Стоит ли инвестировать в помещение в новостройке

О, этот магический мир новостроек. Башни из стекла и бетона, парадные холлы с зеркальными лифтами, свежий запах штукатурки и застройщики, которые вам с пеной у рта рассказывают, как ваши квадратные метры начнут печатать деньги уже завтра. Особенно если это коммерция. А ещё лучше — на первом этаже жилого комплекса. Типа «вот тут будет аптека, вот тут кофейня, а вот здесь вы — и всё это на потоке, который только и мечтает, как бы вам деньги отдать». Звучит шикарно. В теории.

На практике же вложение в коммерческое помещение в новостройке — это как поездка по незнакомой дороге ночью: вроде карта есть, фары светят, но за каждым поворотом может быть либо ровная трасса, либо канава. Давайте без паники разберёмся, когда такие вложения действительно работают, а когда это просто красивая картинка с рекламного стенда.

Почему это вообще кажется хорошей идеей

Начнём с мотивации. Почему люди вообще вкладываются в помещения в новостройках? Причин много, и почти все кажутся логичными.

Цена на старте низкая. На котловане и правда можно купить дешевле, чем потом. Иногда разница доходит до 30–40% при выходе на финишную готовность.
Новая инфраструктура. Всё свежее, чистое, никаких тараканов и потрёпанных батарей. Выглядит приятно.
Перспективный район. Обещают школы, детские сады, парки и трафик из счастливых новосёлов.
Высокий арендный потенциал. Чем свежее дом — тем легче сдать. Вроде бы.
Гибкость планировки. Можете купить «коробку» и затащить туда что угодно: хоть студию маникюра, хоть курсы программирования.

Звучит как план. Только вот нюансов тут больше, чем в рецепте многослойного торта. И если не знать, где крем, а где острый перец, можно сильно обжечься.

Всё начинается с застройщика

Да-да, тот самый дядя, который на плакатах с галстуком и улыбкой до ушей. Он первым влияет на то, будет ли ваше вложение успешным. Потому что если застройщик странный, объект может:

Долго не сдаваться. Вместо обещанных двух лет вы ждёте четыре, а инфляция ест прибыль.
Сдаться, но не полностью. Дом есть, а инфраструктура — нет. Ни парковок, ни тротуаров, ни людей.
Иметь ужасную репутацию. И тогда даже по цене ниже рынка арендаторы не идут.

Проверьте всё: сколько проектов достроил, с какой задержкой, что пишут на форумах, есть ли управляющая компания и будет ли в доме нормальный интернет. Потому что если люди не заселятся или начнут съезжать — вашему помещению тоже не сладко.

Кому вы будете сдавать и когда

Вот тут начинается первая ловушка. Многие думают: «Дом сдадут — я сразу сдам в аренду». Ага. Только вот заселение может тянуться год. Люди будут делать ремонты, ругаться с УК, вызывать мастеров и материться в подъездах. До арендаторов им будет далеко.

Так что вы:

Либо ждёте, пока комплекс оживёт. Иногда это 6 месяцев, иногда 2 года.
Либо продаёте «готовое помещение с потенциалом», надеясь на мечтателя вроде себя.

Если вы планируете быстро сдавать — выбирайте корпуса, которые ближе к дороге, к метро или к тем частям района, где уже идёт жизнь. А ещё — ориентируйтесь не на пустые окна, а на загруженность парковки и пачки объявлений о продаже.

Что с арендой в новостройках

Аренда — это отдельная песня. И не всегда весёлая. Часто новостройки окружены точно такими же новостройками. Все с первыми этажами, все с мечтой о кофейне и аптеке. Конкуренция адская. Цены сбиваются, и вместо 2500 рублей за метр вы в итоге получаете 1200. А то и вообще тишину на телефоне.

Но есть плюсы:

Если район удачный, арендаторы закрепляются надолго.
Формат «рядом с домом» всегда актуален — особенно услуги, продукты, салоны.
Через пару лет, если район раскачался, аренда растёт.

Главное — не переоценить старт. Потому что первые 1–2 года помещение может стоять или сдаваться «в ноль». И вы просто сидите и смотрите на свои квадратные метры, в которые вложили миллионы.

