На что смотреть при осмотре офиса перед арендой

Вы нашли объявление об аренде офиса, и вроде все звучит круто: цена норм, фотки красивые, локация — огонь. Но вот вы приезжаете на осмотр, и начинается цирк: то проводка искрит, то потолок течет, то арендодатель мутит что-то с договором. Чтобы не вляпаться в историю, которая будет стоить вам нервов и денег, нужно знать, на что смотреть. Эта статья — ваш гид по осмотру офиса. Пишу просто, с примерами, местами с юмором, и без воды. Погнали разбираться, как не подписаться на кота в мешке!

Зачем вообще осматривать офис

Осмотр офиса — это как первое свидание. На фотках в объявлении все идеально, но вживую может оказаться, что «принц» храпит и ест чеснок. Если вы подпишете договор, не проверив помещение, рискуете въехать в место, где работать невозможно. А деньги уже заплачены, и арендодатель только руками разводит: «Ну, вы же видели, что брали». Так что осмотр — это ваш шанс понять, подходит ли офис, и не придется ли потом вызывать экзорциста для проводки или сантехники.

Локация: где этот офис вообще находится

Первое, на что смотрите, — это где офис. Не просто адрес, а реальная обстановка. Вы же не хотите, чтобы клиенты или сотрудники проклинали вас за дорогу? Пройдитесь вокруг, посмотрите, что к чему.

Удобно ли добираться? Если офис в центре, проверьте, есть ли парковка или метро рядом. Если на окраине, узнайте, ходят ли маршрутки или автобусы. Например, офис в промзоне может быть дешевым, но если до него два часа на перекладных, сотрудники сбегут через месяц. А клиентам вообще не объяснишь, почему они должны тащиться в такую глушь.

Посмотрите на окружение. Рядом с офисом шаурмечная или шумный бар? Это может быть плюсом для обеда, но минусом, если запахи или музыка лезут в окна. А если рядом стройка, готовьтесь к пыли и перфораторам. Один мой знакомый снял офис рядом с ночным клубом. Днем тишина, а вечером — бум-бум до утра. Команда работала до ночи, но не от трудоголизма, а потому что днем уснуть невозможно.

И еще: проверьте, как выглядит вход. Если это обшарпанная дверь в подвале, клиенты подумают, что вы шарашкина контора. Солидный бизнес-центр или хотя бы чистый подъезд — это уже половина имиджа.

Состояние помещения: не все то золото, что блестит

Теперь сам офис. Фотки в объявлении могут быть как из журнала, но в реале — сюрприз. Идите с фонариком (шутка, хотя иногда не помешает) и смотрите на все.

Стены, пол, потолок

Проверьте, нет ли трещин, плесени или пятен от протечек. Потолок с желтыми разводами — это не модный дизайн, а знак, что крыша течет. Постучите по стенам: если звук глухой, возможно, там сырость. Пол должен быть ровным, без ям и бугров. Если паркет скрипит, как в старом фильме ужасов, это не только раздражает, но и намекает на плохое состояние.

Окна

Окна — это свет и воздух. Проверьте, открываются ли они, не дует ли из щелей. Если рамы деревянные и старые, зимой будете работать в шубе. Пластиковые окна — это плюс, но убедитесь, что они не запотевают: это признак плохой вентиляции. И да, посмотрите, куда выходят окна. Вид на помойку или шумную трассу — не лучший фэншуй для офиса.

Электрика

Электрика — это сердце офиса. Считайте розетки: хватит ли на все компьютеры, принтеры и чайник? Проверьте, работают ли они: возьмите с собой зарядку для телефона и потыкайте в каждую. Если свет мигает или выключатели искрят, бегите. Пожар вам не нужен. Спросите, какая мощность выделена на офис. Если у вас куча техники, а проводка тянет только лампочку и ноутбук, это проблема.

Сантехника

Если в офисе есть туалет или кухня, включайте воду. Напор нормальный? Вода не ржавая? Канализация не пахнет? Один раз знакомый предприниматель снял офис, где туалет «благоухал» так, что клиенты сбегали через пять минут. Проверьте краны и трубы на протечки. И да, если унитаз шатается, это не аттракцион, а повод задуматься.

Отопление и вентиляция

Зимой без отопления — кирдык. Проверьте, есть ли батареи, теплые ли они (если осмотр зимой). Спросите, как отапливается здание: центральное отопление, газ или электричество. Если электричество, прикиньте, во сколько обойдется счет. Вентиляция тоже важна. Если в офисе душно, а окон мало, сотрудники будут спать, а не работать. Кондиционеры — это бонус, но убедитесь, что они не просто висят для красоты.

Планировка: удобно ли будет работать

Планировка — это про то, как вы и ваша команда будете жить в этом офисе. Представьте, как расставите столы, шкафы, диван для клиентов. Хватит ли места? Если у вас открытое пространство (open space), проверьте, не будет ли тесно. Если отдельные кабинеты, подумайте, удобно ли бегать между ними.

Посмотрите, есть ли место для хранения. Если вы работаете с документами, нужны шкафы или стеллажи. Для интернет-магазина — угол под склад. И не забудьте про зону отдыха. Кофе-машина и диванчик для перекуров — это не роскошь, а способ не сойти с ума.

Еще момент: шумоизоляция. Если стены тонкие, а соседи орут или сверлят, работать будет сложно. Постучите по стенам, послушайте, что творится за ними. Один раз я был в офисе, где через стену слышно, как сосед диктует письмо. Конфиденциальность? Не, не слышал.

