Налоги при сдаче коммерческой недвижимости — что учесть

Сдавать коммерческую недвижимость — дело выгодное, но не без нюансов. Многим кажется, что всё просто: нашёл арендатора, получил деньги, распечатал чек, улыбнулся и пошёл дальше жить своей жизнью. Но в этой цепочке есть ещё один участник, который всегда наблюдает, считает и ничего не забывает. Называется он налоговая. И если вы надеетесь, что она вас не заметит, потому что «маленький объект, никому не нужен» — не обольщайтесь. Налоговая знает всё. И если не сразу — то рано или поздно она придёт за своими процентами.

Так что давайте по-честному: чтобы сдача помещения не обернулась штрафами, доначислениями и головной болью, нужно разбираться, какие налоги вы обязаны платить, какие можно минимизировать и как вообще правильно вести себя, чтобы зарабатывать, а не бояться каждого письма с гербом.

Начнём с самого главного — кто вы такой

От того, кто вы по закону, и будет зависеть, какие налоги платить. Есть несколько вариантов:

Физическое лицо без статуса предпринимателя
Индивидуальный предприниматель
Юридическое лицо (например, ООО)

Каждый вариант — это своя схема налогообложения, свои отчётности, свои плюсы и минусы. Разберёмся с каждым, потому что не все догадываются, что сдача коммерческой недвижимости — это уже вполне себе предпринимательская деятельность, а не просто «я тут немного сдаю, по дружбе».

Физическое лицо: просто, но дорого

Если вы — обычный гражданин, который решил сдать своё помещение под магазин, офис, мастерскую, то по умолчанию налоговая считает, что вы получаете доход от сдачи имущества в аренду. Вроде бы всё понятно, но есть пара тонкостей.

Доход облагается по ставке 13% (если вы резидент РФ). Звучит не так страшно, но учтите: вы платите 13% с общей суммы поступлений, а не с прибыли. То есть, арендатор заплатил 100 000 рублей — вы отдали 13 000 налоговой, даже если 50 000 у вас ушло на коммуналку, ремонт и кофе с риелтором.

Декларацию 3-НДФЛ надо подать до 30 апреля следующего года, налог оплатить до 15 июля. Всё вручную, всё через вас. И не забудьте, что налоговая может запросить подтверждение ваших доходов — выписки с расчётного счёта, договор аренды, акты, всё что угодно.

Есть ещё нюанс: если вы сдаёте недвижимость систематически, то налоговая может заявить, что вы ведёте предпринимательскую деятельность без регистрации ИП. А это уже административная ответственность. Так что если вы планируете не единовременную сдачу, а регулярную — задумайтесь о более подходящем статусе.

ИП: лёгкость, законность, экономия

Регистрация ИП — это не так страшно, как может показаться. Зато даёт больше гибкости. Вы можете выбрать один из налоговых режимов и платить меньше, чем физлицо. А ещё — официально вести деятельность и не опасаться визита проверяющего с недоумённым взглядом «а почему вы не ИП, а аренду сдаёте?».

Для сдачи в аренду подойдут два режима:

Упрощённая система налогообложения (УСН)
Патентная система (если сдаёте как ИП-физлицо и помещение не слишком большое)

УСН 6% — вы платите налог с дохода, но можете уменьшать его на страховые взносы. В 2025 году минимальный фиксированный взнос — около 50 000 рублей в год. Сдаёте в аренду на миллион в год — платите 60 000 налога минус взносы. Уже ощутимая экономия по сравнению с 13%.

УСН 15% — вариант, если вы хотите платить с прибыли, а не с валового дохода. Но тут нужно учитывать, что прибыль нужно подтверждать — документально, с чеками, платёжками, договорами. Иначе налоговая скажет: «Не верим» — и пересчитает по максимуму.

Патент — вообще супер-просто. Купили патент на год, платите фиксированную сумму (размер зависит от региона и площади), и больше никто не лезет в ваши доходы. Не нужно сдавать отчётность, не нужно подтверждать расходы. Главное — не нарушать условия (например, площадь объекта и количество работников).

Юрлицо: если сдача — ваш основной бизнес

Если вы владеете недвижимостью через компанию, или сдача — это постоянный и масштабный источник дохода, возможно, лучше работать как юрлицо. Здесь уже включаются более серьёзные режимы — УСН или ОСНО.

УСН 6% или 15% — почти как у ИП, но сложнее в администрировании. Нужен бухгалтер, отчётность, расчёт зарплат, кассы, акты, счета-фактуры. Плюс НДС — если арендаторы просят «с НДС» (часто просят крупные компании), вам придётся добровольно встать на ОСНО. А там — НДС, налог на прибыль и бухучёт в полном объёме.

