На что обращать внимание в инженерии помещения

Когда человек ищет помещение под кафе, салон, пекарню или даже шоурум, он первым делом смотрит на свет, окна, потолки, стены. И это нормально — глаз радуется, фантазия рисует, как тут будет уютно, стильно, с фонариками и музыкой. Но параллельно, как дотошный инспектор, где-то рядом должен жить второй вы — инженерный. Потому что под всей этой красотой скрывается то, что может в будущем либо поддерживать ваш бизнес, либо потихоньку его топить. Буквально.

Инженерия — это как внутренности помещения. Её не видно, но если с ней беда, вы это почувствуете сразу. И даже крутая локация, большие окна и кирпичная кладка не спасут. Так что давайте разберёмся: на что же нужно обращать внимание, чтобы потом не сидеть с головой в щитке и фонариком в зубах.

Электрика — не просто розетки

Первая и одна из самых важных тем — электрика. Многие думают: «Ну у нас же не завод. Два чайника и лампочки — чего там». А потом выясняется, что один тостер — это уже перегруз, а при включении кофемашины выбивает автомат, а иногда и полдома.

Уточните, сколько киловатт заведено в помещение. Это не из разряда «вроде хватает». Вам нужно знать точную цифру, потому что ресторан и маникюрный кабинет потребляют абсолютно разное.

Проверьте:

• Сколько мощностей реально заведено в помещение.
• Можно ли их увеличить, если что.
• Где стоит щиток и как до него добраться, когда «всё вдруг выключилось».
• Раздельно ли подключены линии: свет, розетки, кухня. Потому что если в одной цепи у вас и микроволновка, и гирлянда на окне, ждите фейерверков.

И посмотрите, кто делал проводку. Если на вид это дело рук какого-то энтузиаста с отверткой, без намёка на проект — беда. Понадобится электрик. Хороший, с опытом, и, желательно, не ваш троюродный племянник.

Вентиляция — ваша легочная система

Самая недооценённая штука в инженерии — вентиляция. А между тем, если она плохая, вы это поймёте за три часа. И не потому что задыхаться начнёте, а потому что запах вчерашней жарки будет жить у вас в носу вечно.

В кафе и прочем общепите без вентиляции — вообще никуда. И не просто «окно откроем», а именно вытяжка: мощная, правильная, с отдельным каналом. И да, лучше, чтобы она не соединялась с жилым домом, иначе запахи вас догонят через соседей.

Что надо уточнить:

• Есть ли приточно-вытяжная система и работает ли она.
• Куда уходит вытяжка — на фасад, на крышу, в окно?
• Можно ли ставить свою, если текущая не справляется.
• Не будет ли она мешать соседям (потому что они не промолчат).

Если в помещении душно, нет вентиляции, и всё «по плану идёт через окно», готовьтесь к проверкам, жалобам и возможным штрафам. Особенно если вы планируете жарить, парить, варить и ароматно готовить.

Водоснабжение и канализация — то, что «внизу»

Трубы. Канализация. Вода. Всё, что звучит скучно, но без этого вы не сможете открыть ни одно заведение, где моют руки и чашки.

Сначала просто включите воду. Если течёт с визгом, бурлением или не течёт вообще — уже странно. Потом посмотрите, сколько точек подключения. Особенно это важно, если у вас кухня, мойка, санузел — всё должно быть предусмотрено.

Важные вещи:

• Давление воды — достаточно ли его, чтобы не мыть посуду по капле.
• Качество труб — железные ржавые трубы времен СССР не вдохновляют.
• Сколько точек подключения и можно ли добавить ещё.
• Где проходит канализация — особенно если помещение ниже уровня улицы (там часто ставят фекальные насосы, и это уже отдельная история).

Уточните, есть ли отдельная труба под жироулавливатель, если вы планируете пищевое производство. Не в каждом помещении это есть, а без него вас не пустят в нормальную эксплуатацию.

Отопление — чтобы не мёрзнуть с клиентом

Вы не поверите, сколько людей узнают, что в помещении нет отопления, только когда приходит зима. А к тому моменту уже сделан ремонт, поставлены стулья, готовится открытие, а в углу лёд на стене.

Проверьте, есть ли отопление. Это не шутка. Особенно если здание нежилое или коммерческое. Там часто вырубают центральную систему, чтобы не платить.

Если отопление есть:

• Центральное или автономное?
• Какой температурный режим зимой?
• Кто отвечает за обслуживание и когда включают?
• Можно ли регулировать или хотя бы перекрыть батареи?

Если отопления нет — уточните, можно ли ставить обогреватели. И сколько они жрут электричества. Потому что история «поставим конвектор на всякий случай» может закончиться нехваткой мощности (см. раздел про электрику).

