Можно ли купить объект с действующим арендатором

Купить недвижимость — дело нешуточное. А купить сразу с арендатором — это вообще, как взять пирог и сразу с вишенкой. Теоретически, конечно. На практике же вишенка может оказаться косточкой, и не дай бог ещё и с сюрпризом. Поэтому давайте по-честному: объект с арендатором — это не халява, не гарантия стабильного дохода и не путь в инвесторский рай. Но при грамотном подходе — это действительно может быть крутая инвестиция.

Итак, можно ли купить объект с действующим арендатором? Да, можно. А вот стоит ли — зависит от кучи нюансов. Сейчас расскажем, как отличить золотую жилу от красиво упакованного кота в мешке.

Почему это вообще интересно

Сразу скажем: идея «взял помещение с арендатором и сразу пошёл считать прибыль» — вполне логичная. Ну правда, зачем самому искать арендатора, если есть кто-то, кто уже сидит, платит, работает, а может, ещё и вывеску красивую повесил?

Плюсы на поверхности:

• Уже есть денежный поток.

• Не нужно заниматься поиском арендатора (а это, между нами, то ещё приключение).

• Риски пустоты и простоя вроде бы минимальны.

• Объект проверен на «живучесть» — раз арендатор там сидит, значит, работает.

Идеально? Почти. Но как всегда, дьявол в деталях. Давайте разбираться, как эти плюсы могут превратиться в ловушки, если всё не проверить.

Кто такой этот самый арендатор и почему это важно

Первое, что нужно понять — кто сидит в помещении. Потому что арендаторы бывают очень разные. Прямо как жильцы в многоэтажке: от тихой бабушки, что кормит голубей, до рок-группы, репетирующей по ночам.

Вот вам типы арендаторов:

• Крепкий бизнес с долгой историей. Например, федеральная сеть или локальный бренд, который работает 5 лет и планирует ещё 10. Это редкость, но если попался — вам повезло.

• Малый бизнес с энтузиазмом. Тут всё зависит от личностей. Сегодня платит вовремя, завтра закрывается, потому что «не пошло».

• Новички, заехавшие «на пробу». Обычно это дешёвая аренда и короткий срок. Надежды мало.

• Полуформальные арендаторы. Сидят по договору «на коленке», аренду платят через раз, ремонты делают из картона. Таких много. И они — не всегда подарок.

Не стесняйтесь узнавать, кто арендует:

• Название бизнеса.

• Срок аренды.

• Дата начала работы в помещении.

• Условия договора (ставка, пролонгация, ответственность, штрафы).

• Контакты для общения.

Если продавец начинает увиливать от этих вопросов — это звоночек.

Договор аренды — документ, который решает всё

Никаких «ну он обещал остаться после продажи», «они хорошие, я им доверяю» или «там всё нормально, без бумаги». Только договор. Без него арендатор — это просто человек в вашем помещении.

Что важно проверить в договоре:

• Срок действия. Остаётся ли он действительным после смены собственника? Обычно да, но иногда прописано иначе.

• Размер арендной платы. Сколько платят реально, а не на словах.

• Условия расторжения. Может ли арендатор съехать завтра, а вы останетесь с пустым помещением.

• Права и обязанности сторон. Кто делает ремонт? Кто платит за коммуналку? Кто отвечает за сломанный кондиционер?

• Возможность повышения ставки. Если арендная плата копеечная, а вы не можете её повысить ближайшие 5 лет — это не актив, а обуза.

Лучше всего, если договор зарегистрирован в Росреестре (если срок более 1 года). Тогда вы точно знаете, что он настоящий и арендатор не исчезнет сразу после покупки.

Какие вопросы задать продавцу

Собственник, конечно, хочет продать. И он будет говорить, что арендатор — золотой человек, платит без задержек, цветы поливает и даже дверь за собой закрывает. Но ваша задача — не слушать сказки, а задавать конкретные вопросы.

Вот что надо узнать:

• Почему продают объект, если он такой прибыльный?

• Как давно сидит арендатор?

• Были ли задержки по оплате?

• Какой срок аренды остался?

• Есть ли просроченные платежи сейчас?

• Есть ли неформальные договорённости, которые не прописаны в договоре?

Особенно важен первый вопрос. Часто люди продают, когда чувствуют, что бизнес арендатора «не тянет». То есть вам могут продать объект, который через два месяца освободится.

Реальная доходность — а не та, что в объявлении

Вы читаете: «Объект с арендатором, доходность 12% годовых». Красота. Но откуда взялась эта цифра? Задайте себе вопрос: от факта или фантазии?

