Риски субаренды: что нужно прописать в договоре

Если вы когда-нибудь задумывались о субаренде, скорее всего, вам либо очень повезло с лишней недвижимостью, либо вы хотите как-то поиграть в предпринимателя, не заморачиваясь с покупкой. Субаренда — штука интересная, но, как в любом сериале с неожиданными поворотами, тут полно нюансов. Всё вроде бы красиво: взял квартиру у одного, сдал другому, разница в карман — живи да радуйся. Но в реальности всё не так гладко. Иногда этот «карман» начинает протекать так, что потом спать спокойно мешают звонки юристов и стук в дверь от хозяина квартиры.

Чтобы этого избежать, давайте разберёмся, какие подводные камни таит субаренда и как грамотно составить договор, чтобы не бегать потом с круглыми глазами по судам и участкам.

Что вообще такое субаренда и зачем она нужна

Субаренда — это когда вы арендуете квартиру, офис или склад у собственника, а потом передаёте это имущество в пользование третьему лицу. То есть вы — не хозяин, но выступаете как будто бы арендодатель. Тут вы как бы посредник, но с правом чуть поиграть на марже. Вроде бы классно: сам ничего не купил, а деньги получаешь.

Этот способ часто используют:

Начинающие бизнесмены, которым нужен офис, но на прямую аренду не тянут.
Люди, которые хотят организовать хостел или сдавать посуточно.
Те, кто переехал временно в другой город и решил «пустить» в квартиру кого-то ещё.
Ну или просто любители схем.

Идея рабочая, но только при одном условии: если вы делаете всё по закону, с нормальными бумажками и согласиями. А если решили «прокатит и так» — готовьтесь к сюрпризам.

Какие тут могут быть риски

Рисков у субаренды больше, чем кажется. Даже если вы человек позитивный и верите в лучшее — всё равно стоит знать, что может пойти не так.

Собственник квартиры может быть не в курсе ваших планов. А когда узнает — придёт с претензиями и просьбой собрать чемоданы. В лучшем случае.
В договоре аренды может быть прямой запрет на субаренду. Если вы этот пункт пропустили — привет, нарушение условий.
Субарендатор может оказаться «тот ещё персонаж»: не платить, испортить имущество, устроить дискотеку в три часа ночи.
Вы как посредник несёте ответственность. А значит, если что-то случится (залив, пожар, кража) — спрашивать будут с вас.
И наконец, вы просто можете потерять деньги, если договоры составлены криво и никто ни за что не отвечает.

Поэтому даже если всё кажется простым — юридически это весьма деликатная штука. И если не хочется потом слушать «а вы вообще кто такой», лучше изначально всё оформить как положено.

С чего начать: согласие собственника — это основа

Самое первое, без чего вообще не стоит ни шагу делать — это согласие собственника. Желательно письменное, с подписью и желательно в договоре аренды. Если в вашем договоре вообще ничего про субаренду не написано — это плохо. Если там написано «категорически запрещается» — это ещё хуже. Вариант «ничего страшного, потом разберёмся» тут не работает. Без согласия вы просто занимаетесь чем-то на грани правонарушения, а это никому не надо.

Лучше всего — внести прямо в договор аренды пункт о том, что арендатор имеет право сдавать объект в субаренду, с обязательным уведомлением собственника. И не на словах, а именно документально. Можно даже отдельно подписать дополнительное соглашение, если в основном договоре это не предусмотрено.

Что обязательно должно быть в договоре субаренды

Теперь перейдём к самой бумаге, которая вас защитит в случае чего. Договор субаренды — это не просто «листочек с распиской». Это ваш бронежилет. Вот что туда надо обязательно впихнуть, иначе толку не будет.

Полные данные всех сторон. Не надо этих «Иван Иваныч, вроде бы нормальный мужик». Паспорта, ИНН, прописка, контактные данные — всё должно быть.
Чёткое описание объекта. Что сдаётся, где находится, какая площадь, какое состояние. Если квартира — что внутри: мебель, техника, занавески в цветочек — всё фиксируем.
Срок действия. Не «до тех пор, пока удобно», а конкретно: с такого-то числа по такое-то. Причём срок субаренды не должен превышать срок основного договора аренды.
Условия расторжения. Кто, когда и на каких основаниях может прекратить договор. Лучше предусмотреть возможность досрочного выхода и штрафы — чтобы потом не пришлось спорить.
Размер и порядок оплаты. Сколько, как, когда — желательно с указанием банковских реквизитов, графика платежей и ответственности за задержку.
Ответственность сторон. Кто отвечает за что. Например, если субарендатор проломил стену — кто за это расплачивается? (Спойлер: если не прописано — вы.)
Порядок передачи объекта. Подписывайте акт приёма-передачи. Это не формальность. Он может потом спасти вам много нервов и денег.