Кондиционирование — не по желанию, а по необходимости

Летом в помещении без кондиционера можно устроить сауну. Причём бесплатно. Особенно если у вас кухня, окна на юг, да ещё и людей много. Кондиционеры — не роскошь, а вопрос выживания.

Если в помещении уже есть кондиционеры:

• Сколько им лет? Если больше пяти — готовьтесь менять.
• Кто их обслуживал?
• Работают ли все?
• Где находятся блоки? Иногда внешний блок стоит в такой позе, что туда добраться может только человек с акробатическими навыками.

Если кондиционеров нет — спросите, можно ли установить. Иногда фасады зданий — под охраной, и без разрешения туда ничего не повесишь. А внутренние блоки — не выход. Люди всё равно будут потеть.

Интернет и связь — не только для YouTube

Даже если вы не IT-компания, интернет нужен. Кассы, эквайринг, музыка, камеры — всё это работает через сеть. А некоторые помещения находятся в местах, где сигнал — это роскошь, и роутер с антеннами не спасает.

Уточните:

• Есть ли провайдер, уже заведённый в здание.
• Насколько стабильно работает интернет.
• Можно ли протянуть провод, если что.

Иначе потом придётся бегать по помещению с модемом, ловя сигнал, как в лесу.

Газ — друг с нюансами

Если вы планируете готовить на газу, проверьте, есть ли газ. Потому что есть здания, где его просто нет и не будет никогда. А бывает, что он есть, но ни одного документа на него нет. И это сразу целый квест.

Уточните:

• Заведён ли газ официально.
• Есть ли проект и техусловия.
• Кто отвечает за обслуживание и проверку.

Газ — дело тонкое. Его нельзя подключить «как-нибудь». За это штрафуют, и довольно жёстко. Так что если вы хотите печь пиццу по всем правилам, будьте готовы пройти путь героя.

Системы безопасности — иногда сюрприз

Пожарка, сигнализация, видеонаблюдение — всё это важно не только потому, что «так надо», а потому что так требует закон. И если пожарная система не заведена, а у вас кафе — добро пожаловать в мир согласований, актов и монтажей.

Посмотрите:

• Есть ли пожарная сигнализация и подключена ли она к пульту.
• Работают ли датчики и где они установлены.
• Что с путями эвакуации — открываются ли двери, хватает ли указателей.
• Есть ли система автоматического пожаротушения (если она требуется по нормам).

И не думайте, что «авось пронесёт». Не пронесёт. Придут с проверкой — и привет штраф, закрытие, пауза.

Скрытые сюрпризы — глаз да глаз

Иногда всё вроде нормально: электрика есть, трубы целые, вентиляция шумит. А потом оказывается, что:

• Старая канализация забивается каждую неделю.
• Щиток греется, как утюг.
• Подвал затапливает каждую весну.
• Гидроизоляции нет и пол промерзает.
• Через стену проходит чей-то левый кабель, и его трогать нельзя.

Вот для этого и нужен технический аудит. Желательно взять с собой специалиста, который пройдёт с вами и скажет: «Вот тут труба сгнила», «А вот тут проводка опасная», «А вот тут будет капать, зуб даю».

Общие рекомендации, чтобы не попасть в ловушку

Инженерия — это не страшно, если не закрывать глаза и не думать, что всё решится само. Вот несколько полезных идей, которые точно пригодятся:

• Всегда осматривайте помещение днём. Ночью всё кажется лучше, а вот днём всплывают детали.
• Делайте фото и видео на осмотре. Потом будете пересматривать, вспоминать нюансы.
• Спрашивайте про истории с предыдущими арендаторами. Почему ушли? Что ломалось?
• Не верьте на слово. Документы, схемы, акты — всё должно быть на руках.
• Не бойтесь задавать глупые вопросы. Глупо — не спросить и потом сидеть с тазиком под капающей трубой.

Здравый смысл — ваш лучший инструмент

Многие проблемы можно увидеть заранее, если не спешить, не закрывать глаза и не влюбляться в помещение сразу. Инженерия — штука тонкая, но понятная. Это не про то, чтобы самому лезть в трубы, а про то, чтобы понять, что вы берёте в аренду: рабочее пространство или мины замедленного действия.

Да, иногда хочется верить арендодателю на слово. Но бизнес — не место для наивности. Лучше потратить лишние полчаса на осмотр, чем потом неделями бороться с тем, что «не посмотрели, не заметили, не уточнили».

Так что осматривайтесь внимательно, не стесняйтесь задавать вопросы и всегда берите с собой кого-то с головой и фонариком. Пусть инженерия будет вам другом, а не подлянкой.