Стоит ли инвестировать в помещения в жилых комплексах

Сейчас у нас такое время, когда деньги на счету вроде бы есть, но лежат они без толку. Банки особо не радуют ставками, а акции – это нервы, кофе литрами и постоянное слежение за курсами. А вот недвижимость — это что-то понадежнее. Особенно интересен один из трендов последних лет — покупка коммерческих помещений в жилых комплексах. С виду кажется: ну магазинчик под домом, и что? Но на деле все намного интереснее.

Что вообще за зверь такой — помещение в ЖК

Речь идет о нежилых помещениях, которые находятся на первых этажах жилых домов, новостроек и даже во вторичке. Это может быть все, что угодно — от пекарни и кофейни до офиса адвоката или ветеринарной клиники. Обычно такие лоты есть почти в каждом новом доме. Застройщики с радостью лепят по пять-шесть дверей с вывесками «нежилая», а потом — хоть магазин, хоть маникюрный рай.

Идея в том, что жильцы дома и ближайших соседей — это уже твоя потенциальная клиентура. Им лень ехать за молоком на другой конец района, они хотят рядом. А это значит — поток клиентов стабильный, особенно если вокруг многоэтажек понатыкано одна на другой, как коробки на складе.

Почему всем так приглянулись помещения в жилых домах

Во-первых, это стабильность. Понятно, что никакая инвестиция не застрахована от рисков, но все же в плане предсказуемости дохода — коммерческая недвижимость выигрывает. Люди всегда будут есть, стричься и лечить зубы, а это значит — бизнес в таких местах не исчезнет.

Во-вторых, это ликвидность. Такие помещения покупают и перепродают — как горячие пирожки на привокзальной площади. Особенно если ЖК популярный, а помещение с витриной, угловое, с отдельным входом и нормальной мощностью электричества (а это, между прочим, важно — кофемашина без мощи не взлетит).

В-третьих, у арендаторов в таких локациях больше заинтересованности. Потому что трафик — он буквально ходит по тротуару перед входом. Не надо арендатору тратиться на наружную рекламу по всему району, его просто видно. И если у него руки из правильного места, аренда у вас будет стабильной.

Подводные камни: не все так гладко, как штукатурка

Давайте по-честному: инвестировать — не значит автоматически зарабатывать. Особенно если зашли в тему с закрытыми глазами.

Вот вам несколько «АХ ТЫ!» моментов, которые могут подпортить настроение:

Цена за квадрат в жилом комплексе бывает выше, чем в отдельно стоящих зданиях. Да, за локацию и новизну надо платить.
Конкуренция под окнами бешеная. Если в вашем ЖК уже есть пятёрочка, аптека и кофейня с коворкингом, новый маникюрный салон не факт что взлетит.
Арендаторы могут меняться, как перчатки весной. Сегодня там шаурма, завтра нотариус, послезавтра все закрыто и сдаётся снова.
Иногда с коммуникациями беда — электричества мало, вентиляции нет, а вода только из-под крана, и то по расписанию.

А еще надо помнить про управляющую компанию. Некоторые такие вежливые, что вплоть до шантажа: «Заплатите нашему электрику втридорога — иначе отключим вам дверь».

Формат локации: важно как внешний вид у смартфона

Выбор помещения — это как выбор автомобиля. Кто-то берет для понтов, кто-то по практичности. Тут то же самое: важно не просто взять помещение, а понять, где оно находится и как выглядит.

Угловые помещения почти всегда дороже, но и виднее.
Первый этаж — это мастхэв. Никто не хочет идти в подвал или на второй этаж ради шоколадки.
Хорошо, если рядом парковка, иначе все эти «клиенты на колесах» просто мимо проедут.
Витринные окна? Отлично. Пусть народ видит, что у вас там светло, уютно и кофе варится, а не прячется за роллетами.

Рядом детский садик? Отлично для кружков или кондитерской. Поликлиника? Массажный кабинет заходит на ура. Всё зависит от контекста.

Сколько можно заработать и сколько придется вложить

Теперь, внимание, цифры. Хотя они, конечно, пляшут от города, района и курса валют.

Допустим, в среднем по крупному городу помещение в ЖК площадью 40-60 квадратов стоит от 8 до 20 миллионов рублей. Арендные ставки при этом могут быть в районе 1000–3000 рублей за квадрат в месяц.