Перепродажа: будет ли навар

Вот это ещё один миф. Многие думают: купил на старте — перепродал на финише, и всё. Деньги капают. Только проблема в том, что перепродать помещение в новостройке сложнее, чем квартиру. Потому что:

Покупателей меньше. Коммерческая недвижимость — это не «хочу жить рядом с мамой», это цифры.
Рядом есть аналогичные предложения от застройщика. С гарантией, с отделкой, с рассрочкой.
Без арендатора объект никому не нужен. Арендатор — это ваш козырь. Без него вы просто «помещение с потенциальной доходностью».

Чтобы перепродажа была выгодной, нужно:

Купить дешевле рынка. Прямо на котловане или у тех, кому срочно нужны деньги.
Сделать отделку. Или хотя бы вывеску и двери.
Сдать в аренду. Пусть даже по небольшой ставке, но стабильно.
Показать доходность. Тогда у вас покупают бизнес, а не стены.

И даже в этом случае не ждите X2. Хорошо, если на 20–30% продадите дороже. В идеале — больше, но это уже от района зависит.

Какие помещения точно не стоит брать

Давайте без пафоса. Есть форматы, которые просто не работают. Или работают очень плохо.

Помещения без окон. Только под склад. А кому он нужен в жилом доме?
Цоколи. Если нет отдельного входа и нормального освещения — никто не зайдёт.
Глубоко внутри ЖК. Если до вас идти 5 минут через дворы — это конец.
Странные планировки. Треугольники, узкие проходы, лестницы — арендаторы бегут.
Объекты без коммуникаций. Без воды и канализации вы никого не привлечёте, кроме репетитора математики.

Если вы выбираете помещение — думайте как арендатор. А лучше — поговорите с парой реальных арендаторов. Что им важно? Что отталкивает? Что бесит? Их мнение — лучше любой рекламы.

А если сдавать самому?

Такой вариант тоже существует. Открыть бизнес в помещении и работать самому. Вроде бы логично: не хочешь искать арендатора — сам зарабатывай. Только тогда вы уже не инвестор. Вы — предприниматель. А это совсем другой стиль жизни.

Надо работать. Прямо физически.
Надо вкладываться. Не только деньгами, но и временем, нервами, мозгами.
Надо конкурировать. Даже если вы лучший мастер по ремонту айфонов — клиенты просто так не придут.

Если вы готовы работать — ок. Но тогда считайте не «окупаемость помещения», а «окупаемость бизнеса». Потому что помещение — это просто коробка. Доход создаёт деятельность внутри неё.

Как всё-таки выбрать правильно

Вот краткий чек-лист для тех, кто хочет вложиться с умом:

Смотрите не только на цену, но и на место в комплексе. Углы, углубления, «второй двор» — это сразу «нет».
Ищите помещения ближе к дорогам, к выходу, к парковке.
Проверьте наличие вентиляции, воды, электричества. И сколько кВт — это важно.
Поговорите с УК. Что с вывозом мусора? Что с доступом? Кто решает вопросы?
Узнайте, есть ли уже арендаторы в других корпусах. И сколько они платят.
Не верьте словам типа «через год здесь будет трафик». Смотрите глазами. Люди есть — значит, уже есть спрос.

И если вы всё это проверили, взвесили, рассчитали — тогда да, инвестировать можно. Причём с удовольствием.

Всё зависит от вас

Инвестиция в коммерческое помещение в новостройке — это не плохая идея. Это не хорошая идея. Это просто инструмент. Кто-то на этом зарабатывает, кто-то теряет. Всё зависит не от застройщика и даже не от района. А от того, как вы подошли к выбору, анализу и управлению.

Хотите, чтобы помещение приносило деньги — относитесь к нему как к бизнесу, а не к игрушке. Считаете, изучаете, советуетесь, следите за районом, разговариваете с арендаторами, реагируете на рынок. Тогда всё получится.

А если просто купить и ждать, пока на голову упадут золотые яйца — ну, это уже больше к сказкам. А мы с вами всё-таки про реальность, где метры работают только тогда, когда работаете вы.

Пусть ваш следующий объект в новостройке станет не просто покупкой, а умной инвестицией.