Какие помещения сейчас не интересны рынку

На рынке коммерческой недвижимости, как и на барахолке в выходной — всё вроде есть, а нужного ничего не найдёшь. Казалось бы, помещение — оно и есть помещение: стены есть, крыша не течёт, квадратные метры как из учебника. А вот только не сдают. Месяц не сдают, два не сдают, год стоит — только пыль на подоконниках и паутина в углах. Почему так? Потому что рынок меняется. И те типы помещений, которые лет десять назад сдавались, не успевая остыть, сегодня никому особенно не нужны.

И если вы — собственник или собираетесь инвестировать в коммерческую недвижимость, лучше заранее понять, от чего рынок воротит нос, как от холодного супа. Ведь никто не хочет остаться с дорогой, но бесполезной коробкой в центре города. Или, наоборот, с милым, но совершенно неликвидным подвальчиком на окраине.

Давайте разберёмся, какие помещения сейчас неинтересны рынку и почему. А заодно — как можно попытаться из этого что-то выжать, если уж такая недвижимость досталась или уже куплена.

Подвалы без окон и логики

О, святое наследие девяностых. Если у вас есть подвал — скорее всего, вы уже думали сдать его под кальянную, студию звукозаписи или какую-нибудь «тайную школу самопознания». Но, увы, рынок подвалов давно захлопнулся. Почему:

• Люди больше не хотят «нырять» в помещение. Ни арендаторы, ни клиенты арендаторов. 
• С вентиляцией там почти всегда проблемы. А если ещё и потолок низкий — всё, гробница. 
• Проблемы с входом. Часто это неудобные ступеньки где-то сбоку дома, без вывески и нормального входа. 
• Вопросы с пожарными. Они такие подвалы не любят. И в случае проверки — очень быстро закрывают арендаторов, а потом к вам приходят с предписанием. 

Подвал без окон, без понятного назначения, без приточно-вытяжной вентиляции и с трубами под потолком — сегодня почти стопроцентный простой. Единственный шанс — если это суперцентр города и цена просто бросовая. Но и то — арендаторы сильно подумают.

Огромные офисы открытого типа

Помните моду на open space? Такие пространства на 500 квадратов, где никто не закрывает двери, и все сидят в одной общей какофонии клавиатур и переговоров. Вот они-то сейчас тоже не в фаворе.

Почему:

• Многие ушли на удалёнку или гибрид. Зачем арендовать 500 квадратов, если все по домам? 
• Компании стали считать деньги. Меньше метров — меньше расходов. Даже крупные фирмы оптимизируют площади. 
• Работники начали требовать уединения. Никакой продуктивности, если сосед на ухо обсуждает кота с ветеринаром. 

Сегодня арендуют офисы поменьше, зонированные, с перегородками и желательно с отдельными комнатами. А большие открытые площади — стоят. Особенно если ещё и без мебели, кондиционеров и с ковролином цвета «унылая серая мышь».

Помещения в устаревших торговых центрах

Когда-то каждый новый ТЦ — это был праздник. Туда шли за шмотками, за фудкортом, за «просто погулять». Сегодня всё иначе:

• Люди покупают онлайн. Меньше смысла ехать куда-то ради джинсов. 
• Крупные арендаторы уходят или съезжают в более компактные точки. 
• Устаревший ТЦ с плохой логистикой и скучным дизайном становится «местом-призраком». Все есть, но никого нет. 

Особенно грустно арендаторам в таких помещениях, если вокруг — пять аналогичных ТЦ с яркой вывеской, стеклянным фасадом и бесплатной парковкой. А у вашего объекта — лестница с облупившейся плиткой и фонарь, который моргает как в фильме ужасов. В таких помещениях спрос падает до нуля, и вытянуть их можно только тотальной реконструкцией. Или фантазией — вроде открытия склада или учебного центра.

Узкие и вытянутые помещения без естественного света

Такие помещения часто встречаются на первых этажах жилых домов. Вроде бы «торговое помещение», но на деле — полоса препятствий длиной 20 метров и шириной 2,5. Идти по нему можно, а работать — не очень.

Почему их не любят:

• Трудности с расстановкой мебели и оборудования. 
• Нет витрины — и значит, никакого привлечения клиентов с улицы. 
• Нет света — мрак, лампы, экономия на электроэнергии сразу мимо. 
• Не создаётся ощущение «пространства». Клиент зашёл и уже хочет выйти. 

Такие помещения ещё могут подойти под склад или ремонтную мастерскую. Но если вы рассчитывали на цветочную лавку, кофейню или даже барбершоп — мимо. Люди не хотят быть в «шпильке», даже если цена ниже.

Помещения без санузла и с коммунальными проблемами

Да, бывает и так. Вы покупаете помещение, а там — ни туалета, ни воды, ни канализации. Или — они есть, но как-то так, что пользоваться нельзя без молитвы и авантюризма. Вроде бы всё решаемо, но рынок нынче капризный.

