Когда выгодно купить помещение у банка

Покупка недвижимости у банка — это как рыбалка: нужно знать, когда и куда закидывать удочку, чтобы не вытащить вместо щуки старый сапог. Звучит заманчиво: помещения, конфискованные у заемщиков, частенько стоят дешевле рыночной цены. Но есть и свои нюансы. Расскажем обо всем по-честному, на простом человеческом языке. Чтобы вы не попали впросак и не взяли то, что никому не нужно, только потому что «дешево».

Откуда у банка появляются помещения

Вообразим себе: кто-то берет кредит под залог своей коммерческой недвижимости. Планировал открыть кафе, но не пошло — арендаторы не пришли, доходы упали, а платить по кредиту надо. В итоге банк, как строгий преподаватель, ставит «неуд» и забирает помещение себе. Что делать банку с этим активом? Продавать. Причем желательно побыстрее, чтобы вернуть хотя бы часть выданных денег. Так на рынке и появляются объекты, которые можно урвать подешевке. Ну, или почти подешевке — смотря как подойти.

Почему это может быть выгодно

Банки — не риелторы. Они не зарабатывают на продаже квадратных метров. Им главное — вернуть свои деньги. И часто они готовы скинуть цену, лишь бы не держать на балансе ненужные здания и комнаты. Вот тут и появляется шанс для сообразительного покупателя. Причем выгода может быть вполне конкретной:

Цена ниже рыночной на 10–30%, а иногда и больше.
Возможность торговаться — банки на это идут чаще, чем частные собственники.
Объект уже проверен банком, а значит, с документами, скорее всего, порядок.
Меньше риска попасть на мошенников — уж кто-кто, а банк свои залоги проверяет на сто кругов.

А теперь подробнее — когда же ловить момент?

В нужное время и в нужном месте

Первое правило выгодной покупки — это тайминг. Как и в магазине: вчера были скидки, сегодня уже пусто. С недвижимостью у банков почти то же самое. Лучше всего заходить на рынок в следующие периоды:

Конец квартала или года

Банки, как и любая другая структура, отчитываются. И если у них висит неликвид на балансе — это минус в отчет. Поэтому в декабре или в марте могут пойти на приличные уступки. Что называется, «лишь бы скинуть».

Экономический штиль или кризис

Когда все вокруг боятся, это время возможностей. В кризис банки особенно не хотят держать на себе мертвые активы, поэтому готовы продавать с хорошими скидками. Главное — не испугаться самим.

Слабый спрос

Если помещение долго не продается, банк будет постепенно снижать цену. Особенно, если это не центр Москвы, а, скажем, офис в спальном районе или склад на окраине. Здесь можно торговаться до победного.

Что стоит проверить перед покупкой

Давайте скажем честно — дешевое не всегда хорошее. А банк, хоть и серьезная организация, может продать вам здание с тараканами не в буквальном, но в юридическом смысле. Поэтому, прежде чем радостно кивать и переводить деньги, проверьте:

Историю объекта. Почему он оказался у банка, кто был предыдущим владельцем, нет ли судебных тяжб.
Техническое состояние. Лучше нанять специалиста, который скажет, нужно ли менять проводку, полы и мозги прошлых строителей.
Назначение. Если вы хотите открыть магазин, а это помещение оформлено как склад — придётся менять статус, а это дополнительные хлопоты и деньги.
Инфраструктуру. Как туда добираться, есть ли рядом парковка, общественный транспорт, людская проходимость — всё это влияет на вашу будущую прибыль.

Как искать такие помещения

Банки не стоят у дороги с табличками «продаём офисы». Но их предложения вполне доступны, просто нужно знать, где смотреть.

На официальных сайтах банков. У многих есть раздел «реализация имущества» — не самый заметный, но весьма полезный.
На площадках типа Дом.РФ, Российский аукционный дом, Сбер-АСТ — там банки выставляют свои лоты.
Через агентства, которые специализируются на продаже залоговой недвижимости. Правда, им придется заплатить, но иногда это оправданно.

Что нужно для сделки

Купить помещение у банка — это как пройти квест. Не суперсложно, но нужно подготовиться. Вот что вам понадобится:

Подтверждение финансирования. У вас либо должны быть деньги на счету, либо одобрение по кредиту. Банк не будет ждать, пока вы «подумаете».
Юрист, если вы не хотите потом бегать с бумажками. Лучше заплатить профессионалу, чем потом терять в три раза больше.
Терпение. Бюрократия — это не миф, и даже банки с ней сталкиваются. Иногда сделка тянется дольше, чем хотелось бы.

Что вас может удивить (и не всегда приятно)

Иногда у таких помещений есть «сюрпризы». Например:

Старые долги по коммуналке. Их, конечно, можно списать, но не всегда — особенно, если бывший владелец не особо расщедрился.
Проблемные соседи. Вроде бы офис, а за стенкой репетиционная база метал-группы.
Требования по ремонту. Бывает, что в помещении не было света, воды и здравого смысла последние пять лет. Всё придётся делать с нуля.

А если вы инвестор?

Вот тут начинается совсем другая история. Покупка помещения у банка может быть отличной инвестицией. Особенно если вы:

Сдаёте в аренду. Дешево купили — стабильно получаете.
Продаёте с наценкой. Сделали косметику, перевели в нужный статус — и уже можно перепродать на 20% дороже.
Открываете свой бизнес. Почему бы не открыть магазин, кафе или офис в месте, где аренда давно кусается?

Главное — подходить к делу с холодной головой и калькулятором. Эмоции — это прекрасно, но не тогда, когда вы покупаете помещение у банка.

Примеры из жизни

Один предприниматель в Подмосковье купил склад у банка за 5 миллионов, вложил 800 тысяч в ремонт, а через год сдавал его под маркетплейс за 120 тысяч в месяц. Окупилось за 4 года, а потом только прибыль. Или вот другой случай — женщина купила маленькое помещение под маникюрный салон, цена была ниже рынка на 40%, потому что стояло пустым два года. Сейчас арендаторы стоят в очередь, а она увеличила стоимость аренды в два раза за три года. Работает? Ещё как.

Маленькие хитрости для больших выгод

Приходите на торги в будние дни — конкурентов меньше.
Изучайте не только крупные банки, но и региональные — у них свои, не всегда засвеченные лоты.
Не бойтесь торговаться — если вы знаете рынок, у вас в руках сильный козырь.
Поищите объекты, которые долго не продаются — можно существенно сбить цену.

Итоги без сухих выводов

Покупка помещения у банка — это как шопинг в секонд-хенде: иногда можно найти настоящий бриллиант среди старья. Только нужно подходить с умом. Да, есть риски, но и возможности отличные. Не каждый день вам предлагают купить квадратные метры с хорошей скидкой, да еще и от надежной организации. Главное — не торопиться, проверять всё на дважды, а лучше на трижды, и думать на перспективу.

Если вы готовы вложить чуть больше времени в анализ и подготовку — эта стратегия может принести вам отличные результаты. Не потому что банки добрые, а потому что они хотят поскорее избавиться от балласта. А вы можете превратить их балласт в свою опору. Вот так и работают умные инвестиции.