Проверьте:

• Сколько реально поступает в месяц? Попросите копии квитанций.

• Кто платит коммуналку?

• Есть ли налоги и какие?

• Какая ставка налога на имущество?

• Сколько стоит содержание помещения?

• Какой ремонт делался и когда?

Доходность — это не просто аренда / цена. Это (аренда – расходы) / инвестиции. Только так.

И ещё один момент: что будет после окончания срока аренды? Если арендатор уйдёт — за сколько вы сможете сдать заново? По той же ставке или дешевле? А может, вообще не сможете?

Если без текущего арендатора объект не интересен — это риск. Очень большой.

Согласие арендатора на продажу — это вежливость, но не обязанность

Юридически, вы можете купить помещение с арендатором без его согласия. Но если не поговорите с ним заранее — будете потом пить валерьянку.

Бывает, что арендаторы:

• Не любят перемен.

• Не хотят новых условий.

• Могут съехать в знак протеста.

• Начинают платить хуже, потому что «новый хозяин — новый подход».

В идеале — пообщайтесь с арендатором ДО покупки. Узнайте, готов ли он остаться. Попросите подписать допсоглашение к договору (если нужно). Узнайте его планы. Иногда даже лучше подписать предварительный договор, что он останется минимум на 6 месяцев после смены собственника.

Если арендатор — адекватный, вам будет только в плюс.

С кем выгодно работать, а с кем лучше не связываться

Вот короткий список «хорошо/плохо», если упростить:

Хорошо:

• Сеть (аптека, магазин, салон).

• ИП или ООО с историей.

• Долгий срок аренды.

• Прописаны штрафы, индексация, ответственность.

• Платёжки и акты сверки — в порядке.

Плохо:

• Без договора.

• «Знакомый» или родственник продавца.

• Краткосрочная аренда с неопределённым будущим.

• Аренда ниже рыночной и без возможности повышения.

• Неизвестно, кто за что платит.

Иногда лучше купить пустое помещение, чем с арендатором, который создаёт больше проблем, чем дохода.

Сколько может стоить переподписать аренду

Многие думают: «Ну даже если съедет — найду нового». Ага, только не всегда быстро и не всегда выгодно.

Вы тратите:

• Время (поиск арендатора — от недели до месяцев).

• Деньги на рекламу, агентские, юристов.

• Возможно — ремонт или освежение помещения.

• И всё это время помещение стоит и не зарабатывает.

Вот и считайте: если объект стоит, скажем, 10 млн, аренда 70 000 в месяц, а простой — 3 месяца и ещё 200 000 на приведение в порядок, вы теряете около полумиллиона. Доходность резко падает.

Вот почему важно понять: арендатор сейчас — это хорошо, но что будет потом?

Когда такой вариант — реальный клад

А теперь честно скажем: бывают случаи, когда объект с арендатором — это подарок судьбы. Вот несколько признаков:

• Арендатор платит по рыночной или чуть выше.

• Сидит давно, платит стабильно.

• Есть договор с пролонгацией.

• Готов остаться с новым собственником.

• Помещение ликвидное, универсальное.

• Расходы низкие, налог умеренный.

• Район с хорошей динамикой, трафик растёт.

В этом случае вы не просто покупаете помещение, вы покупаете бизнес — пусть и пассивный. И тут имеет смысл даже немного переплатить, если доход стабильный и подтверждён документами.

Когда лучше не надо

А вот если:

• Арендатор платит мало.

• Срок аренды заканчивается через месяц.

• Район слабый.

• Помещение специфическое.

• Документов нет или они мутные.

• Продавец торопит.

— тогда не ведитесь на «арендатор сидит» как на флаг. Потому что если он через месяц съедет, а вы не найдёте никого нового, вы не инвестор. Вы просто купили стены.

Финальный разворот

Покупка объекта с арендатором — штука нормальная. Иногда — очень выгодная. Но при одном условии: если вы проверили всё. Не поверили на слово, не поддались эмоциям, не «устали искать» — а разобрали по полочкам: кто, сколько, на каких условиях, какие риски, какие перспективы.

Это как жениться на человеке с детьми. Теоретически — да, ничего страшного. Но сначала надо познакомиться с детьми. Узнать, кто они, какие отношения, что любят, что не любят и кто их папа. Чтобы потом не оказалось сюрпризов.

Пусть ваш арендатор станет союзником, а не головной болью. А ваша недвижимость — будет не просто квадратными метрами, а живым, работающим активом, который приносит удовольствие, а не бесконечные «ой, опять проблемы».