То есть при нормальном раскладе помещение за 10 миллионов может приносить от 60 до 150 тысяч в месяц. Что в год дает от 720 тысяч до 1,8 миллиона. Ну и дальше считайте сами, через сколько лет отобьется.

Конечно, расходы на налоги, содержание, ремонт, простой без арендатора никто не отменял. Но даже с поправками — доходность может быть выше, чем от квартиры.

Для кого этот формат идеален

Вы спросите — а подойдет ли это вам? Ну, смотрите.

Если у вас есть свободные средства и хочется стабильного дохода — это вариант.
Если вы предприниматель и хотите помещение для своего дела — вообще идеально.
Если вы не боитесь управлять арендой, искать арендаторов и общаться с коммунальщиками — флаг в руки.

А вот если вы хотите «вложил и забыл» — тут придется чуть-чуть повозиться. Коммерческая недвижимость любит, когда за ней присматривают. Зато и благодарит деньгами.

Стратегия покупки: что важно учесть

Купить первое попавшееся помещение — это как купить лотерейный билет наугад. Может повезти, а может и… ну вы поняли.

Так что:

Изучите локацию. Кто живет, сколько домов, какая плотность населения. Это прямо основа.
Посмотрите на конкурентов. Иногда лучше чуть дальше, но в «пустой» зоне, чем в центре муравейника.
Проверьте статус помещения. Оно должно быть оформлено как нежилое, с отдельным входом, без всяких «но».
Уточните все по коммуникациям. Мощность электроэнергии, вентиляция, канализация — если все это хромает, арендаторы сбегут.
Узнайте про налоги. ИП или юрлицо, УСН или ОСНО — это уже надо будет считать с бухгалтером.

Какие направления бизнеса заходят лучше всего

Некоторые виды бизнеса в таких местах работают, как часы.

Продуктовые магазины. Потому что еда — это вечно.
Аптеки. Потому что болеют все и всегда.
Кофейни и пекарни. Особенно если запах на улицу идёт — это магнит.
Барбершопы, салоны красоты. Главное — чтобы не пять в одном доме.
Медицинские кабинеты. От стоматологов до массажа — спрос есть.
Образовательные кружки. Для детей, взрослых, даже собак — всё идет.

А вот бары, клубы и караоке в жилом доме — идея так себе. Будут соседи писать жалобы чаще, чем вы успеете вывеску сменить.

Как выбрать застройщика и не вляпаться

Покупка помещения в новостройке — это почти как брак по расчёту. Все красиво, но надо проверять, чтобы без подвоха.

Проверьте:

Надежность застройщика. Что строил, как сдавал, что говорят другие инвесторы.
Документы. Назначение, площади, планировка, обещания в договоре.
Сроки сдачи. И реальные прогнозы, а не «на сайте написано».
Условия по обслуживанию. Кто будет отвечать за входную группу, уборку, освещение?

Иногда застройщик сам предлагает взять помещение в аренду с правом выкупа — такой вариант тоже возможен, особенно если хотите «пощупать» локацию.

Быть арендодателем — это вам не санаторий

Многие думают: купил помещение, посадил арендатора, и оно само приносит деньги. Но на практике — это как с дачей. За ней надо ухаживать, подкрашивать, звонить и уточнять, не потекла ли крыша.

Будьте готовы:

Вести переговоры по арендной ставке.
Решать споры с соседями (а это не всегда легко).
Делать текущий ремонт.
Общаться с управляющей компанией — часто и с выражением.
Быть психологом для арендаторов: выслушивать про сезонность, инфляцию и «дайте скидку».

Но если вы это все держите под контролем — вложение работает на вас, как хороший генератор денег.

Что в сухом остатке

Покупка помещения в жилом комплексе — это интересный, рабочий и, в общем-то, понятный способ вложить деньги. Он не для всех, требует вовлеченности и хотя бы базового понимания рынка. Но зато и дает реальную отдачу — не в теории, а в ежемесячных переводах на ваш счет.

Подходит ли он вам? Если у вас есть желание разбираться, есть стартовый капитал и стремление не просто положить деньги под подушку, а заставить их трудиться — тогда, скорее всего, да.

А если совсем нет времени и хотите пассив без забот — может, лучше пока просто съесть вкусную булочку из той самой пекарни под домом. Она, кстати, арендует помещение у такого вот инвестора, как вы.