На ОСНО вы платите:

НДС — 20% (если вы не на освобождении по ст.145 НК)
Налог на прибыль — 20%
Налог на имущество (от кадастровой стоимости)

Тут уже без бухгалтера не обойтись. Зато ваши арендаторы часто воспринимают юрлицо как более надёжного партнёра, особенно если у вас несколько помещений, и вы сдаёте всё серьёзно и надолго.

Налог на имущество: его тоже не забудьте

Сдаёте ли вы помещение или просто владеете им — налог на имущество платить придётся. Для физлиц он считается от кадастровой стоимости, ставка — от 0,5 до 2% (устанавливается регионально). Для юрлиц — чаще всего тоже от кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость может быть внезапно большой. Причём даже если вы покупали помещение задёшево — кадастр может быть на порядок выше. Поэтому имеет смысл проверить, не завышена ли оценка, и при необходимости оспорить.

Не забывайте включать этот налог в свои расчёты — аренда аренде рознь, а налоговая плата приходит регулярно.

Что с НДС

Вопрос, который вызывает у арендодателей замирание сердца: а что с НДС? Всё зависит от того, кто вы и какой у вас режим.

Физлицо и ИП на патенте или УСН — не плательщики НДС. Это удобно, но арендаторы иногда хотят заключать договор с НДС, чтобы принять налог к вычету. И тут начинаются танцы.

Если вы на УСН — по умолчанию вы не платите НДС, но и в договор включать его не можете. Хотите работать с компаниями, которым нужен НДС — будьте готовы перейти на ОСНО. А это уже не только НДС 20%, но и налог на прибыль, и более сложный учёт.

Иногда ИП на УСН соглашается добровольно платить НДС. Это возможно, но надо понимать: тогда с налоговой вас ждёт любовь длиной в отчётность, проверки, сверки и дополнительные обязательства. Сто раз подумайте, нужно ли оно вам.

Как оформлять и платить

Главное — не откладывать на потом. Доходы от аренды — это не что-то «между делом», это официальная предпринимательская деятельность. Даже если вы физлицо. Поэтому:

Заключайте договор.
Получайте оплату на счёт, а не «в пакете».
Ведите учёт доходов.
Подписывайте акты (по месяцу, по кварталу — как удобно).
Указывайте назначение платежей.
Не путайте личные деньги и деньги от аренды.

По налогам — сдавайте декларации вовремя, платите до крайних сроков. Не ждите штрафов — они сейчас прилетают быстро, без предупреждения.

Что нельзя списывать, но очень хочется

Иногда собственники хотят «списать» всё — и ремонт, и бензин, и кофе, и даже кондиционер в квартиру. Но налоговая не дремлет. Чтобы расходы можно было учесть, они должны быть:

Связаны с деятельностью по сдаче недвижимости
Подтверждены документально
Проведены по безналу (если вы юрлицо или ИП)

Чек без договора — не прокатит. Расход на ремонт личного дома — тоже. Будьте аккуратны: чем больше вы экономите на бухучёте, тем дороже вам потом обходятся проверки.

Лучше не играть в прятки

Многие думают: а что, если сдавать без оформления? Да никто же не узнает. Арендатор платит наличкой, мы договорились, всё по-человечески. Но мир меняется. Камеры висят, соседи жалуются, конкуренты доносят, банки мониторят движение по счетам, и даже арендаторы бывают не промолчать. И когда приходит проверка, она уже знает всё, просто уточняет детали.

Штраф за ведение деятельности без регистрации — от 5 000 до 50 000 рублей. Плюс доначисления налогов, пени, проверки. Это совсем не то, ради чего стоит рисковать.

Идеальный сценарий

Вы определяете, кто вы — физлицо, ИП или юрлицо. Выбираете подходящий налоговый режим. Чётко прописываете условия в договоре. Получаете оплату официально. Сдаёте отчётность вовремя. Не боитесь звонка из налоговой, потому что у вас всё в порядке. И спите спокойно.

Это не сказка. Это рабочая модель, которая позволяет сдавать недвижимость, зарабатывать и не ловить головную боль каждые полгода.

Главное — знать и считать

Налоги при сдаче коммерческой недвижимости — это не страшилка, а часть игры. Вы в бизнесе, а в бизнесе налоги — неизбежны. Главное — выбрать подходящую схему, не пытаться всех обмануть и не оставлять отчёты «на потом».

Разберитесь один раз, и всё станет на свои места. Зато потом никакой звонок, письмо или проверка не собьют вас с толку. А это, согласитесь, стоит пары вечеров с калькулятором.