Дополнительные фишки, которые не помешают

Иногда люди думают: «Да зачем столько бумаг, мы же по-дружески». Но потом именно эти «дружески» превращаются в «ты мне должен» и «у меня есть скрин переписки». Чтобы не попасть в такую мясорубку, вот что ещё стоит прописать.

График проверок. Да, вы имеете право иногда наведываться и проверять, в каком состоянии объект. Главное — не каждый день, а по-человечески. Лучше указать, что уведомление о визите — за 1–2 дня.
Порядок устранения аварийных ситуаций. Кто звонит сантехнику, кто платит, кто решает — особенно важно, если вы живёте в другом городе.
Использование помещения. Например, только для проживания. А то вам скажут: «Мы открыли тут фотостудию с дым-машиной и барабанами».
Подтверждение о передаче ключей и счетчиков. Это может казаться мелочью, но такие вещи потом становятся точками спора.

Налоги — никто не отменял

Если вы сдаёте в субаренду и получаете доход — вы предприниматель, даже если вам кажется, что нет. А значит, нужно платить налоги. Либо как физлицо (13% с дохода), либо как самозанятый. Кстати, самозанятость — довольно удобная штука для таких случаев. Можно легально оформиться, платить небольшой налог (4% с физиков, 6% с юрлиц), и быть чистым перед государством.

Конечно, многие действуют «по-тихому», но риски здесь не меньше, чем в самой субаренде. При первой проверке можно влететь на штрафы, а то и на обвинение в незаконной предпринимательской деятельности. Поэтому лучше заплатить немного, чем потом отдавать в три раза больше.

Как не налететь на неприятности

Самое главное в субаренде — уметь держать ситуацию под контролем. А это значит — не полагаться на «авось» и всегда иметь хотя бы минимальные подстраховки. Вот несколько простых, но очень полезных советов:

Обязательно встречайтесь лично с будущими субарендаторами. Даже если договор уже готов, «по глазам» часто видно, стоит ли с этим человеком связываться.
Делайте фотографии квартиры до передачи и прикладывайте их к акту приёма-передачи.
Сохраняйте все переписки, особенно по важным вопросам — они могут пригодиться, если дело дойдёт до суда.
Никогда не берите только наличку — перевод на карту или счёт гораздо безопаснее и проще доказуем.
Не затягивайте с выселением, если что-то пошло не так — проблемы не решаются сами собой, особенно в субаренде.

А если собственник вдруг передумал

Бывает так, что всё уже работает, аренда идёт, субарендатор доволен, вы получаете свой доход — и тут собственник квартиры говорит: «А знаете что, мне это всё надоело, давайте заканчивать». Вот тут и проявляется сила грамотного договора.

Если в вашем договоре аренды чётко указано, что субаренда разрешена, и сроки обозначены — просто так выгнать вас никто не может. Да, может быть неприятно, да, отношения могут испортиться, но юридически вы защищены.

А если этого пункта не было — тут всё грустно. Тогда да, придётся съезжать, а потом ещё как-то объяснять это субарендатору. И, возможно, возвращать ему деньги. А это значит — минус в бюджете и плюс в стресс.

Можно ли на этом реально зарабатывать

Да, можно. Но только если всё делать с головой. Успешная субаренда — это почти микробизнес. И относиться к ней нужно как к работе: внимательно, ответственно и с пониманием, что вы не просто сдаёте хату «дядьке Паше», а ведёте дело. Некоторые делают из этого целую схему: арендуют несколько квартир, оформляют как мини-отели или посуточное жильё и живут на разнице. Работает? Да. Но без бумажек и понимания рисков — всё это может быстро схлопнуться.

Итог не как у всех

Субаренда — это не для ленивых. Здесь надо включать голову, держать нос по ветру и быть юридически подкованным. Можно заработать, можно остаться без штанов — всё зависит от того, как вы себя подготовите.

Хотите играть в субарендного дельца — сначала составьте крепкий договор. Без фраз «да ладно, и так сойдёт». Пропишите каждый пункт. Лучше перестраховаться десять раз, чем один раз влететь.

И главное — не теряйте чувство реальности. Умение читать людей, внимание к деталям и капелька паранойи — ваши лучшие друзья в этой игре. А с остальным — справитесь.