Какой минимальный бюджет нужен для входа

Какой минимальный бюджет нужен для входа

Вы когда-нибудь думали: «А понял бы я, сколько мне надо денег, чтобы войти в инвестиции в коммерческую недвижимость?» Это как спросить: сколько нужно, чтобы начать ездить за рулем — вот есть права, есть машина, а ремонта и штрафов никто не отменял. Так и тут: деньги — не главное. Главное — сколько нужно реально, а не «если бы…».

Шлёпайте по кошельку — и счёт:

Из чего складывается минимальный вход

Вот условная картина:

  • Сам объект — пусть даже недорогой. Это всё равно минимум пара миллионов для помещения без арендатора, или 5–10 млн для чего-то с потенциалом.

  • Сделки — это не шоколад. Это нотариус, юрист, госпошлины — обычно 100–200 тыс. ₽ сверху.

  • Ремонт и приведение в порядок — от 300 до 1 млн ₽, зависит от состояния и формата помещения.

  • Коммуникации и подключение — если света нет, воды нет — может вылиться в сотни тысяч.

  • Бухгалтерия/налоги/оформление — пусть будет 50 тыс. ₽ в год на первое время.

  • Резерв на простой и неожиданные расходы — минимум 200–300 тыс. ₽.

Итого — минимум 3–4 миллиона рублей, чтобы зайти в бизнес с головой. И это без ипотеки, кредитов и «на картине сказали».

Бюджет при минимальном варианте

Если вы думаете «а куплю маленькое, дешёвое, сдам и всё», — вот вам вариант:

  • Плюшки от 1–1,5 млн ₽ за объект (например, в спальном районе, можно найти пустое 20 м² помещение).

  • Еще 300–400 тыс. ₽ на приведение его в порядок и подключение.

  • Ещё 100–200 тыс. ₽ на оформление, юристов, подгону документов.

  • И 100–200 тыс. ₽ резервом.

Всего — около 2 миллионов рублей, если очень минимально, в два этапа:

  1. купить коробку.

  2. подождать, а потом доработать.

Но важно понимать, что по факту:

  • Доходность будет невысокой. 5–7% годовых при хорошем раскладе.

  • Риски — радиаторы, пустые электрички и коммуналка.

  • И почти всегда без запасов «а если что-то пойдёт не так».

Факторы, которые влияют

Да, сумма — гибкая. Вот на что влияет:

  • Локация: центр/Петербург = дороже вход. Спальный район/маленький город = дешевле.

  • Состояние: коробка или готовое помещение?

  • Наличие арендатора — кто уже платит?

  • Статус (недавно капиталка или все коммуникации старые).

  • Способ оплаты — наличные/ипотека (первый взнос тоже бюджет).

Ипотека: как снизить старт

Многие думают: «А можно взять квартиру в ипотеку и сдавать её?» Да, но будьте осторожны — конкуренция и ОСНО. Но если берёте помещение, банк потребует первый взнос от 20–30%:

  • При цене 5 млн ₽ нужен личный первый взнос 1–1,5 млн ₽.

  • Ещё расходы на ремонт, оформление, резервы.

Итого тоже около 2 млн ₽ «всё включено». Просто делается иначе.

Примеры реальных бюджетов

  1. Мини-вход (~2 млн ₽)

    • Коробка 1,2 млн ₽

    • Ремонт и подключение 400 тыс ₽

    • Документы, юрист, оформление 200 тыс ₽

    • Резерв 200 тыс ₽

  2. С доходом сразу (~5 млн ₽)

    • Объект с арендатором 4 млн ₽

    • Переподписание договора, резерв, отчётность 500 тыс ₽

    • Юрист, перевод документов — 200 тыс ₽

    • Резерв 300 тыс ₽

  3. Бизнес-старт без бюджета (~10 млн ₽)

    • Сеть или помещение под аренду/покупку

    • Оборудование, ремонт, база клиентов

    • Финансовое планирование, только после лицензионных проверок

Что важно знать перед тем, как «начать»

  • Учтите все расходы, даже мелкие. Комиссии, копейки на подключение — они тоже в счёт.

  • Всегда держите подушку — 10–20% от инвестиций на непредвиденное.

  • Лучше начать с малого, проверить себя и рынок. И только потом масштабироваться.

  • Помните об аренде и налогах — 6% УСН легче, чем платить НДС и НДФЛ.

  • Не покупайте «самое дешевое». Иногда лучше вложить +500 тыс ₽ и не мучиться год.

Планы на разных стадиях

  • Если 2 млн ₽: ищите небольшие объекты, берите готовые либо с минимумом переделки. Это будет ваш пилот, чтобы посмотреть, зайдёт ли вам такой бизнес.

  • Если 5–7 млн ₽: можно уже взять объект с действующим арендатором, даже на ОСНО, и сразу получать доход.

  • Если 10 млн ₽ и выше: можно подумать об офисе, складе или рынке. Это уже следующие уровни.

И напоследок

Минимальный бюджет для старта — 2–3 млн ₽. Но это не просто цифра, это условие: готовности тратить, учиться, рисковать, брать в долг, работать. Если у вас меньше, вероятно, стоит начать копить или пробовать микро-версии — коворкинг, совместное владение, небольшие доли в проектах.

Главное — не прыгать выше парапета. Иначе вместо первого объекта получите головную боль. А если делать всё по уму — пусть даже с минимальным стартом — у вас получится проверить, зайти и расти. И это тоже победа.