, споры и заморозка.

Вот вам список, который лучше записать:

• Судебные споры, где объект — предмет конфликта.

• Арест или ограничение на регистрационные действия.

• История с банкротством бывшего владельца.

• Сложная схема собственности — доли, наследники, соглашения между физлицами.

Если хоть что-то из этого встречается — убирайте деньги подальше и идите смотреть что-то попроще.

Полуподвалы, полуправда

Ах, эти полуподвалы. Их любят продавать под видом «помещения с отдельным входом». Да, вход отдельный — через ржавую лестницу под землю. Арендаторов нет. Сырость — есть. Запах — ого-го. Коммуникации — условные. Потенциал? Да вы что, сейчас вот сделаете ремонт, кафельчик — и очередь выстроится.

Нет.

Полуподвалы — это почти всегда история про «стоимость привлекательная, а дохода — никакого». Даже если кто-то туда заселяется — аренда копеечная. А когда надо продать, вы вдруг узнаёте, что покупателей на такие вещи — кот наплакал.

Запомните:

• Сырость не лечится кафелем.

• Отсутствие дневного света — проблема, а не фишка.

• Ни одна приличная сеть туда не пойдёт.

• Даже под склад берут выборочно, и то если вентиляция и доступ нормальные.

Если вам предлагают полуподвал по цене iPhone — не спешите радоваться. Может быть, лучше и правда взять айфон.

Объекты на «вечном ремонте»

Бывает, заходишь в помещение — вроде всё прилично. Но потом понимаешь: здесь делали ремонт раз в два года, и каждый раз тяп-ляп. Кривые стены, потолок на соплях, проводка временная, а отопление включается с молитвой. Продавец бодро говорит: «Всё новое, буквально в прошлом году всё переделали».

На деле — переделали ровно до подписания акта. Потом оно всё сыпется, лопается, течёт.

И это ещё не всё. Иногда «новый ремонт» — это попытка скрыть глобальные проблемы: плесень, трещины, плохую шумоизоляцию, грибок в стенах, отсутствие гидроизоляции.

Проверьте:

• Кто делал ремонт, есть ли документация.

• Были ли реконструкции, согласованы ли они с БТИ.

• Работают ли все коммуникации (на деле, а не на словах).

• Что там по отоплению, особенно зимой.

Если помещение — как старый «Жигуль» после мойки: снаружи блестит, а внутри всё гремит — не берите.

Помещения, которые только выглядят ликвидно

Вот вам классическая ситуация: торговая точка в проходном месте. Место — крутяк. Поток людей — мама дорогая. Цена — даже низкая. Что может пойти не так?

Оказывается:

• Все арендаторы сбегают через три месяца.

• Рядом открылся большой ТЦ, который оттягивает весь трафик.

• Дом под капремонтом, фасад завтра обнесут лесами.

• Проблемы с разгрузкой и парковкой, и никто не хочет туда ехать.

• Помещение на красной линии, но вход с заднего двора. Спасибо, до свидания.

Вот поэтому важно не только где объект находится, а как туда попадают, что вокруг, какая конкуренция, и как реально работает бизнес на этой точке. Потому что если вы возьмёте помещение в «трафиковом месте», а бизнес там умирает — значит, трафик просто идёт мимо.

Неожиданные соседи

Многие недооценивают силу соседства. А зря.

Например:

• Сосед — ночной клуб с дешёвым алкоголем. Ваши арендаторы будут жить под бит и вонь.

• Рядом шиномонтаж. Постоянный шум, пыль, мат.

• Аптека, которая работает круглосуточно. Свет, вывеска, очереди из тревожных бабушек.

• Или, наоборот, пустота: весь район — стройка, вокруг заборы, никого нет, только кошки и ветер.

Соседи влияют на контингент, поток, безопасность и даже на оценку объекта. Помещение рядом с мясной лавкой, где вечный запах крови и ящики — это не «потенциал под кафе». Это потенциал под головную боль.

Бесхозные дома и призраки застройки

Если объект находится в жилом доме — убедитесь, что дом не собираются сносить. Или капитально реконструировать. Или что он вообще не заброшен.

Бывает, что:

• Дом в плохом состоянии, но под реновацию он не попал.

• Управляющей компании нет — всё держится на словах.

• Коммуникации не обновлялись со времён СССР.

• Дом скоро будет признан аварийным, и привет: инвестор с дорогой недвижимостью в заколоченном доме.

Проверяйте, в каком состоянии дом, есть ли протоколы собраний, нет ли планов по реконструкции или сносу. Потому что дешёвое помещение в убитом доме — это не скидка. Это капкан.

Слишком «многофункциональные» помещения

Есть такие объявления: «Отличное помещение, подо всё! Под офис, магазин, салон, коворкинг, детский клуб, склад и маникюр!»

Обычно это значит, что:

• Ни под что конкретное оно не подходит.

• Нет ни входной группы, ни канализации, ни вентиляции.

• Документы не оформлены под конкретную деятельность.

• Коммуникации не выдерживают нагрузку от бизнеса.

Универсальность — это хорошо, когда есть базовая инфраструктура. А если её нет, то помещение превращается в универсальный груз: никто не берёт, и вы не знаете, кому это продать.

Помещения, где документы — как квест

Если вы берёте объект, а продавец говорит «да там чуть-чуть не хватает справки» или «да я уже подал на узаконивание» — будьте начеку. Часто за этим стоит полный бардак в документах. Неизвестный статус, самовольные перепланировки, суды, долги.

Вот чего стоит избегать:

• Неоформленные перепланировки.

• Отсутствие свидетельства о собственности.

• Проблемы с назначением: нежилое или жилое, а может, вообще техническое помещение.

• Мутные схемы владения через субаренду, кадастровый учет на третье лицо и прочее шаманство.

Оформление документов стоит денег, времени и нервов. Если вам не хочется три года ходить по инстанциям — не берите.

Когда «дешево» — это сигнал, а не шанс

Иногда низкая цена — это подарок. Но чаще всего — намёк. Продавец знает, что объект — проблемный, и хочет спихнуть. Особенно если у него «очень срочно» и «больше не спрашивайте, только сегодня».

Будьте умнее.

Проверяйте:

• Зачем продают? Почему именно сейчас?

• Что не так с районом?

• Какие были арендаторы и почему ушли?

• Сколько объект простаивал?

И если всё слишком гладко — ищите подвох. Как говорится, бесплатный сыр — только в ипотеке с переменной ставкой.

Что вам точно не нужно

Сводим всё воедино. Вот категории, которых стоит избегать:

• Помещения с проблемными документами.

• Подвалы и полуподвалы без коммуникаций.

• Объекты в мёртвых районах без трафика.

• Помещения в аварийных домах или под снос.

• Локации с «адскими» соседями.

• Помещения без конкретной функции и без возможности её быстро придать.

• То, что было сдано 10 раз — и каждый арендатор убегал.

Иногда вы найдёте объект и сердце подскажет: не надо. Слушайте сердце.

И финальное слово от человека, который уже покупал

Недвижимость — это не просто стены. Это риск. Это нервы. Это ваши деньги, которые могут работать, а могут сгореть.

Если объект вызывает хоть малейшее сомнение, если он «слишком дешёвый», если продавец говорит «берут прямо сейчас, решайте быстро» — скорее всего, кто-то уже понял, что этот «товар» на полке давно, и к нему даже продавцы не подходят.

Будьте спокойны, не суетитесь, анализируйте. Хороший объект сам себя покажет. А плохой… ну, его лучше пускай купит кто-нибудь другой. Не вы.