Какие риски чаще всего не учитывают инвесторы

Инвестор — это не обязательно человек в костюме с дорогими часами и графиками на лбу. Это может быть обычный парень, который решил купить студию под сдачу, или женщина, вложившая в торговое помещение на первом этаже новостройки. Разница одна: как кто относится к рискам. Одни о них знают и считают, а другие думают, что всё пойдёт по плану и в жизни, как в Excel, всегда +12% годовых. И вот тут начинается настоящая драма.

Рынок любит наказывать тех, кто слишком уверен в себе. Особенно тех, кто думает, что «ну у всех же работает», «меня это точно не коснётся» и «не может же всё сразу пойти не так». Может. И пойдёт, если не подготовиться. В этой статье собралось всё, что чаще всего игнорируют, не замечают, не хотят учитывать или просто забывают включить в калькулятор.

Если вы думаете, что уже всё знаете — отлично. Проверьте. Если только начали — это must read. Потому что знание рисков — это не страх. Это защита.

Риск арендатора, который не платит

Многие почему-то уверены, что раз есть договор аренды, то деньги будут идти, как часы. Арендатор, дескать, не человек, а механизм: пришёл, снял, платит, убирает за собой, говорит «спасибо» и уходит. Но в жизни всё веселее. Арендаторы бывают разные: с душой поэта, с хроническим «платить позже», с «ой, мы закрылись, сорян, ключи под ковриком».

Чаще всего недооценивают:

• Что бизнес арендатора может не взлететь. И он сбежит.

• Что арендаторы часто съезжают внезапно. Без войны, просто исчезают.

• Что даже в стабильном бизнесе может быть кассовый разрыв.

• Что люди могут начать выносить мебель или портить помещение.

Вы должны быть морально и финансово готовы к тому, что пару месяцев в году помещение будет пустовать. Не потому что вы плохой, а потому что рынок такой. Это нормально. Ненормально — если вы это не заложили в расчёт.

Риск локации, которая резко «падает»

Бывает, что вы покупаете помещение в районе, который выглядит перспективным: строится ЖК, нарисованы школы, сады, парки, транспортная развязка. А потом — хлоп — стройку заморозили, вместо школы поставили торговый ангар, а дорогу так и не построили. Люди не идут, арендаторы не идут, доход не идёт.

Локация может упасть в цене или интересе по разным причинам:

• Застройщик оказался не тем, кем казался.

• Слишком много похожих объектов рядом.

• Район стал неудобным: пробки, шум, антисанитария.

• Новая транспортная схема «отрезала» поток.

• Или банально открылся конкурентный ТЦ по соседству.

Всё это сильно бьёт по доходу и ликвидности. Поэтому надо смотреть не только на «что есть сейчас», но и на планы развития, плотность застройки, дорожную ситуацию, соседей. Локация — это не только адрес, но и динамика.

Риск содержания, который съедает прибыль

Доходность считают все. Но почти никто не считает содержание. А это, между прочим, тот самый «невидимый крысёнок», который тихо, но стабильно откусывает от вашей прибыли.

Что входит в содержание:

• Коммунальные услуги (часто даже если сдал, часть может быть на вас).

• Ремонт и обслуживание (кто-то же должен чинить дверь и лампочки).

• Уборка, охрана, вывоз мусора.

• Налоги на имущество (в некоторых случаях кусаются очень прилично).

• Амортизация (через 5 лет всё требует косметики, а иногда и капремонта).

• Простой между арендаторами.

Даже если у вас идеальный арендатор, эти расходы остаются. А если ещё и аренды нет — они становятся как снег на голову. Вот и получается: думали — доход 10%, по факту — 4. А потом ещё инфляция постучалась.

Риск неудачного формата

Есть помещения, которые вроде бы «ничего такие», но только на бумаге. В реальности они либо никому не нужны, либо подходят только под один-единственный бизнес, который уже есть в районе.

Это может быть:

• Цокольный этаж без окон.

• Помещение с планировкой «узкий коридор и два закутка».

• Слишком большой метраж, который никто не может потянуть.

• Или наоборот — слишком маленький, чтобы там что-то делать, кроме курить.

Формат — это не просто квадратные метры. Это функциональность, логика, удобство и универсальность. Чаще всего инвесторы хватают «что подешевле» или «что осталось», а потом удивляются, почему арендаторы не бегут толпой.

Риск юридического геморроя

Вот здесь отдельная боль. Есть категория инвесторов, которые считают, что «если объект стоит — значит, с документами всё ок». А потом выясняется, что:

• Назначение «жилое», а вы хотите сдавать под офис.

