Почему важно проверять бизнес арендатора

Сдавать помещение — это как сдавать квартиру, только ставки повыше, цены пожирнее, а проблем потенциально больше. Когда человек арендует офис или магазин, он не просто ключи берёт — он ведёт бизнес, а значит, может обанкротиться, попасть под налоговую проверку, открыть «кальянную», где планировался бутик, или устроить дикие вечеринки под вывеской «бухгалтерское сопровождение». Если вы как собственник не потрудились выяснить, кто вообще перед вами, то не удивляйтесь, когда в вашем помещении появятся жалобы, штрафы или пропажа арендатора с долгами и шкафом в придачу.

Проверять арендатора — это не паранойя и не недоверие, это нормальная, здравая, а главное — финансово обоснованная предосторожность. Особенно если речь идёт не о двух квадратных метрах, а о помещении, в которое вы вложились деньгами, временем и нервами.

Кто такой арендатор и почему он важен

Арендатор — это человек или компания, которым вы доверяете не только своё помещение, но и свою финансовую стабильность. От него зависит, будет ли каждый месяц капать аренда на счёт, или вы снова разместите объявление с унылой фразой «помещение свободно». Он может быть источником радости и спокойствия, а может превратиться в головную боль с элементами судопроизводства.

Многие собственники смотрят только на внешний образ: приехал на машине, в костюме, уверенно говорит — значит, серьёзный человек. Но бывает, за дорогим костюмом скрывается «ИП на грани закрытия» или «ООО с историей, полной ужасов». Проверка арендатора — это как проба еды перед подачей на банкет: если всё ок, вы сыт и довольны, если нет — потом долго будете лечиться.

Что даёт проверка арендатора

Во-первых, вы понимаете, кому сдаёте. Не на уровне «хороший мужик, у него маникюрный салон», а по фактам: какие обороты, какая история, есть ли долги, суды, проблемы с законом.

Во-вторых, вы снижаете риски. Не только финансовые, но и юридические. Если арендатор в будущем нарушит договор, и вы дойдёте до суда, то наличие у вас досье на него очень даже пригодится.

В-третьих, вы экономите время и нервы. Серьёзные арендаторы обычно спокойно реагируют на просьбу предоставить документы и готовы к проверке. А те, кто начинает юлить, «забыл паспорт», «сейчас не время», «мне срочно нужно въехать» — уже вызывают сомнения.

Каких арендаторов стоит особенно проверять

Вообще — всех. Но есть категории, с которыми стоит быть вдвойне осторожным.

Новички на рынке. Бизнесу меньше года, опыта никакого, а планы — покорить мир. Да, может повезти, а может — закроются через два месяца, и вы останетесь с пустым помещением.
Микроорганизации с неясной структурой. Три учредителя, один директор, юридический адрес в подвале — это звоночек.
Те, кто отказывается предоставить документы. Насторожитесь сразу.
Бизнесы, которые сложно контролировать: бары, квест-комнаты, салоны с «массажем», кальянные — особенно в жилом доме.
Арендаторы, у которых уже был неприятный опыт. И если они сами это рассказывают — хорошо, если вы это узнаёте от соседей — плохо.

Какие документы и данные нужно запросить

Ничего сверхъестественного. Всё вполне доступно и даже не секретно. Просто нужно не полениться, а собрать комплект.

Учредительные документы. Для ООО — устав, свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРЮЛ. Для ИП — ОГРНИП, ИНН.
Паспорт представителя (если физлицо действует от юрлица — доверенность тоже не помешает).
Справка об отсутствии задолженностей перед налоговой и другими организациями.
Финансовая отчётность за последний год — особенно если речь о крупном объекте.
Лицензии и разрешения, если деятельность требует их наличия.
Портфолио, сайт, соцсети — чтобы понять, что это за организация.

Не надо собирать толстую папку. Но лучше узнать на старте, чем потом выяснить, что ваша точка арендуется однодневкой с уставным капиталом 10 000 рублей и тремя исками в арбитраже.

Как проверить, не отрываясь от кофе

Сейчас всё проще, чем когда-либо. Не нужно быть частным детективом с лупой.

На сайте ФНС можно проверить ИНН, юридический адрес, учредителей.
В сервисах по проверке контрагентов (бесплатных и платных) — увидеть финансовые показатели, долги, судебные дела, участие в госзакупках.
Через арбитражный суд — посмотреть, фигурирует ли компания в разбирательствах.
В открытых реестрах — есть ли лицензии, запреты, приостановки деятельности.