Почему это отпугивает:

• Арендаторы не хотят «вкладываться». Они хотят заехать и работать, а не вызывать сантехников на месяц. 
• Без воды — ни кафе, ни парикмахерская, ни офис. Разве что мастерская по ремонту мобильников. 
• Перевод в нежилой/жилой фонд часто с ограничениями. Особенно в старых домах. 

Если коммуникаций нет, или они подозрительные — помещение стоит. Либо сдаётся с такой скидкой, что проще ничего не сдавать.

Слишком «нестандартные» площади

Вот у вас есть помещение 43,7 квадратных метра с тремя колоннами посередине, потолком 5 метров и окном, которое выходит во внутренний двор без прохода. Красиво? Возможно. Практично? Увы.

Нестандарт — это значит:

• Сложно зонировать. 
• Нельзя использовать по обычным сценариям (офис, торговля, салон). 
• Требует нестандартного ремонта — а значит, дорого. 
• Никто не понимает, зачем это нужно. 

Особенно тяжело, если помещение — бывший банк с железными дверями или нотариус с сейфами в стенах. Убрать сложно, оставить бессмысленно. Таких площадей много, и их почти никто не хочет.

Локации «вроде бы в центре, но не совсем»

Кажется: ну центр же! Престижно, красиво, дорого должно быть. А потом выясняется, что:

• Парковки нет и не будет. Никогда. 
• Туда не доходит транспорт. 
• Плотный жилой массив без проходного трафика. 
• Соседи — 24/7 алкомаркет и ремонт обуви с собаками. 

Да, вроде бы локация неплохая. Но только на карте. В жизни — никакого движения, клиенты не дойдут, арендаторы съедут.

Центр сам по себе больше не магия. Люди смотрят не на карту, а на удобство. Арендатору важно: как добраться, где припарковать, будет ли видимость с улицы. И если с этим плохо — хоть Кремль рядом, всё равно помещение будет пустовать.

Помещения, где раньше был бизнес с плохой репутацией

Мистика? Нет, реальность. Если до вас в помещении работала контора, которая всех обманывала, клиенты шумели, а проверки приходили каждые две недели — сарафанка запомнит. Новые арендаторы это чувствуют, а вы — нет.

Особенно тяжело, если:

• Место засвечено в негативных новостях. 
• Постоянно были конфликты с жильцами. 
• Есть следы специфического ремонта — например, красные стены или странные перегородки. 
• Были жалобы в Роспотребнадзор или пожары. 

Такие помещения становятся токсичными. Их никто не хочет брать. Иногда помогает капитальный ремонт, смена фасада, полная трансформация. Но всё это — дорого, долго и без гарантии успеха.

Когда помещение «старое, но милое»

Есть такая категория. Казалось бы — хороший район, удобный доступ, всё на месте. Но ремонт — привет из 2005-го, плитка с разводами, пластиковые панели на стенах, лампы дневного света со звуком аэропорта. И запах — как в советской стоматологии.

Такие помещения часто стоят дёшево, но и арендаторы туда не торопятся. Потому что:

• Они не хотят сами делать капитальный ремонт. 
• Не могут вписать себя в «эту стилистику». 
• Боятся, что собственник не будет вкладываться. 

Если помещение визуально морально устарело — оно перестаёт быть интересным. Даже если по документам всё ок. Тут спасёт только освежение, пусть даже минимальное: покраска, свет, пол, новая входная дверь. Тогда шанс появится.

Куда всё это деть и что с этим делать

Если у вас именно такое помещение — не отчаивайтесь. Не всё потеряно. Есть варианты, пусть и не моментальные:

• Попробуйте изменить назначение. Может, это не офис, а склад? Не торговля, а студия? Не кафе, а курьерский пункт? 
• Сделайте косметику. Иногда свежая краска творит чудеса. 
• Установите минимальную базу: туалет, розетки, освещение. 
• Ищите нестандартных арендаторов: творческие мастерские, репетиционные базы, тихие производства. 
• Переведите в другой формат: коворкинг, шоурум, пункт выдачи. 

Самое главное — адекватно оцените ситуацию. Если объект в подвальном бункере без ремонта и коммуникаций — не надо ждать, что его снимет фешенебельный бутик. Сдавайте как есть, тем, кому надо, и по цене, которая устраивает обе стороны.

Делаем вывод по-взрослому

Неликвидное помещение — это не конец света. Это просто сигнал: рынок поменялся, и вы должны подстроиться. Что работало 10 лет назад, сегодня уже не в тренде. Надо либо менять назначение, либо улучшать состояние, либо снижать ожидания.

А ещё — думать на перспективу. Перед покупкой или строительством — анализировать. Где, кому, зачем. Потому что квадратные метры сами по себе не зарабатывают. Их надо уметь продать. А чтобы продать — нужно, чтобы их захотели. И если вы это поймёте, у вас никогда не будет пустующего, никому не нужного, запылившегося помещения.

Только живые метры приносят живые деньги. Всё остальное — просто стены.