• Назначение «нежилое», но в жилом доме и соседи против.

• Имеется обременение, доля, арест или залог.

• Планировка не согласована, перепланировка — самовольная.

• Договор аренды невозможно заключить официально.

Юридический риск — это как тромб: внешне всё хорошо, а потом бах — и капец. Проверяйте всё, подключайте юристов, не стесняйтесь тратить деньги на проверку. Потом сэкономите гораздо больше.

Риск ожиданий, которые не совпадают с реальностью

«Мне обещали 10% годовых!» — классика. А потом смотрим, откуда это взялось: где-то в рекламной брошюре, где-то «сказал менеджер», где-то посчитали «на глаз». Арендная ставка — не то, что вам говорят, а то, что реально платят. И далеко не всегда стабильно. Доход — это не просто арендная плата. Это всё после вычета налогов, содержания, ремонтов и простоев.

Что чаще всего не учитывают:

• Сезонность (летом арендаторы съезжают, зимой бизнесы закрываются).

• Торги на понижение (арендаторы просят скидки).

• Периоды простоя между арендаторами (бывает 1–2 месяца в год).

• Изменение рыночной конъюнктуры (если рядом открылся ТЦ или метро закрыли).

Жизнь — она не по таблице. А Excel — он всё стерпит. Главное, чтобы вы потом не говорили: «Ну, это было непредвиденно».

Риск «все так делают»

Самый коварный. Когда вы не считаете, а просто повторяете. Сосед вложился в апарты? Коллега купил офис и сдал? Кто-то сказал, что «помещения всегда в цене»? Да, бывают удачные кейсы. Но если вы не разобрались сами — вы просто везунчик (или нет).

Типичный сценарий:

• Инвестор покупает студию на 15 этаже в новостройке «под аренду».

• Вокруг строится ещё 20 домов.

• Через год таких студий — как грибов.

• Аренда падает.

• Объект сдать трудно.

• Доходность падает с 8% до 3%.

• Продаёт в минус, потому что таких предложений — море.

Мода в инвестициях — как мода в одежде: что-то подходит вам, а что-то нет. Главное — не носить чужой костюм и не покупать только потому, что «так делают все».

Риск слишком хорошей цены

Иногда объект стоит подозрительно дёшево. И люди радуются: «Ура! Нашёл выгодный вариант!» А потом выясняется:

• Проблемы с соседями.

• Судебные споры.

• Градостроительные изменения в районе.

• Долги по коммуналке.

• Или просто никто не может сдать этот объект уже годами.

Дешёвое — не всегда выгодное. Бывает, цена низкая, потому что реальный доход от объекта ниже нуля. Или потому что продавец хочет поскорее сбежать.

Сравнивайте, анализируйте, проверяйте. Если цена ниже рынка на 20–30% — задавайте много вопросов. А не ставьте галочку «повезло».

Риск вашей эмоциональности

Вот это то, что вообще никто не учитывает. А зря. Потому что вы можете:

• Влюбиться в объект.

• Увидеть «перспективу».

• Представить, как всё будет работать.

• Придумать, что «ну если что, сам посижу».

• Поторопиться «пока не забрали».

И всё — логика выключилась. А потом вы смотрите на свой объект с фразой «куда я влез?» и понимаете, что надо было спать с калькулятором, а не с мечтами.

Эмоции хороши в искусстве. В инвестициях — они стоят дорого. В прямом смысле.

Риск, что вы — единственный заинтересованный

Иногда бывает так: вы нашли объект, он висел 8 месяцев на всех сайтах, вы его купили, довольны. А потом, когда хотите сдать или перепродать — никто не интересуется. Потому что:

• Локация неинтересна.

• Цена выше, чем арендаторы готовы платить.

• Объект специфический.

• Или просто неликвид.

Проверьте рынок. Спросите у агентов. Посмотрите аналоги. Если вы — единственный, кого этот объект заинтересовал за последние полгода — возможно, вы зря спешите.

Закругляемся

Риски — это не повод не инвестировать. Это повод делать это с умом. С холодной головой, тёплым калькулятором и нормальной логикой. Не надо бояться, надо быть готовым. Потому что хороший инвестор — это не тот, кто избегает проблем. А тот, кто заранее знает, где они могут быть, и не даёт им случиться.

И пусть у вас будет не просто объект. А крепкий, ликвидный, понятный и реально доходный актив. А не история из серии «я вложился, но лучше бы я съел эти деньги».