Безопасность: чтобы не обокрали

Офис — это место, где вы оставляете технику, документы, а иногда и товар. Проверьте, насколько все безопасно. Дверь крепкая? Замок надежный? Есть ли сигнализация или видеонаблюдение? Если офис в бизнес-центре, узнайте, как работает охрана и пропускная система. В идеале, чтобы посторонние не шастали, а вы не боялись оставить ноутбук на ночь.

Посмотрите, есть ли пожарные выходы и огнетушители. Это не просто формальность: если что-то загорится, вы должны выбраться, а не прыгать из окна. Спросите, когда последний раз проверяли пожарную безопасность. Если арендодатель мямлит, это плохой знак.

Коммуналка и дополнительные расходы

Арендная плата — это только часть трат. Узнайте, что входит в стоимость, а за что придется доплачивать. Коммуналка — свет, вода, отопление — обычно идет отдельно. Спросите, сколько это примерно в месяц. Если офис в бизнес-центре, могут быть платежи за уборку, охрану, парковку. Иногда это выливается в половину аренды, и вы такой: «Серьезно, за что я плачу?»

Проверьте, кто отвечает за ремонт. Если проводка сгорит или труба лопнет, кто будет чинить? В договоре это должно быть четко прописано. И еще: узнайте, есть ли интернет и сколько он стоит. Без нормального вайфая офис — это как машина без колес.

Юридические моменты: чтобы не кинули

Осмотр — это не только про стены и розетки, но и про документы. Арендодатель может быть милым, как котик, но если с бумагами беда, вы влипнете. Вот на что смотреть:

• Право собственности. Убедитесь, что помещение принадлежит арендодателю. Попросите выписку из ЕГРН. Если офис сдается в субаренду, проверьте, есть ли согласие собственника.
• Договор. Попросите черновик договора до осмотра. Читайте внимательно: как считается арендная плата, можно ли ее поднять, за что могут выгнать? Если что-то непонятно, берите юриста.
• Обременения. Нет ли на помещении долгов, арестов или споров? Это тоже видно в выписке из ЕГРН.
• Счета. Спросите, нет ли долгов по коммуналке. Иначе вам придется их гасить.

Если арендодатель не хочет показывать документы или тянет время, это звоночек. Нормальный хозяин не будет скрывать бумаги.

Список, чтобы ничего не забыть

Вот короткий чек-лист, чтобы вы не растерялись на осмотре. Сохраните и берите с собой.

• Локация удобная для сотрудников и клиентов.
• Состояние помещения: стены, пол, потолок, окна без дефектов.
• Электрика работает, розеток хватает.
• Сантехника в порядке, вода течет, канализация не пахнет.
• Отопление и вентиляция на уровне.
• Планировка подходит для работы.
• Безопасность: крепкие двери, сигнализация, пожарные выходы.
• Коммуналка и доплаты прозрачные.
• Документы в порядке, договор понятный.

Как вести себя на осмотре

Осмотр — это не просто пройтись и покивать. Будьте дотошным, но не занудой. Задавайте вопросы, но не как следователь. Если что-то не нравится, говорите прямо, но вежливо. Например: «А что с этим пятном на потолке? Бывало, что протекает?» Арендодатель должен видеть, что вы не лох, но и не ищете повод прицепиться.

Берите с собой блокнот или телефон, чтобы записывать. Фоткайте все: розетки, окна, трещины. Это пригодится, если потом будете спорить с арендодателем. И не стесняйтесь прийти дважды. Первый раз — прикинуть, второй — с линейкой, калькулятором и списком вопросов.

Примеры из жизни

Чтобы было понятнее, вот пара историй. Маша, владелица студии йоги, сняла офис в старом здании. На осмотре не проверила проводку, а зря. Через месяц половина розеток сгорела, и ремонт пришлось делать за свой счет. Арендодатель только пожал плечами: «В договоре же написано, что ремонт на вас».

А вот Дима, который открыл барбершоп, подошел с умом. На осмотре нашел, что вентиляция слабая, и попросил арендодателя поставить кондиционер. Тот согласился, чтобы не терять клиента. Теперь у Димы комфортный офис, а клиенты не задыхаются от лака для волос.

Мораль: не ленитесь проверять и не бойтесь торговаться. Иногда арендодатель готов вложиться, чтобы сдать помещение.

Что делать после осмотра

Если офис понравился, не спешите подписывать договор. Сядьте, перечитайте заметки, посчитайте все расходы: аренда, коммуналка, ремонт, интернет. Прикиньте, потянете ли. Сравните с другими вариантами — вдруг найдете что-то лучше. И обязательно покажите договор юристу. Лучше заплатить пару тысяч за консультацию, чем потом судиться.

Если офис не тянет, не бойтесь сказать «нет». Даже если арендодатель давит: «Берите, а то завтра заберут!» Это старый трюк. Хороших офисов много, и вы найдете свой.

Финальный совет: доверяйте чутью

Осмотр офиса — это не только про чек-листы и калькулятор. Доверяйте своему чутью. Если в офисе уютно, светло, и вы уже представляете, как расставите столы, — это хороший знак. А если что-то напрягает, даже если на бумаге все ок, подумайте дважды. Офис — это место, где вы будете проводить кучу времени. Он должен быть не только удобным, но и вдохновляющим.

Так что берите этот гайд, идите на осмотр и выбирайте с умом. Ваш идеальный офис где-то рядом, главное — не торопиться и не верить сказкам про «лучшее предложение года». Удачи вам и вашему бизнесу!