Споры между арендодателем и арендатором: что чаще всего происходит

Аренда коммерческой недвижимости — это как брак по расчёту. Все понимают, что любовь тут ни при чём, но надеются, что будет надёжно и взаимовыгодно. Пока один не повышает плату, а второй не перестаёт платить. Или пока не протекает потолок. Или пока не приезжает проверка и не выясняет, что помещение сдаётся «по устному договору, ну мы же договорились». И всё — пошла жара.

На бумаге аренда — это красиво: есть договор, сроки, обязанности, ответственность. На практике — вечная битва: кто кому чего должен, кто когда не так сделал, кто кого подставил. В этой статье мы разберём, какие конфликты между арендатором и арендодателем случаются чаще всего, как они начинаются, как (не) решаются и чем могут закончиться.

Деньги: ахиллесова пята любых отношений

Пункт первый и вечный — деньги. Именно они чаще всего становятся яблоком раздора. Всё просто: арендодатель хочет больше, арендатор — платить меньше.

Что происходит:

Арендатор просит скидку — у него упали продажи. Арендодатель не даёт — у него ипотека.
Арендодатель поднимает плату в одностороннем порядке. Арендатор не соглашается — считает, что это нарушение договора.
Арендатор задерживает плату, ссылаясь на временные трудности. Арендодатель начинает писать претензии.
Плата привязана к курсу доллара — и вот тут начинается настоящая агония.

Иногда всё заканчивается компромиссом. Иногда — арендатор съезжает в ночь с субботы на воскресенье и оставляет только кофемашину.

Договор или “договорились”?

Второй по частоте конфликт — отсутствие нормального договора. Или наличие договора, который написан так, как будто его составляли трое студентов на перемене.

Случаи из жизни:

“Мы же устно договаривались” — нет, не работает.
“Он обещал не повышать аренду” — но в договоре ничего не сказано.
“Мы платим коммуналку, а он говорит, что это ещё не всё”.
“Срок истёк, но никто ничего не сказал” — и вот начинается дискуссия: автоматическая пролонгация или нет?

Если договор сделан на коленке, проблем будет больше, чем смысла. И каждая сторона будет читать его по-своему. В итоге даже срок аренды может стать спорным.

Технические и бытовые войны

Вы не поверите, сколько скандалов из-за трубы. Или кондиционера. Или лампочки.

Арендатор жалуется, что в помещении душно, окна не открываются, вода в кране ржавая. Арендодатель говорит: “Вы всё приняли при передаче, сами и чините”.

Типичные истории:

Обрушился потолок — кто виноват?
Вышел из строя кондиционер — кто платит за ремонт?
Не работает розетка — арендодатель считает, что это не его забота.
Затопили арендатора сверху — тот требует компенсацию. А арендодатель отмахивается: “Это не мои трубы”.
Пожарная инспекция нашла нарушения — арендатора штрафуют, а он кивает на арендодателя.

Технические конфликты особенно обидны, потому что часто страдает бизнес арендатора. А пока разбираются, клиент уходит в другое место, где не пахнет гарью и не капает на голову.

Ремонт: благо или катастрофа

Одна из самых неоднозначных тем — ремонт. Кто делает, кто оплачивает, кто согласовывает, кто возвращает всё в первозданный вид.

Вот тут начинается драма:

Арендатор сделал дорогой ремонт, а арендодатель поднял аренду.
Арендодатель требует вернуть всё как было: “Я сдавал в сером бетоне, верните как было”.
Арендатор хочет сделать перепланировку — арендодатель говорит “нет”.
Арендодатель делает ремонт, но не согласовывает сроки — арендатора заливает пылью.

И самое весёлое — когда аренду прекращают, а стороны спорят: кто забирает перегородки, стойку ресепшн и кондиционер. Тут даже юристы не всегда могут с ходу определить, чьё.

Досрочный выезд: бегство с последствиями

Арендатору стало тяжело — и он хочет уйти. Или наоборот: арендодатель решил сдать помещение другому. И тут начинается перетягивание каната.

Основные конфликты:

Кто должен платить за досрочный выезд?
Какой срок уведомления?
Надо ли платить за остаток срока?
Что с обеспечительным платежом — возвращать или нет?
Кто компенсирует убытки?

Особенно тяжело, если у арендатора был ремонт, а у арендодателя — новые планы на помещение. Тут возможен только цивилизованный разговор. Но чаще — суд.

Субаренда и третьи лица

Арендатор пустил к себе кого-то ещё. А арендодатель узнаёт об этом из случайной публикации в соцсетях: “Приходите на массаж в наш уютный офис!” — сюрприз.

Типичные разборки:

Арендодатель запрещал субаренду, а арендатор пустил кого захотел.
Субарендатор оказался неадекватным, нарушил порядок, привёл проверку.
Доход от субаренды не учитывается, арендодатель требует долю.
Никто не оформлял ничего — а теперь пытаются делить убытки.

В договоре должно быть жёстко: можно или нельзя, кому, на каких условиях. Всё остальное — путь в суд.

Когда начинаются проверки

Самый неприятный вид конфликта — когда приходит кто-то в форме. И задаёт вопросы. А арендатор и арендодатель кивают друг на друга.

У вас тут перепланировка? — “Это арендатор”. — “Нет, это хозяин сделал”.
Почему нет пожарной сигнализации? — “Мы думали, что она есть”.
Кто за мусор отвечает? — “А у нас этого в договоре нет”.
Где документы на воду и свет? — “А это в ТСЖ”.

Если одна сторона не подготовлена, страдают обе. Особенно если штрафы высокие, а срок на устранение — сутки.

Когда конфликт доходит до суда

Суд — это крайняя мера. Но иногда по-другому уже не получается. Самые частые иски:

О взыскании задолженности по аренде.
О расторжении договора.
О возмещении ущерба после выезда.
О признании недействительности условий договора.
О возврате обеспечительного платежа.

Судиться можно долго. Часто решения частично удовлетворяются: арендатору списывают часть долга, арендодателю не дают компенсацию. Но деньги тратятся, отношения рушатся, помещение простаивает.

Как избежать конфликтов

Невозможно предусмотреть всё. Но можно сделать так, чтобы спорить приходилось реже:

Всегда заключайте договор. И не скачанный с интернета, а нормальный.
Пропишите обязанности по ремонту, коммуналке, содержанию.
Уточните условия досрочного расторжения.
Сделайте акт передачи помещения — с фото.
Ведите переписку в мессенджерах — пригодится.
Не стесняйтесь обращаться к юристу до, а не после.

Вы — взрослые люди, у каждого свой интерес. Но лучше дружба, чем война.

Что в итоге

Аренда — это не только метры и деньги. Это отношения. И если вы с другой стороной не совпадаете по ожиданиям — будут проблемы.

Арендодатель хочет стабильность и прибыль. Арендатор — комфорт и предсказуемость. Между этими желаниями — договор. И если он хорошо составлен, спорить почти не придётся.

Но если конфликт всё-таки случился — главное, не доводить до точки невозврата. Лучше мирно разойтись, чем оставить за собой выжженную землю и судебную тяжбу на полтора года.

Вывод простой: договоритесь на берегу. И тогда, возможно, ваше сотрудничество продлится дольше, чем вы ожидали.