Если арендует физлицо — тут сложнее, но всё равно возможно. Попросите справку о доходах, выписку из банка (если он готов её предоставить), рекомендации от предыдущих арендодателей. Можно даже нагуглить: интернет много чего расскажет, если знать, как искать.

Почему арендатор может быть проблемой

Иногда всё кажется идеально: документы есть, репутация чистая, даже цвет стен понравился. Но проходит месяц, второй — и начинается шоу. Задержки по оплате. Жалобы от соседей. Неожиданные субарендаторы. Шум по ночам. Превышение мощности. Или вовсе нежданный бизнес, который вы не согласовывали: вместо бутика — ночной клуб.

Проблема в том, что бизнес арендатора — это риск. Он может не пойти. Может попасть под налоговую проверку. Могут утащить деньги, уволиться сотрудники, поменяться законы. А вы — сторона, которая всегда крайняя, потому что помещение у вас одно, а арендаторов потенциальных — ещё искать.

Если арендатор «схлопнется», он либо уйдёт тихо, оставив мусор и долг, либо останется, но перестанет платить. В любом случае — вы в проигрыше.

А если бизнес арендатора хороший?

Вот тогда всё работает как часы. Вы получаете деньги вовремя, нет жалоб, нет скандалов, помещение ухожено, коммуникация налажена. И в такие моменты вы говорите себе: «Хорошо, что я тогда всё проверил».

Добросовестные арендаторы не боятся проверки. Более того — они сами нередко просят договор с условиями, в которых прописано всё до мелочей. Потому что хотят стабильности. А стабильность — это когда обе стороны понимают, на что рассчитывают.

Почему собственнику важно быть чуть-чуть подозрительным

В бизнесе доверие хорошо, а проверка — лучше. Не нужно превращаться в следователя, но и верить на слово первому встречному — опасно. Особенно если он улыбается и говорит: «Ой, да я всё вам потом донесу». Потом — это никогда.

Представьте, что вы сдаёте квартиру. Разве не посмотрите, кто вселяется? А тут вы сдаёте бизнес-пространство. Вы должны знать, что именно в нём будет происходить, кем и как это будет использоваться, кто платит — и из каких денег.

Как вести себя, если что-то смущает

Если после всех проверок у вас всё ещё ощущение, что что-то не так — слушайте себя. Интуиция редко подводит, особенно если у вас есть опыт.

Можно задать лишний вопрос. Можно попросить объяснить, как устроен бизнес. Можно предложить тестовый срок аренды — например, на 3 месяца, с возможностью продления. Это поможет минимизировать риски и даёт вам возможность «откатить назад», если что-то пойдёт не так.

Не бойтесь отказать. Если арендатора напрягает проверка — это повод напрячься вам. Лучше лишний месяц пустовать, чем потом год бодаться за долги.

Лучше быть занудой, чем быть в суде

Некоторые арендодатели говорят: «Ну я не люблю вот это всё — запрашивать, проверять, ковыряться». Но дело в том, что если вы не проверяете сейчас, вы обязательно ковырнётесь потом — в судебных документах, актах, заявлениях и переписке с юристами.

Вы не обязаны быть экспертом в бизнес-анализе. Просто соберите базу, наведите справки, сделайте вывод. Иногда всё, что нужно — это один звонок бывшему арендодателю, чтобы понять, что этот арендатор уже должен полгорода.

Нормальный арендатор — партнёр, а не враг

Хорошая проверка — это не допрос с пристрастием. Это часть делового подхода. Серьёзный арендатор поймёт, поддержит и даже уважать будет больше. Потому что вы показываете, что относитесь к делу не наобум, а профессионально. А значит, и с вами можно строить долгосрочные отношения.

Когда обе стороны заинтересованы в спокойствии и стабильности, всё складывается лучше. А проверка бизнеса — это первый шаг к этому спокойствию.

В сухом остатке

Проверять бизнес арендатора — это не каприз и не лишняя суета. Это страховка, защита, часть вашей ответственности как собственника. Это ваш способ узнать, с кем вы связываетесь, насколько у него серьёзные намерения, и можно ли ему доверить ваше имущество и вашу финансовую стабильность.

Сделайте это один раз — и вам не придётся потом судорожно гуглить «как выселить арендатора, который перестал платить и открыл кальянную под видом галереи современного искусства».

Будьте внимательны, собранны и спокойны. Помещение — ваше, правила — ваши. И от вашего подхода зависит, будет ли аренда стабильным доходом или непрекращающейся лотереей.